【大紀元2012年03月04日訊】（大紀元記者葉淑貞編譯報導）曾幾何時，鳳凰城是全美房市災情最為慘重的都會區，房價曾大跌55%，房貸戶三分之二屋不抵債。如今，房市供需否極泰來，復甦的腳步甚至領先全美。

彭博社報導，根據房市研調機構DataQuick統計，去年11月鳳凰城的房屋銷售連續增長12個月，心痛房產(distressed real estate)的成交比例也同步降低，創下2008年以來最小份額。鳳凰城貝爾非爾里（Belfiore）房地產諮詢公司總裁吉姆‧貝爾非爾里樂觀表示：「供給及需求法則最後總算維持住了。房屋過剩的情況已經逐漸清除了。這個市場正蓄勢待發，準備做出大幅的躍升。」

清算資本公司（Clear Capital Inc.）則認為，地處沙漠氣候、夏季氣溫可能高達華氏三位數而以「太陽谷」聞名的鳳凰城，當法拍屋處於或即將被掃購一空之後，今年房價可能上漲9%。加州特拉基（Truckee）的房地產數據公司研究部主任維拉科塔說，2009年5月銀行持有屋佔市場出售量的三分之二，現在僅佔三分之一。

曾經災情最慘 如今否極泰來

亞利桑那州立大學凱里商業學院（W.P. Carey School of Business）的房地產研究中心主任奧爾表示，去年12月份，鳳凰城平均銷售房價漲到了每平方呎85美元，較8月的底部上揚了7.6%。他說，不過與2006年6月高峰時的190美元價格相比，仍然很低。

另一家市場研調機構RealtyTrac.稱，即使法拍減少、價格翻揚，鳳凰城仍是全美都會地區平均每個家庭法拍申請第六高的城市。房市蒐尋網站Zillow公司也說，鳳凰城在第三季底，有三分之二的房貸戶屋不抵債，為全美25大都會區房市災情最慘重者。

儘管有上述負面利空，但前民主黨市議員、去年11月當選為鳳凰城市長的格雷格‧斯坦頓（Greg Stanton）表示，在一個最嚴重泡沫破滅五年後的反彈，該市的新屋建造對於亞利桑納州居民來說，無異步入經濟成長之道路。

復甦腳步領先全美各大都市

公司總部設在鳳凰城的美國住宅物業公司（American Residential Properties LLC）總裁霍克斯（Laurie Hawkes）說，大幅的折價已經吸引了該公司等投資者，該公司使用超過一億美元的資金，以平均12萬美元的價格購買了800間鳳凰區的房子，其中有些房屋在5年前的價格高達40萬美元。

該公司現在與總部位於紐約的拉涅利拍納斯公司（Ranieri Partners LLC）合作，購買從政府抵押貸款公司房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）收回的房子，並將那些房子整理出租。霍克斯說：「就美國各大都會區的房市復甦來看，鳳凰城顯然是領先的。這比許多人認為的還要加快很多。」

當地房屋信息《克龍佛德報告》（Cromford Report）的出版者邁克‧奧爾（Mike Orr）指出：「我認為，給予我們獎勵的是，我們就快走出困境了。」奧爾稱，鳳凰城所在地的馬里科帕縣（Maricopa County）等待法拍的房屋兩年內下跌了近三分之二，這個月僅18,325戶。RealtyTrac公司的資料也顯示，亞利桑納州去年12月法拍申請案較前月下滑41%，創下2007年以來新低。

總部設在加州的RealtyTrac的發言人布米奎斯特說，相對於其他房市受到嚴重打擊的州，亞利桑納的銀行所有的存貨已經縮減了，部分是因為法庭未監視扣押的房子。該公司稱，與法拍供過於求的佛羅里達州的217天相比，在亞利桑納州完成一個銀行擁有房子的出售平均只需花費125天。而全美平均是193天。

標普席斯-凱勒(S＆P/ Case-Shiller)住房價格指數的共同創辦人卡爾凱斯說：「我從未相信鳳凰城已經度過難關了，但是這些數據自己說話了。這個指數顯示，在去年10月，這個大都市區是20名成員當中唯一的贏家。當房價下滑如此之多，且利率又是如此地低，它應該是市場開始清理的時候了。」

氣候溫暖加幣升值 加拿大人搶便宜

自2009年以來，加幣兌美元升值28%，加拿大人來鳳凰城買屋很有優勢，加上這裡1月份冬天的平均溫度是華氏66度（攝氏19度），比加拿大溫暖許多，因而吸引了成群的加拿大人來此置產。奧爾說，加拿大人去年擠掉加州人，成為鳳凰城最大一群的境外買家，佔成交量比重4.2%。

在2010年，來自溫哥華的退休建商鮑柏‧梅傑以谷底的價格在鳳凰城購買到四間空屋，去年10月他再度來此尋找便宜的物件。他說：「(這裡)氣候暖和且夜晚繁星點點，」而溫哥華從10月到4月雨水很多，很沈悶、很冷。

鳳凰城房地產經紀人奧爾森說：「我的客戶(加拿大投資者)在這裡全力備戰(搶便宜)。」自2008年來，他已促成了500多筆加拿大投資客的買屋交易。

政府招商奏效 新增就業可期

根據美國勞動統計局資料顯示，亞利桑納州在2010年9月處於就業谷底以前，3年內失去了大約324,000個工作機會，其中三分之一是建築業。然而，亞利桑那州的摩根大通經濟展望中心主任麥克菲特斯說，該州在去年增加了大約45,000工作機會。以這個速度持續進行下去，到2015年就可以達到蕭條前的水平。

此外，久違的就業機會也在最近出現了。世界上最大半導體製造商的英特爾公司發言人勞拉‧安德森說，該公司去年在鳳凰城市中心東南約20英里（32公里）的乾德勒(Chandler)破土興建了一座造價50億美元的工廠，這將需要「成千上萬」臨時建設和長期就業機會。EBay公司發言人薩拉‧戈爾曼說，該公司旗下的線上支付服務公司貝寶（PayPal）， 2011年增加700個職位之後，目前還計劃僱用更多的人。

麥克菲特斯說，鳳凰城從前年10月以來的12個月內已新增了30,000個州政府的職缺，其中以醫療保健、交通運輸和倉儲工作為最多。

市長斯坦頓說，鳳凰城需要從依賴建築工作，走向更可持續的技術和衛生保健的工作。他在今年1月3日的就職演說中宣布，他對於健康和科學發展的想法，是在市區東北方興建一個占地600英畝（240公頃）的醫院大樓招商特區。斯坦頓說，它得到梅奧診所（Mayo Clinic）和亞利桑那州立大學的支持，他們都將是該方案的合作夥伴。

梅奧診所亞利桑那州分公司的首席執行官悅德克爾（Wyatt Decker）說，政府的招商計劃令人「非常振奮」，這將吸引新創公司以及國際公司前來。在鳳凰城的該分公司雇用了400名醫生和科學家，員工總數為5,000人。即使是在房地產不景氣的時期，這個州的醫療保健部門還是成長了。

德克爾說：「我們現在都朝向相同的方向進展。」甚至連房屋建築都已經復甦了。據亞利桑那州立大學所進行的調查，13個鳳凰城的市場的平均預估，獨棟房屋的施工許可證，預計今年將攀升到11,300棟，這將較2010年低水平大幅增長66％。

（責任編輯:張東光）