【大紀元2012年10月08日訊】（大紀元記者孫玉玟／李南山美國休斯頓聯合採訪報道）坐在椅子上的麗香，面容和善，隨意的將頭髮挽了個髻，幹練俐落中襯出幾分平易近人，有點年輕人的隨性，看不出已經70多歲了。她就是三十餘年間從相夫教子的主婦迅速成長为上億身價公寓皇后的伯尼麗香。她經營的家庭企業，目前擁有九個公寓社區，公寓總房數近2400間(units)、三座辦公大樓面积超过22万英呎，一个占地8.8英亩的仓储中心以及一个面积超过17万平方英呎的工商业园区。那麼她是如何做到如此成功的呢?面對記者的提問，她回顧了她的創業歷程。

不經意的機遇 從主婦到公寓管理人

伯尼麗香的先生早年在紐約華爾街就職，有著令人豔羨的高收入。那時候麗香專心在家相夫教子，優裕的生活加上高所得稅政策，她並未想過要自己創業。事情的緣起是麗香在台灣的姐姐有意將部分資產轉向美國，希望讓在華爾街工作的妹夫詹姆斯幫忙投資股票。麗香。適逢1981年美國政府出臺了新的房產折舊政策，将房子的折舊期從二十年縮短至十五年。考慮到高地產折舊率正好可以用來對沖麗香先生的高收入，從而達到合理避稅的作用，麗香和姐姐商量以後，決定用姐姐的錢投資地產。由於孩子很小，需要媽媽照顧，麗香和姐姐便打算地產購入以後把管理事務交給專人代為管理。

一系列調研以後，麗香夫婦在新澤西鎖定了一座位置非常好的有十八個單位的公寓樓，代為管理的经纪人也很順利地找到了。初步擬定的投資分配是姐姐60%，麗香夫婦30%，經紀人10%。出乎意料的是，就在這塊地產簽約過戶的前一天，因在合作條款的細節上發生分歧，经纪人決定退出。這意味著如果不能在短時間拿出经纪人承諾的10%投資，這塊地產将無法購得，前期所有的心血也會白白浪費。當晚麗香輾轉反側不能入眠。她和先生商量無論如何也要把這塊地產買下，不足的資金可以和親友借一部分補齊。至於地產管理，她可以暫時學著做。就這樣，麗香購得了她的第一座地產，開始學習公寓的管理經營。

說易行難，地產管理看似簡單，實際運作起來卻遠非如此。地產過戶的第二天，租客的電話就跟來了，投訴公寓內的空調不好用。麗香只好先應承下來，馬上查黃頁找修理工聯繫維修。 修理工來了卻僅僅摁了一下復原按鈕就修好了。 一段時間以後，麗香找到了儘快熟悉公寓管理修繕的竅門，那就是緊隨修理工，全程觀察學習技工師傅排除各種故障的過程。這樣一來，很快她就可以自己判斷毛病所在並不需要任何事都請修理工上門了。 一些簡單的修理工作，她自己就可以去五金店買來部件进行更換。 這樣既能為租戶提供及時的修理服務，又節省了修繕開銷。這些學習的過程為她以後在地產投資方面發展打下了深厚的基礎。

二次機遇 房市低迷時轉戰休斯顿

1987年，伯尼麗香的先生有了提前从華爾街退休的想法，決定加入麗香如火如荼的地產事業，並擴大其版圖。如同買股票要買低賣高才能賺錢的原理一樣，他要在房地產最低迷的地方入手。當時石油公司很不景氣，德州的失業率高，休斯頓地區很多房子被丟棄，大面積的公寓處於廢棄狀態，房租很低，很多房子要貼錢才能租的出去。 看到這種情況他回到紐約等待時機。兩年後，他再次來到休斯頓，以其敏銳的投資眼光覺察到大的經濟形勢變化，1989年十月他果斷出手，以200萬現金從銀行拍下一棟有200個單位的公寓社區，即現在的Walden of Westchase。

麗香于次年跟進休斯頓，親自管理這個新購社區。為保障租戶的安全，她圍繞社區裝上了柵欄和大門。設施方面，購置新的電器供租戶使用。條件的改善加上方便的地理位置，公寓的經營狀況逐步走上正軌。

然而挑戰無處不在，安定一段時間以後，麗香注意到附近新建公寓相繼建好，公寓出租的競爭開始激烈起來。要適應新的周邊環境，舊的公寓翻修和自然居住環境的改善勢在必行。 不但對公寓進行翻新。請來園丁設計室外環境，社區別緻的花園獲得了市級金獎。 同時，從租客的角度出發，將室內也裝修一新，所有的公寓都安裝上安全系統；窗戶換成了從外面看不到室內隱私的雙層保温玻璃；把牆壁夾層換成雙層的隔熱材料從而為租戶節省電費；隨著電腦的家庭化，在公寓內加設電腦辦公區；接通告诉互聯網；等等。這一系列貼心的裝修改造完成後，租客们又回來了，公寓的運營也穩定下來。

踏實發展 適時開拓新領域

有了之前公寓購買和管理經驗以及資金的積累後，接下來的發展就變得順理成章。姐夫去世以後，麗香買下了姐姐姐夫的股份，更加專心經營這份家庭事業。此後的十幾年，是事業迅速發展的階段。麗香以銳利的商業眼光購置了更多地產，管理上也更加專業高效。在高度商業化的今天，麗香抓住商機，涉足商業地產領域。她先後購置並經營三個辦公大樓，添加了大型倉儲中心地産。除此之外，還在積極籌畫一些新建專案。

和三十年前初涉地產投資時相比，她已然成為休斯頓地產界名符其實的公寓皇后。追蹤她的創業歷程，我們看到的是面對角色轉換的沉著勇敢，在最平凡的事務中不斷提高自己的那份堅持和韌性，以及開創事業的自立自強和對事業全心全力的投入。這也許正是成功人士最根本的特色和素質。