【大紀元2012年03月02日】訊隨著就業情況轉好及租屋需求增加，2012年被預期房租將沿續前兩年的趨勢繼續看漲。根據Marcus & Millichap房地產投資公司對2012全美公寓的研究報告，預期全美公寓空房率繼續下降，而房租將上漲4.8%，使租屋市場在2012達到另一個新水平。

根據今日美國的報導，2011年私人企業創造了1500萬工作機會，而2012預期還會有1800萬新工作機會，這些大量的新工作機會帶來了大量的租屋需求。 M&M總經理Hessam Nadji認為，很多壓抑已久的年輕人會從家裡及室友群中脫離出來，自己租屋而居。

多重因素使租屋需求大增

全美多重住宅屋協會（National Multi Housing Council）首席經濟學家Mark Obrinsky觀察，在1980年至1995年間出生的” Echo Boomer”，或被稱為千禧年世代（Millennials），有些人已經開始成家立業，但他們和父母那一代的居屋模式大不相同。

由於這個世代的族群在20歲時全美就業機會不穩定，同時他們也不再像父母那麼嚮往買一棟房子定下來，同時上銀行核准房貸的難度與日俱增，使得他們成家後較少選擇買屋。

此外，全美屋主（homeownership）比率也在下降中，這代表了更多人選擇租屋取代買屋。根據全美人口普查，2004年底全美屋主比率達到69.2%的最高峰，在2006年第三季時，全美屋主比率為69%，到去年第三季為66.3%。穆迪（Moody’s）並預計至2013年底還會再跌至65%。

雖然租屋需求增加，但供給面卻減少。根據Reis，佔租屋市場一半以上的公寓，去年只新營建37,678個公寓，是31年來最小幅度的增加。

這些林林總總的原因導致房租上漲，房租上漲在矽谷地區尤為明顯，MPF 及Axiometrics的資料指出，去年舊金山某些地區房租上漲14%，而聖荷西某些區域則上漲了12%。

摩根史坦利（Morgan Stanley）分析師Oliver Chang在一份報告中說：「房租上漲，空房率下降，更多人成家，而租屋的供給卻有限。」，他把2012年稱為「房東之年」。

Nadji表示，建商也看準這個趨勢，把營建的火力轉向多家庭型住宅（multifamily），多家庭型住宅可望成為帶動2012商用房地產的龍頭勢力。根據NMHC的報告，67%多家庭型住宅建商已在籌劃或營建階段，並且有20%還加速營建速度。

個人房東 vs 法人房東

今年租屋市場如此強勁，對租屋房客來說，在租房時有許多要注意的地方，除了房子本身的條件外，房東也是租屋時要考慮的要件之一。

根據NMHC的資料，全美 46.9%租屋市場房東是屬於個人經營，其餘是由法人經營，如房地產公司、投資公司等。如果是向房東個人直接租屋，通常個人型房東在租屋條件上比較有人情味，很多地方也比較靈活寬鬆，房東會願意傾聽房客信用分數為什麼會被扣分，也比較願意延長一到兩個星期的租約讓房客搬進搬出。

如果是由法人公司經營的大型公寓社區，通常會有專門的租屋管理辦公室，這類型的管理會有嚴格的租屋條件，包括房客的信用分數、搬進搬出的時間等。但好處是它通常會提供很多資訊，有些甚至有網站，讓房客可以蒐尋房子的平面圖、可供出租的公寓單位、同時也常有健身房、游泳池等娛樂設施；在維修房子上也很專業。

比較起來，個人型房東在維修房子時反應有時會比較慢半拍，如果房東把租屋外包給租屋管理公司，可能維修的反應會快一點，所以向個人型房東租房時，可以和房東討論未來保養維修，或草坪澆水的責任歸屬等細節。

溺水屋及法拍屋房東

2008年以來大量溺水屋主因為無法把房子在市場上用高於房貸的價格賣掉，就乾脆把房子拿去出租收租金，這些新的租屋供給使許多獨立屋進入租屋市場，南加法拍屋重災區Riverside地區便是如此。這些大量的新租屋湧入也使得造成當地租屋管理公司生意火紅，業務蒸蒸日上。

同時，這也是北加州Merced州大學生得以租豪宅、泡按摩浴缸寫報告的奇觀。這些年紀輕輕的學生們可不像其他大學生塞在蝸居的宿舍，他們以比學校宿舍更便宜的房租，在校外幾個學生一起合租接近全新的3000呎大豪宅，這些新豪宅多半因為房價跌破房貸額度，屋主只好拿出來出租，當地租屋主力又是學生，一個月1500元左右的租金，幾個學生一起合租，每個人都能擁有自己的房間，算一算比租學校宿舍還划算。

不過租到溺水屋時也要小心房東最後把房子拿去法拍，這些法拍屋房東純收租金，但不付房貸帳單，因為法拍程序目前都要拖到一年以上，所以房東能白賺一年的租金；但最後房子被銀行法拍時，卻逼得無辜的房客被迫搬出。很多縣政府都提供房屋的房貸、契據（deeds）、留置權（liens）等文件，關心這些問題的房客可以付幾十元向縣政府購買相關文件。