【大紀元2012年07月16日訊】(大紀元記者王添財綜合編譯)對全美許多地區而言，現在是一個絕佳的買房時機。房地產泡沫破滅近七年後，大多數地區房價指標開始往上彈升。幾年來螺旋式下滑的房價正走出谷底，抵押貸款利率處於歷史低點。

據《華爾街日報》一篇報導稱，未來幾年，將會出現美國自戰後嬰兒潮以來的購房盛況。

不過，一群人的機會卻往往成了另一群人頭痛的問題。美國數以千萬計嬰兒潮人口即將退休或已經退休的屋主或其他屋主，已經經歷了資產大幅縮水的境況。許多人是依靠自己的房產資助他們的退休生活。他們大多等待多年期盼市場好轉。但現在，卻發現自己處在買方市場的下風。

對於這類賣家而言，現正處在一個極具挑戰性的環境。不過，有許多即將規劃退休屋主可能別無選擇。以下是專家提出幾項因應之道。

沒必要屏息以待 奢望房價快速反彈

是的，全美房價已經穩定下來。根據標普/凱斯-席勒住房價格指數(Standard & Poor’s/Case-Shiller Home Price index)跟踪的20個城市中，其中16個今年都止跌回升了。但住房市場不會像股市那樣，價格彈升過程通常是緩慢的。

目前離上次房市崩潰已超過10年時間，而這回可能需要特別長時期恢復元氣。因為市場積累了大量空的止贖法拍房屋，還將拖累整個房市的行情。

據房價指數紀錄，1989年達到頂峰過後，直到2000年才恢復。而如紐約和洛杉磯等一些城市，直到2002年才恢復新高。這回房市衰退可能更糟，因為泡沫更大。有些地方可能在我們有生之年都無法恢復到通脹因素調整後的峰值。

哈佛大學房屋研究聯合中心(Joint Center for Housing Studies)估算，市場約積壓有住房貸款止贖房200萬戶，等著推上市場。一些估計的數字要高得多，尤其是包括銀行持有的「影子庫存」。

除非願意等待很長一段時間，否則賣家不應期望長期掛著出售牌子等待市場大反彈。

看看當地房屋市場行情

當住房市場復甦時，還是要提醒大家房產價值的黃金定律：地點、地點、地點。

不要指望所有的市場會以同樣速度上升。根據凱斯-席勒房價指數，鳳凰城住宅房價格一年內增長9％。同時期，亞特蘭大下跌了17％，紐約下跌4％。

目前房價走向如何？這可能取決於兩個因素：租金和估值。如果自有住房費用(如房貸、房稅、保險等)比租房便宜，你家附近的租金會上升，房價可望還會上漲。如果是租房比較便宜，或是租金停滯不前，則是另一回事。

賣方得面對房產折價的現實

你住房的真正價值不是你在2006年支付或再融資的價值，而是目前的價值。也就是說，你資產的淨值不是你住房花費的加總，而是你把它賣了時，真正入袋的價錢。

你說剛裝修了廚房？這不關緊要；有游泳池？同樣不重要。太多的買家會把這些看成既有裝置。賣家真要賣房就不要割捨不下或猶豫不決，房子真賣出去了、錢拿到手才是真實的。

銀行多支持賣方賠本出售

哈佛大學的聯合研究中心估計，美國約有1,100萬個住房屋主是「資不抵債」，即背負房貸債務比房產現值還多。房屋數據公司Zillow估算的是近1,600萬戶屋主資不抵債，幾乎占三分之一的抵押貸款房產。

一般「資不抵債」的屋主總覺得他們不能賣房，要等到房價恢復到先前的水平才可以賣。但事實並非如此。房貸銀行可能願意接受「短售」(short sale)，即賣出的價格比屋主欠下的房貸額還低，而銀行願意吸收損失。

全美約有一半的地方，不允許銀行緊追貸款房主短缺的欠款。即使其他地區，也不准銀行硬要追討房主已經失去的房產價值。以防造成更多的民生經濟問題。

買房租房 哪個划算？

許多即將退休的屋主不願降價賣房，但存款戶頭幾乎耗盡。而專家勸這些屋主想想住在自己的房產上，每月或每年要花上多少費用──抵押貸款、房產稅、水電費、維修費等…

目前，抵押貸款利率已經崩潰到歷史最低水平。那些具有良好信用等級的人可以鎖定低於4％的30年期貸款購房，繳交利息和房產稅還可以享有稅負優惠。

另一方面，租一個房子要多少錢？如果比自己擁有住房便宜──許多地區確實如此，或許可以等看看，直到房市恢復。但如果是租房比擁有住房要便宜許多，屋主最好趕緊賠本賣掉房子，改租房子住。

先管管自己個人財務情況

聰明的個人理財，應先衡量自己的財務狀況和個人所需，這項加權比重應該比權衡整個國家或國際的宏觀經濟或其它數據來得更加重要。

許多美國屋主都在期待房市回彈到原有的水平，因此延遲搬到適合退休生活的社區，或是猶疑換份外地的工作。

專家認為，這是浪費時間，而且毫無意義。經濟學家指出，這些屋主忽略了沉重但卻無形的「機會成本」。

如果這些屋主早一點賣掉房子或搬走，或許就不會錯過更好的薪金、投資或是生活經驗。

今天賣明天買 一樣不吃虧

文章中舉例說，有住在芝加哥即將退休的一對夫妻，說想退休搬到聖地亞哥住，離孩子和孫子近一點。但卻一直擱置著沒行動。為什麼呢？

事實上，過去6年間，芝加哥的房價下滑36％，而聖地亞哥也下滑了39％。文章說，看著你的損失錢財了，但另一方面又賺回來了。而且買的新家，也許能夠鎖定在一個較低的固定利率抵押貸款。

總之，美國的住房市場還需要許多年才能恢復。現在是一個買方市場，若屋主希望出售房產，真得在現實的環境下做做數學題目和機會成本。