【大紀元2013年12月16日訊】（大紀元記者李真香港報導）目前，中國大陸一、二線城市房地產有價無市，交投量急劇下降。有專家分析指，2014房價將跌破底線，甚至跌去80%。與此同時，包括萬科、綠地、中國海外等大陸房地產企業機構，以及富豪們，加快了向海外大量投資，狂購海外資產，速度驚人。而香港則成為了大陸將這些驚人款項成功外逃的關鍵樞紐。

從去年下半年以來，國內房企碧桂園、萬科、中海等掀起一股海外投資熱潮。尤以綠地集團在赴港借殼上市之後，其海外步伐更為明顯，今年共計向海外投資100億元人民幣，為其國內資產的三倍。

當中美國、加拿大、澳洲，加上近年熱推購房移民的歐洲市場，中國人顯得非常活躍。有分析指，未來將有上萬億資金流出中國用於海外置業，這對中國大陸的房地產市場是一個「釜底抽薪」的過程，或將刺破大陸的地產泡沫。
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海通國際首席經濟學家兼研究部主管胡一帆博士12日在香港對媒體表示，房地產將對2014年全球經濟增長與金融市場健康起到決定性作用，投資將繼續成為GDP增長的主要推動力。

目前，中國大陸一、二線城市房地產有價無市，成交量下降，樓市降溫，官媒稱，不排除會出現房價崩盤，引發金融危機的可能。與此同時，大陸投資者加快了海外投資步伐。

據中國海外投資聯合會的資料，2012年以來包括碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十餘家大型房企，已在海外有房地產項目或確定的投資計劃，投資規模已達幾百億美元。

其中綠地集團作為行頭老大，已確定海外項目的總投資超過100億美元，而今年年內實際投資僅超30億美元，海外投資額為國內投資額三倍之多。而2013年全年海外業務收入預計將超25億元人民幣，明年計劃突破100億元人民幣。

而且值得注意的是，他們在海外購房的速度驚人。綠地集團董事長張玉良曾對21世紀經濟報道記者說，他只用了一週時間，就完成了布魯克林大西洋廣場這筆50億美元合資專案的最終決策。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，中國房企「出海」不僅僅是戰略佈局上的考慮，更重要的是想利用國內房企在銷售管道的資源優勢，吸引國內高端職業客群到海外置業投資。此外，打通融資管道也是房企出海的重要原因。

美國成私募基金投資首選

今年2月，萬科集團與素有「美國頭號房企」之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發三藩市富升街201地塊，首次進軍美國。6月，SOHO中國實際控制人潘石屹、張欣夫婦牽頭的一家財團，以7億美元價格購得紐約通用大廈40%股權。

10月，綠地集團宣佈已經與美國房地產公司森林城（Forest City）旗下子公司Forest City Ratner Companies簽署諒解備忘錄，雙方成立合資公司，並收購後者擁有的布魯克林大西洋廣場地產專案，總投資預計將超過50億美元。這是紐約20年來最大規模的房地產單體項目，同時也是中國房企迄今為止在美最大投資。

另外，複星國際也以大手筆7.25億美元買下了曼哈頓地標性建築。據Real Capital的統計資料，中國企業今年在美物業交易額已經從2011年的11億美元增長到了17億美元。

在美國房地產的這一波觸底回升行情中，一些城市還出現了中國房地產私募基金的蹤影。

最近，一個包含9個項目近2,600套出租式公寓的收購大單，在休士頓被中國私募基金盛世神州美元基金與美國合作企業連手收入囊中，12月10日交割完畢。該基金在美國的基金管理規模接近5,000萬美元。

據仲量聯行公佈的資料，美國成為了中國房企海外投資的首選，2008年中國房企在美國投資只有2,200萬美元，但到2012年這一數字漲至17億美元。此外，仲量聯行數據顯示，至今年第三季度末，今年中國人在歐洲購買房產的交易額已接近20億美元，同比上漲25%。今年在澳大利亞商業地產市場的交易額接近5億美元，較去年同期上漲了近一倍。

透過香港買海外資產

在這一波的大陸海外購房浪潮中，香港成為一個中轉熱點。現金充裕、被歸罪為推高香港樓價創新高的大陸買家，已經離開香港前往海外。

在香港的報紙上，大型海外樓盤的展銷會屢屢可見。位於中環、金鐘等地的豪華酒店幾乎每週舉辦海外物業展銷會，提供著飲料和茶點，讓準買家一窺國外的家園。

根據香港兩家物業代理，香港5月份的海外物業交易比去年同期躍升了將近50％，其中大陸人佔五分之一。

11月在香港會展中心舉行的亞太區房地產領袖高峰會（MIPIM Asia），參選項目來自中國內地、新加坡、南韓、香港、菲律賓、日本、馬來西亞、印尼、泰國、越南、印度、巴林及俄羅斯。而這些海外房地產商都把眼睛盯在香港，透過香港尋找大陸和香港豪客，成為他們省錢省力，又高效的方式。

領域佳士得表示，倫敦一向是港人投資首選，超過200萬鎊的住宅物業印花稅率為7%，100萬鎊至200萬鎊則為5%，餘下最高僅為4%，遠低於目前香港印花稅水準。現時平均每個月在港推售的海外樓盤明顯增多，物業均價約500萬元，平均每個盤能賣到4至5個單位，而相關諮詢也明顯增多。

據《明報》引述倫敦St Edward的Vallone稱，1997年前來自香港的買家，主要是持有居英權的港人，至2000年開始見到中國公民透過香港投資倫敦物業，這個現象持續了將近10年，但近年愈來愈多中國買家直接到英國置業。歐洲人喜歡買二手樓，中國人則愛一手樓，粗略估計現時倫敦約五成新樓被中國人購買。

美聯金融集團營運總監黎家傑指出，不少到香港投資移民的人，都有考慮移民到外國，尤其近期有上升的趨勢，但最近外國投資移民門檻都增加了，他們會考慮先移民到香港，之後再去外國。尤其是香港政府推出樓市辣招之後，不少投資客轉向在香港購買外國地產，然後下一步移民外國。

海通國際胡一帆博士說，以往很多客戶都到香港投資移民，相信未來歐洲投資移民將成為熱點。比如西班牙50萬歐元就可以投資移民，使買房投資移民成為熱點。

香港財經分析專家財子對本報表示，很多大陸資金海外購房，都是途徑香港這個金融城市。比如不少大陸財團都已經在香港上市，透過香港融資很方便。「他們自己去比較難，當然有些會自己去，但通過香港去比較容易，因為港幣換美金比較方便，人民幣比較難，而且有些上市公司，他們去買海外房地產或企業，他直接香港融資拿過去就可以，比方說中國人壽在英國也買了好貴的一棟大樓，就是拿港幣去購買。」

大陸人海外置業保護資產

對於大陸人海外置業熱潮，財子分析，國內5%的人擁有中國絕大部分財富，當中有一半人都想在海外買資產，目的是為了保障，「保護自己的資產，比多賺更重要，他們覺得海外的保障高很多，賺了錢要到海外買保險。大陸保障沒有海外好，大陸他們覺得如果一出甚麼事，錢便會變少了甚至沒有了，對他們來說海外相對是較好的。」

而專門幫助企業在美國上市的香港財經專家鄭先生，亦對本報表示，他們很多大陸朋友都跑到海外購買房地產，包括舊金山、芝加哥等地，主要是考慮兩個要求，一個是為了孩子教育，另外一個是當地有中國城，「他們吃西餐吃不慣，有中國餐會好很多。所以這些城市成為投資熱點。」

他形容現在中國富豪是「賺錢在國內，房子在海外。」雖然大陸有外匯管制，但資金外逃的方式有很多，其中一種方法是內保外貸，「你在國內做一個一千萬的定存，你開一個戶口都有帳號，有分支銀行在海外，你拿這個錢到海外投資。」

他還說，目前人民幣對內貶值，對外升值，所以海外置業也可以讓資金找到避險港。

資金流出或刺破樓市泡沫

據世邦魏理仕發佈的《中國資本進軍海外房地產投資》報告顯示，按中國當前可投資資產超過1,000萬元人民幣的高淨值人群資產規模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場，約佔個人投資者人群可投資資產的5%。

《福布斯》報導稱，根據中國招商銀行和貝恩公司的資料，中國買家共持有13.1萬億美元的可投資資產，其中大約6,550億美元用於海外房地產市場。

分析認為，中國因素是美國地產市場火爆的重要因素之一，也造成了中國房地產市場需求以及資金的流失。這是一個不斷「釜底抽薪」的過程，長期看對中國大陸房地產市場會產生質的影響。◇