【大紀元2012年08月16日訊】（大紀元記者吉一斗德國報導）通常人們認為，房地產是對抗經濟不穩定的穩定手段，此時市場需求會增加。而在德國大都市裡，房價上漲相當可觀。根據德國經濟研究所（IW）最近公佈的報告，德國公寓和住宅價格上漲迅速。僅僅去年一年，柏林、漢堡、慕尼黑的房價就上漲了8%到9%。與2003年相比，八年來甚至平均上漲了10.5％。

那麼，德國房地產市場存在泡沫危機嗎？這家研究所的專家認為，德國不存在這個泡沫危機。

目前創記錄的低利率使許多儲戶對金融投資失去了吸引力，同時，貸款比任何時候都實惠，許多德國人因此看好房地產。德國經濟研究所在報告中說，尤其是在大都市地區，公寓和建築物都呈現大幅上漲趨勢。漢堡的房價，八年間爬升了31％；柏林甚至多達39％。

房價最貴的是慕尼黑，那裏一套公寓房每平米售價平均 4200歐元。其它幾個大城市的房價為：漢堡3100歐元；法蘭克福2900歐元；柏林2200歐元；科隆也有2100歐元。

儘管房價在明顯上漲，但德國經濟研究所認為：德國房地產市場是健康的。在德國沒有理由出現象美國、愛爾蘭和西班牙一樣的房價泡沫。研究人員認為，德國高房價反映了強勁的市場需求，而且表現了大都市的吸引力。

報告認為，因為泡沫價格的前提是，投資者相信房產能永久性增值。在這種情況下，投資者押注在高價轉手，從而炒熱了需求，最終產生了房價泡沫。如果投機者發現期望過於樂觀，會出現拋售風潮——泡沫破裂，價格下跌。這家研究所從四個方面分析了德國的房地產實況，並得出結論，德國房價非泡沫現象。

首先，德國房價上升，房租也在保持上漲。而所謂泡沫的跡象是，房價增長速度快過房租。但現在，德國房租也在保持跟進，例外的情況只發生在慕尼黑和漢堡。這兩地的房價增長速度分別超出租金增長速度的21％和9％。

其次人們口袋裡的錢更多了。在IW研究所調查的五個大城市中，就業人數比例都優於全國平均水平。從2006年3月至2011年9月，德國就業人數上升了11.7％。而慕尼黑上升了12.2％，漢堡16.6％，柏林16.1％。更多的就業率意味著更多的收入。

第三，住房供不應求。在經濟繁榮時期，如果房地產興旺的唯一原因是因為人們認為房價會進一步上漲，就面臨著投機泡沫，接著許多物業出售，甚至是多次倒手。但事實上，德國公寓和住宅的需求大大高於供給，只有柏林例外，自2007年以來，房屋數量增加了60％。

最後一點是，銀行信貸發行幾乎沒有增加。在投機的情況下，銀行信貸發行量通常明顯增加。儘管目前銀行歷史性的低利率，但購房信貸的數量只略有增加。德國人不喜歡借債，即使在貸款買房時，也會控制自有存款與銀行貸款比例，甚至增加自有存款，以便早日還清貸款。

另外，專家通過對比國際性城市，認為德國屬於房地產市場的「夢想國」。以單身一人一室住房花費在收入中所佔比例為例，羅馬是49%，紐約43%，倫敦 40%，巴黎35%，而德國最貴城市慕尼黑也只有28%，柏林21%，漢堡只是18%。

（責任編輯：賈南）