【大紀元2012年02月19日訊】（大紀元記者王樺報導）美國房市復興攸關美國經濟復甦。美聯儲主席伯南克近日三番兩次在不同場合呼籲聯邦政府推出新政以提振房地產市場。他日前在全美住房建商協會（National Association of Home Builders）舉辦的國際會展上也做了相關主題的演講。

受惠於美聯儲貨幣政策，30年期固定抵押貸款利率已接近有史以來的最低水平，使民眾比以往任何時期都可以更便宜的成本置產。伯南克兩個多星期前表示，低水平短期利率將維持到2014年底。

但顯然還是不夠的。2011年，新房銷售只有302,000戶，這也是最低水平記錄，住房建設開工量仍處於低谷。根據美聯儲的估計，止贖房庫存預計每年將增加100萬戶。伯南克說，未來幾年還可能進一步壓低房價，使新屋建設者更難與二手房庫存相競爭。

美聯儲上個月遞交了一份「止贖房租賃（foreclosure-to-rental）計劃」的26頁白皮書，以減緩空置率和止贖抵債房屋，他敦促美國國會通過此法案。

不計劃挹注「銀彈」到房市

「留住有能力支付房費的租戶，包括以市場價租金租賃給前屋主。也許在某些情況下，這是維持房產價值和社區質量的最好方式。」伯南克建議：「銀拍屋的租賃方案（REO-to-rental）可以縮短房屋空置的時間，進而避免挫敗房市。」他敦促國會議員通過這項租賃方案，並強調，這不是挹注「銀彈」到住房市場。

伯南克的講話也觸動了許多感到挫折的房屋政策的制定者和市場專家。許多屋主沒法享受低利率的優勢買房換房，或是再融資，因為住房價格持續下滑。止贖抵債房和其它因素一直把房價往下拖，這些問題也「限制了貨幣政策在經濟上應發揮的作用。」他說。

「在一定程度上信貸收緊是預期得到的。我們知道，金融危機前信貸標準曾變得非常寬鬆。為了我們的金融體系的安全、銀行的安全和對借款人的保護，一些緊縮政策無疑是必要。話雖這麼說，但太過了也不妥當。」

銀行信貸依然緊收

另一個問題是來自紐約的房地產投資人抱怨說，有關投資者和銀行的法令限制，銀行不得提供超過四個貸款給投資人。

2008年，主要抵押貸款的資助者房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）面對市場投機者造成的龐大損失，因此限制每位業主的貸款保證數量從10個減少到四個。房利美現在又開始可多達10個抵押貸款，但一些銀行還是維持低量限制。

「限制投資者貸款是有歷史原因的。回溯到八十年代和九十年代，銀行和房利美房地美的遭遇一般比屋主還慘。」伯南克說。但在此時，這些政策實際上適得其反。現在市場上這麼多房子待售，有投資者想購買、加以管理後轉售，可幫忙解決房子過剩問題。這有什麼不妥？

決策者認同房市攸關經濟復甦

在提問時段裏，伯南克被問到「中央如何恢復住房市場」時，他表示，對國家經濟而言，住房市場應是解決方案，而不應是問題的原因，獲得了與會人士的讚賞。

美國聯邦公開市場委員會（FOMC）貨幣政策決議者之一克利夫蘭（Cleveland）聯儲的總裁皮娜爾托（Sandra Pianalto），也強調了刺激房地產市場對於美國經濟復甦的重要意義。皮娜爾托指出，美國房地產業的財富下滑已抑制了消費者支出，挫傷了信心並降低小企業可獲得的信貸，「這是美國經濟復甦面臨的顯著下行風險」。美國經濟決策者們似乎已在通過提振房市增強美國經濟復甦問題上達成了一致。然而，相對有限的財政政策空間卻可能成為美國房地產市場復甦路上的一大障礙。

財政政策空間侷限難為

除伯南克和皮娜爾托外，另有多名美聯儲決策者在進入2012年以來曾先後表示，美國聯邦政府應嘗試新措施以刺激住房市場、幫助提振經濟增長。美國總統奧巴馬2月1日宣布提振住房市場新方案以緩解貸款購房者的還款壓力；7日，美國會眾議院則通過新議案，將「兩房」的經營納入聯邦預算。

然而，《紐約時報》卻刊文指出，雖然美國聯邦政府和各地方州政府與大型銀行達成250億美元抵押貸款和解協議將令數百萬美國屋主得到緩解，但這項協議的局限性也將使得很多人被排除在外。

懷疑這項和解有助於經濟復甦說法的人，比比皆是。其中之一的是倫敦Capital Economics的房地產經濟學家狄格（Paul Diggle）。

他認為，對於大多數抵押貸款屋主來說，這點作為算不上什麼。減記170億美元貸款本金只是「海洋中的一滴水，」狄格說，既然全國有將近1,100萬個房貸屋主「資不抵債」，「溺水」部份總共高達$7,000億美元。算算數學，$170億約僅佔負資產額的2.4%。因此，他不贊同銀行和政府機關認為這項協議將有助於美國住房市翻身的說法。