【大紀元2012年10月03日訊】(大紀元記者馬天祥綜合報導)受貨幣政策及影響房市的多種因素影響，目前加州和灣區止贖房和違約通知發放量退到2007年水平。止贖房雖然還以兩倍於歷史平均數字的速度增長，但與房貸危機最嚴重時期2008年數字相比，這一數據已經相差甚遠。

全美房市也在復甦。美國商務部9月26日公布，8月份新屋價格中位數比去年同期躍增17%，至25.69萬美元，增幅為2004年12月份以來最大，創2007年3月以來最高記錄。房地美9月中旬也發佈報告指出，美國房地產市場供需關係日趨平衡。今年第二季度，美國待租房屋空置率降至8.6%，為2002年第二季度以來最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，為2006年第二季度以來最低水平。

大洪水褪去

　　

據「發現灣區」（Discovery Bay）的法拍追蹤網站法拍雷達（ForeclosureRadar）近日發佈的數據，2008年，有25萬加州人的房屋被債權人收回。今年1～8月份，加州被追蹤到只有10.7萬棟房屋進入止贖程序，下降56%。從1980～2011年，加州加州平均法拍屋數量為55,054棟。

　　

灣區9縣2008年有37,600棟房屋被收回，今年該地區只有15,600棟被止贖，減少58.5%。1980～2011年，灣區每年平均止贖房數量為6,917棟。止贖最嚴重的康縣，2008年有11,380棟房屋進入止贖，今年只有4,120棟。違約通知是進入止贖過程的第一步，數量也在下降，很少會有超過一半的違約通知會導致止贖程序。這預示止贖房還將進一步減少。

　　

當然還存在大量房屋虧本銷售。因房價低於貸款額，數百萬屋主還在潛水中。金融打擊、失業率、疾病、業務不景氣、離婚等等，造成他們的房貸拖欠。

　　

經濟諮詢機構灣區燈塔學家索恩貝格（Christopher Thornberg ）認為，不用懷疑，最差的時期肯定過去了，止贖房數字減少，違約下降。雖然有潛水屋房主還在違約，但比以前少的多。很明顯現在是處於恢復過程，唯一的問題是恢復的步伐。

房貸利率創60年曆史新低

　　

為支撐房市復甦和增長，聯準會官員實施了第3輪量化寬鬆政策(QE3) ，延長維持超低利率承諾至少到2015年中，每月將購買400億美元的房貸債券，直到勞動市場「持續好轉」。這輪量化寬鬆措施結束，估計美聯儲可能向市場注入6000億美元資金。隨後，到9月末，30年期貸款利率降至3.4%，為長期抵押貸款自1950年代以來的最低水平；15年期固定抵押貸款平均利率降至2.73%，也創歷史新低。

　　

另外，根據法拍雷達的數據，從發放違約通知到房屋止贖，2006年，加州平均時間是133天；到今年8月份，隨著多種貸款修改程序和有關法律生效，這一時間現在變為291天。對許多人來說儘管修改貸款還面臨很多困難，但修改方式更多了。

　　

據聯邦政府貨幣監理署的數據，今年第二季度，全國銀行修改了41萬6,036筆貸款，啟動了30萬2,636筆止贖程序。全國貸款修改讓還款人每月支付額平均減少381美元，占貸款額度的24.6%。

政府干預影響止贖步伐

　　

止贖房下降和違約通知下降，反駁了所謂的「影子庫存」影響。據《華爾街日報》報導，「影子庫存」數量可能在300萬到1,000萬間之間。2011年美國約有440萬戶房子被出售。

　　

這種理論認為，銀行收回的大量房屋或將要進入法拍的房屋，可能會擊潰房地產市場，破壞房地產市場恢復。但專家認為，實際上沒有多少房屋進入止贖渠道。政府對房市的干預在發生作用。法拍雷達總裁奧圖爾（Sean O’Toole）認為，政府對銀行和監管者施加了大量的壓力，阻止或放緩了止贖步伐。

　　

加州立法機構不久前通過一條新法律，要求銀行和房貸公司在發出違約通知至少30天以前必須通知房主。這條法律實施後，加州9月份違約通知數量比8月份下降了51%。

　　

陷於止贖困境的房主數字正在減少。非營利組織奧克蘭聯合協會（Oakland’s Unity Council）主任帕烏斯（Sheri Powers）表示，現在很少有人聯繫他們，請求援助或參加他們的防止法拍研討會；查詢止贖預防幫助的人數減少了40%。 ◇