【大紀元2013年01月17日訊】（文／陳建友 房地產訴訟律師）最近2012年11月份的數據顯示，與去年同時相比較，今年的房價比去年﹐平均上漲了4.3%，而從2009的底谷到現在的漲幅是雙位數字，相當可觀。雖然房價還未回升至2006年高峰期的程度，但是從心理的感受上來說，一般人都會覺得﹐自己房子的淨值是增加了，進而覺得，自己的財富增加了。與此同時，房貸利率又降至三十年來的最低點。因此很多人會想要換個房子，但是﹐從財力上來說﹐心有餘而力不足，雖然覺得房子太舊了，也只好將就一下，因此，選擇裝修房子﹐也是一個不錯得選擇。

較大工程裝修 需注意事項

裝修工程較大的話，屋主很難自行處理，需僱用一位承包商，及與他定契約。一個營建工程中所需用到的專業人士，不只是承包商，還包括各行業的分包商，如水、電、水泥等，而分包商們的簽約對象一般是承包商，不是屋主。也就是說，屋主只和承包商簽約，而承包商需要和其他不同的分包商簽約。

屋主若不熟悉營建工程的流程與運作，難免會在簽約時忽略了在合約裡設置一些防範條件，以確保承包商收下工程費後，一定支付分包及供應商的部份。雖然屋主與他們沒有合約，但是一旦承包商與他們發生爭議，屋主也會被連累。就用以下的案子為例：

預收工程款 成羔羊

張先生兩個月前與一位承包商簽定一份園藝建設合約。合約總報價是20萬元，上面有列出付款進度表，屋主是按照工程的進度，陸續支付承包商費用，一直到工程完成為止。張先生剛從大陸移民來美國，他從同一個社區里的鄰居處聽說，這家裝修公司口碑不錯，而且在同一條街上做過類似工程，所以就很放心地交給它做了，這是他第一次簽此類合約。

與張先生首次談話﹐並協商價格的該公司代表是一位姓陳的華裔男士，張先生覺得與他溝通還蠻好的，簽約當天﹐陳先生要張先生先付兩張各四萬元的支票給他，他說這些錢是拿來買材料、畫設計圖、以及支付施工許可證的，張先生猶豫了一下子，但還是付了，他以為這是美國的慣例。按陳先生的要求，張先生把支票開給兩家不同的公司，也沒問陳先生為什麼。

後來一位自稱是股東之一的西裔男士來到張家，要求他再繳交進度付款，當張先生問及上次已支付款項時，那位人士說，其中一張支票是開給該華裔男士的太太所擁有的公司，與簽約公司無關，另一張的確已被他公司領過款，但錢已經花光，他說許可證正在申請當中，未獲批之前，只能夠在地面舖上石磚，而且已經完成了這個項目。等許可證一下來﹐就能開始進行其它項目。已完成項目約值3萬元，要求張先生為下一個項目預先付款。

此時張先生已對該公司產生懷疑，他到市政府一查，發現許可證的確在申請當中，但是政府要求屋主為圖紙作某些修改，張先生完全沒被告知這個要求，所以許可證一直延誤，至今也沒去處理。突然之間張先生感到非常疑惑且擔憂，就打電話給陳先生的手機﹐但他不開機，即使留言也不回覆，就這樣子消聲匿跡了。

張先生到處打聽之後，他找到一位李姓鄰居，與他聊起天才發現﹐該公司內部發生股東爭議，據說其中一位股東（暨與張先生簽約的陳先生）掏空了公司的銀行帳戶。李姓鄰居也曾經與同一家公司簽了同類園藝合約，工程雖已完成，工程費也已付清，但是他卻因為該工程，而成為一個民事訴訟案件的被告。

更出乎意料的是，告他的人竟然是一家連聽都沒聽過的材料供應商，在他追問之下才獲知，原來這家園藝公司拖欠材料錢，導致該供應商在李姓鄰居家產權上登記了「mechanic’s lien」，供應商正透過訴訟，試圖法拍李姓鄰居的房子，以便償還債務。李姓鄰居也已經請教過律師，並且按照律師的建議，為了保住產權，還是付了供應商所要求的費用，以和為貴。

張先生聽到此﹐七竅生煙，也非常擔心已付出之8萬元是否追得回來，不願意再讓他們搞下去了，以防「mechanic’s lien」接踵而至。

加州法律保護屋主

張先生可能不知，加州法律規定，建商在簽署住宅加建合同時，只能夠要求屋主預付最多1,000元的頭款，剩下的費用就只能夠按照工程進度來支付，既整個工程可分成幾個項目來付款。例如，工程一般是從最低層做起，而且是有固定次序的，有些項目是必須先完成，才可以開始後面的項目。

那麼進度付款也必須按同樣的順序來支付。既然頭款只限1,000元，建商就沒有權力要屋主在某一項目還未開始之前就支付該項目，反而是要等到該項目完成後，才可以為已完成項目向屋主請款。張先生如果熟知這一法律，他是可以堅持這個權力，但可惜他沒有這麼做。

在加州法律下，材料供應商是有權力為已提供並且安裝的建材在產權上登記一個「留置權」的，這就是所謂的「mechanic’s lien」。既然他鄰居已與同一家公司發生過這種事件，張先生的工程也會有同樣的事情發生。其實，這些問題都可以避免，只要在擬定合約時，堅持要求承包商提供所有分包商及供應商的名單，以便付進度款項時，可以先拿到「mechanic’s lien release」才開支票出去。這樣就可保護自己。

事實上﹐發生在張、李兩位身上的事情一點都不奇怪，尤其是在新移民圈子裡。希望新移民事先了解一下營建合約的相關基本法律常識，就可避免這種遭遇了。◇

（責任編輯：李耀宇）