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美東南

第十四章: 抵押貸款:十戒

陳貽達

現實社會中,到處充滿陷阱,尤其是牽涉到金錢的時候。我們接下來整理了十項辦理抵押貸款可能會遇到的問題,希望大家能避開錯誤,順利取得貸款。

別讓貸款人決定你可以承擔多少貸款金額

  放款機構在評估借貸金額時,僅參考申請人基本資料估算,因為他們不清楚您個人財務狀況以及理財目標,所以提出的金額是他們能承受財務風險的程度,千萬不要認為此金額就是您能力範圍內可以承擔的金額。一定要務實評量目前與未來的財務目標,計算買房子前後的生活開銷,不要捏造數字,低估費用且高估所得,只會讓自己受苦。

別混淆貸款事先審查資格與貸款事先核准

  花了數週甚至數個月終於找到夢想中的房子,卻沒有一家放款機構願意發放貸款,您這時的心情會如何呢?其實,我們可以一邊請放款機構評估貸款額度,一邊開始找房子。

  事先評估信用額度有兩種方式,一種是貸款事先審查資格,另一種是貸款事先核准。貸款事先審查資格只是敷衍地審核您的財務狀況,告訴申請人約略可以貸款的金額,但是,實際需要貸款時,還要重新進行資格審查,所以,事先審查的貸款金額並不一定是申請人可以貸款的金額。貸款事先核准則會嚴格審核您的收支狀況以及信用記錄,確定要貸款時,不需再進行一次資格審查,直接可以取得貸款。

小心提前還款條例避免受罰

  假設朋友跟我們借錢,約定一年償還,結果,六個月就提前還錢了,我們當然會感到開心,但是,以放款機構的角度來說,提前還款並不有利於他們,少了利息收入,所以,可能會要求借款人支付罰鍰。因此,簽約時,請注意提前還款條例,避免受罰。

別憑直覺選擇固定利率

  貸款主要分為兩大類:固定利率抵押貸款與浮動利率抵押貸款。浮動利率會隨著市場變動,比較不容易拿捏,也比較可能造成心理壓力,許多人因此選擇固定利率。但,這不應該是選擇利率時應有的準則,應該就市場狀況,還有本身預計的借貸狀況進行評估。

  一般來說,少於五年的貸款,建議浮動利率。五到七年的貸款,可考慮固定利率。而五到十年的貸款,則可選擇混合型利率。預期利率會下降時,選擇浮動利率比較有利,預期利率會上升時,固定利率則比較有利。

別採用100%房屋淨值貸款

  房子目前市價與貸款餘額之間的差額就是房屋淨值,當我們需要資金時,可以利用房屋淨值作為擔保獲取貸款。大多數申請房屋淨值貸款的人是為了要還清卡債,如果小額是可行的,但是,如果是為了卡債申請百分之百房屋淨值貸款,那麼就危險了,這些人通常還清後還是會輕率的使用信用卡,最終使自己身陷更黑暗的信貸深淵。審慎運用房屋淨值貸款,它會是妥當的財務融資工具,如果運用不當,則會產生反效果。

小心房貸經紀人的詭計

  房貸經紀人代理放款機構的貸款方案,屬於仲介,借款人取得的貸款是放款機構出資的,經紀人沒有出半毛錢,每一個貸款案件申請核准後,房貸經紀人可以抽取佣金,所以,要小心偽善的經紀人為了自己的利益,眛著良心推薦不適合您的貸款方案。

  房貸經紀人向您推銷高風險的抵押貸款時,利如:氣球式抵押貸款,請小心,此經紀人可能正在犧牲您的最佳利益,讓自己獲得更高的佣金。一位好的房貸經紀人會幫我們尋找最適合的貸款方案,而不是為了自己可以賺取最多佣金。

別碰負攤還

  良好的浮動利率調整時,利率及每個月還款金額會同時調整,如果不是的話,很容易變成負攤還。每個月正常攤還本金及利息後,貸款餘額會越來越少,並於到期日清償。但是,若借款人每個月還款金額少於應當支付的利息金額時,未支付的利息會併入貸款餘額,貸款餘額變的越來越多,這就是負攤還。

  貸款已經讓人喘不過氣,如果貸款餘額又一直增加,讓人無法想像後果會是如何,所以,請仔細向放款機構問清楚,其提出的浮動利率貸款是否可能造成負攤還。

別讓2%法則愚弄您

  考慮再融資時,若有人建議原有抵押貸款利率與貸款再融資利率相差2%以上才具經濟效益,這是出於善意的建議。實際上,此2%法則是屬於經驗法則,是一項準則,並不一定要相差2%以上才具效益。

  我們要評估的應該是,更換成新利率後,回收再融資成本時間的長短,對我們劃不划算。通常利率差異越小,成本回收時間會比較長,所以,如果我們短期內不會賣房子,就算差異小,再融資也會是划算的選擇。

別認為所有的逆向抵押貸款都是一樣且不好

  年滿62歲,需要一筆錢,可以運用房屋淨值辦理逆向抵押貸款,可以一次領取、每個月領取或需要的時候再從信用帳戶領取。大部份的老年人認為逆向抵押貸款和一般抵押貸款一樣,如果無法如約還款,最終將失去房子。無法承受失去房子痛苦的老年人,更應該考慮逆向抵押貸款,因為您不會因為沒有繳納房貸而喪失房子。

別購買房屋貸款人壽保險

  搬進新家或取得再融資後不久,您應該會接到不少推銷房屋貸款人壽保險的電話,也就是,在死亡後,此人壽保險可以幫您清償貸款。我們強烈建議您不要購買房屋貸款人壽保險,沒有實質性幫助,這類保單的價值通常被高估,購買一般人壽保險反而比較有實質效益。

   貽達貸款

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   陳貽達(678)860-8788 ◇