【大紀元2012年03月17日訊】（大紀元記者吳雪兒香港報道）因為港府計劃發展新界西北區，該區的幼兒園也不再面臨殺校的苦腦。有國內的父母送他們在香港出生的子女到香港讀書，而且每年都有遞增，出現了所謂的「嬰兒潮」。

富程物業代理客戶經理區志威說，村屋住戶當中不乏中港牌司機、需要上大陸工作的港人、大陸客等。他們會選交通較方便的地方居住，如元朗錦田沿線，步行5至分鐘到西鐵站的村屋，不少大陸客整棟整棟村屋的買下來，價錢要千多萬元。

近半年不少大陸客「移民」到香港，比例上，他們買Apartment（公寓）會較多，因為方便，而且易上會。經營小至中型生意，有億多兩億身家，又或是幾千萬身家的算是中產人士。他們多會在大埔、上水、粉嶺、元朗、屯門等地區買樓。

同鄉喜歡聚居

區志威還觀察到一個現象，不同區會有不同中國省份的人聚居。一位從福建來的太太，買了樓，然後親戚會來買，接著是好友、鄰居等會跟著買。區志威說，洪橋區（44B）有不少福建人，該區八成找地產代理的內地客都是福建人！元朗是潮洲人多……情況有點像外國移民，都喜歡鄉里聚在一起。

關於元朗YOHO Town會建新商場及第三期，區志威說，5、6年前已經聽過，現在新鴻基開始落實了。據說新元朗中心（元朗西鐵站上蓋物業）舖位現在是在清場，兩年前已經是兩年短約，不做長約。另外，YO Midtown已經蓋好，但沒有開放。新鴻基的策略是等第三期的商場約一半工程完成後，會收回新元朗中心、YOHO二期，以及YOHO三期的商場，以三角形的天橋連在一起，引入尖沙咀海港城的模式。他們的理念是引入世界品牌，讓大陸遊客，以及元朗、天水圍、屯門居民，不用出尖沙咀而可以購得尖沙咀的消費品。

YOHO未反映真正價值

區志威還談到，多年來到現在都沒有改變的文化：元朗的原居民和所有村民、屯門的原居民和所有村民、天水圍居民的消費模式多年沒變，就是希望在西北區能有齊所有消費品供選擇，不用走出尖沙咀購物，「這是新鴻基想打造的YOHO價值！」

區志威分析，YOHO位於元朗將來的交通樞紐，新鴻基放了很多時間和金錢來營造整塊的發展。看元朗的地產，他建議，投資可以考慮YOHO，因為它未反映真正的價值。商場如果新鴻基真的如外圍聽到的，進行發展YOHO商場的策略，樓下的品牌店會令樓上的價值上升。

YOHO價值到底會上到多少？區志威說：「現在是5、6千元1呎，但我深信YOHO現在這個元朗市中心將來一定贏過沙田市中心（7、8千元1呎）。」

他認為，YOHO其實有點像尖沙咀海港城和觀塘APM的混合體，而元朗YOHO商場會比沙田新城市廣場會更高檔次，而且區內消費能力更強，除了大陸遊客之外，還有區內居民。

元朗地舖搶手有理由

聽說元朗地舖很搶手，區志威分析說，現在香港消費最貴的舖頭會是銅鑼灣、尖沙咀，退而求其次是佐敦、油麻地、旺角，因為它是集中香港、九龍、新界的消費力，近年有觀塘的APM，可能有少許人留下來在觀塘區消費。但西北區文化就是都喜歡留在西北區消費：「如果有統計的話，試在周日到元朗一個廣場的人流隨時高過銅鑼灣。元朗是一個名字，但包括的範圍很廣，錦田、八鄉、大棠是元朗，石崗也是元朗，錦繡（花園）也是元朗，洪水橋暫時也是屬於元朗，將來可能發展成另一新區。不計屯門、天水圍的人口，單是元朗的人口就夠當區消費，所以元朗地舖是應該值錢的！」

禁區發展會不會快？區志威說要看政府基建上的配合。區志威相信，香港在5到10年內的基建發展會挺好，經濟也不會大上大落，而未來二三十年也只會越來越朝向北發展。他說，以他個人的主觀判斷，西北區會出現一個新的經濟體系，來迎合大陸的需要。大陸來港經商，不一定要到中環、尖沙咀租甲級寫字樓，可能會考慮到元朗、屯門經濟區設寫字樓，從國內出來又方便，也方便配合國內市場。

那中環、尖沙咀甲級寫字樓前景？區志威說，始終香港是一個國際化金融市場，只要這個地位不減，中環、尖沙咀將會為全世界的消費品牌公司所用。中環、尖咀區特別在於它們如同美國紐約，大品牌、國際公司都需要在這個金融體制內運作。

據說，尖沙咀廣東道一家世界化妝品品牌，租金4百多萬元，被另一家世界電子品牌以雙倍租金搶去。化妝品牌其中一個總裁私底下跟區志威說，其實就是400萬租金，預了200萬是廣告費，因為無論如何賣化妝品都是虧本的，但沒有理由不放在廣東道做一個品牌廣告！「國內人士來香港會去廣東道，等於是（銅鑼灣）羅素街，就是那種價值。」區志威說。◇（全文完）

（責任編輯：澹修德）