【大紀元2012年11月23日訊】（大紀元記者程木蘭綜合報導）美國房地產信息公司Zillow最新發佈報告顯示，10月美國全國房價較上月漲1.1%，至15.54萬美元。這是自2005年8月（月漲1.2%）之後最大單月漲幅，據估計明年還將維持上揚走勢。

美國房價截至10月已經連續12個月上漲。本週稍早，美國商務部報告也顯示，10月新房開工量較上月增長3.6%，創四年以來新高，明顯好於市場預期。

隨著銷量、房價、建築商信心指數等一系列數據的全面走強，美國房地產市場復甦勢頭正在進一步加強，成為疲弱的經濟復甦中少有的亮點。

Zillow預測，全國房價在2013年10月將較2012年10月會再漲1.5%。該公司稱，許多房地產市場價格已達低谷，256個市場中，將有40個經歷3%或更高的漲幅。

買房貸款有訣竅

房市看漲，許多等待許久、打算買房的民眾心裏踏實多了。不過，買房付現金好、還是申請按揭貸款好？現在利率尚處於歷史低點，但若是手頭寬裕，以現金買房，也是競購或議價有力的籌碼。

據專家表示，過去一年大量出現將現金和按揭二者巧妙結合的付款方式，稱「延遲貸款」(delayed financing)：買家先付現金買房，交屋後再申請按揭貸款。

全額付現的買家在競價時更有優勢，也可能以較低的價格買到房子，因為全額付現不存在申請不到按揭而無法成交的風險。

成交後，希望回籠部份現金的購房者就會再去申請按揭，而且有時候，用這筆錢進行轉投資，賺取的回報可能高過按揭貸款的利息；或者讓手邊多一點「活錢」。

延時貸款類似於「套現再融資」(cash-out refinance)。通過「套現再融資」，哪怕房子已有按揭，也可以重新進行抵押，申請貸款。但據按揭信息網站HSH.com表示，「套現再融資」從申請到執行可能需要幾個月、甚至更長時間，利率和費用也較高。

部份原因在於，再融資意味著要將現有的一筆貸款轉為新貸款，需要更多的調查和審核。而「延遲貸款」則不同，房子一到手就可以申請，因為買房時是全現金交易，標的房產的所有權一目瞭然，毫無掛礙。

申請「延遲貸款」的考量

《華爾街日報》一篇報導介紹「延遲貸款」的報導，提供了三方面考慮：

‧貸款種類繁多。銀行政策不盡相同。如富國銀行(Wells Fargo)和舊金山的菲利蒙銀行(Fremont Bank)的「延遲貸款」利率和費率，與交房前申請的按揭貸款一樣。而有些銀行對「延遲貸款」設定的利率則介於普通按揭貸款利率和「套現再融資」利率之間。全國性銀行恆久銀行(EverBank)的「延遲貸款」利率，較普通按揭貸款利率高出約0.125%。

HSH.com數據顯示，平均來看，「延遲貸款」的利率分別在6.44%和5.06%。相比之下，一筆30年期私人銀行大額按揭(Jumbo Mortgage) 平均利率在4.03%。

‧抵押額度限制。很多時候，申請人最多只能抵押75%-80%的房產權益。有些銀行會把貸款額度控制在政府指導區間的下限。美國大部份地方政府的指導區間下限都是417,000美元，部份房價較高的都市區的指導區間下限是625,500美元。因為在政府指導區間內的貸款額度，銀行可以轉售給房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)。

‧資信審查嚴格。多數情況下，銀行會審查申請人的信用記錄和完稅證明，還要求提供能夠說明房款來源的銀行賬單副本、購房匯款單副本以及相關的發票。銀行方面表示，他們這麼做在一定程度上是為了防止有申請人試圖隱瞞實際交易金額，或者防止賣家逃稅。