【大紀元2012年01月07日訊】(大紀元記者張茹墨爾本編譯報導)當2010年房地產繁華的景象漸漸遠去，我們邁入了21世紀的第二個十年。在過去三年裡，地產投資者經歷了太多，澳洲房地產市場從全球金融危機時的谷底，到2009-10年度的異軍突起，再到2011年的回歸平淡，在這過程中，成功和失敗總是相伴左右。那麼，我們從成功與失敗中學到了什麼呢？特別是2011年當市場急轉直下時，帶給我們哪些教訓和啟示？澳洲物業投資雜誌採訪了多位地產界專家，總結出下面幾條，有些是常識，而有些則需要一些逆向思維。

教訓一：不要驚慌

RP Data的研究主管Tim Lawless說，過去12個月使投資者明白了地產市場的動盪，以及複雜的供求關係，這是重要的一課，這樣在當前平淡的市場上，他們不至於反應過度。「長期的市場趨勢要比短期波動重要的多，投資者在進入房地產市場時就要有一個長期規劃。」

「歷史告訴我們，房地產市場具有非常明顯的週期性，就在不久前，我們還經歷了強勁的增長。這是繼2004年繁榮後，市場一直持平直到2006年，然後在2007年再度抬頭，但是遇到全球金融危機踩了一腳剎車。」

「很多人曾預測今年會出現房價大滑坡，但最終沒有實現，房價也不過掉了2.9%左右。房租漲了4.5%，空置率依然很低。我們從中學到的教訓是：做好功課，瞭解市場，不要被悲觀者嚇住了。投資者應該保持謹慎，但沒有必要反應過度。」

教訓二：敢於行動

墨爾本的估價師Sean Thomson敦促投資者不要掉入「等等看」的陷阱。他說，最近和從前的房價下跌都教會我們，市場持平時是最佳的購買時機，但謹慎的投資者總想等到房價漲起來再買，結果錯失良機。

「當經濟形勢不明朗時，買方喜歡按兵不動，等待房價降到谷底，」他說，「如果以前的地產週期給我們什麼啟示的話，那就是在買賣房產時採取『等等看』的態度是不利的。市場低迷時競爭少，正是買家的好機會。但歷史顯示，大多數買家都是等到市場情緒轉好時才有所行動。」

教訓三：不要想當然

Thomson說，投資選擇應該基於個人的財務狀況和物業的優勢而定，對於那些沒什麼經驗，卻想通過低價購買物業、裝修一番後出售盈利的人應該敲個警鐘了。「現在電視上不少裝修節目很撩人心，弄得人們都以為自己也能輕輕鬆鬆的靠裝修賺大錢。但是裝修新手往往低估了將物業改頭換面所要付出的代價，結果得不償失。」

「當決定裝修時，首先要考慮物業的地點、類型，是別墅還是公寓？是出租還是自住？潛在的買家和租客是什麼樣的人？簡單一句話，要根據目標市場的需要來裝修。」

「另外裝修時不要花太多錢，一般不要超過物業價值的40%.」

「選擇物業時不要想當然，基於日後的基礎設施建設，比如公路、學校和購物中心來購買物業是非常有風險的，每年上百個開發議案都被擱置或否決了。就算通過，開發項目也需要很多年才能完成，而且誰也不能保證增加的設施會對當地房價產生正面的促進作用。」

Thomson說，衡量物業未來的增值幾乎沒有更好的辦法，就是看它過去的表現，加上近期的市場走勢。「買方必須明白，選擇物業不能一概而論，只看區，或者購房時機和暫時的市場趨勢，而是要根據買方、賣方、加上物業本身進行個案研究。」

教訓四：時機不是一切

投資者學到的一個重要的教訓是：不要被當前變緩的市場所嚇住，要多注重物業本身而不是購買時機。

銷售數據分析清楚地告訴我們，不是你什麼時候買，而是你買什麼才是關鍵。低價買進的物業並不能保證未來的增值，只有選擇合適的物業，有適當的增值紀錄，才能保證在未來不定的市場形勢下，一直成為投資者的正資產。

教訓五：在財務上永遠要留有餘地

當市場處於下降時，物業可能賣不到你想要的價格，此時現金流就極為關鍵。位於阿得雷德的國際投資人Rachel Barnes說，「確保你要買的物業能產生正現金流，買一套物業如果只為了日後升值或者是負收益，在當前的市場環境下非常危險。」

「現在全澳都是買方市場，作為業主，你當然不想在這個時候賣房，在買方市場出售物業肯定不是好時機，但有時也別無選擇。這就是為什麼我強調在財務上要為自己留有餘地，當市場形勢變化時才能夠挺得住。」

「作為一名投資者，你希望能夠長期持有物業，等待它升值。但有時這是不可能的，被迫出售是經常發生的事。出售時，你可能賣不到自己想要的價格，或者根本就賣不出去，這就使投資者陷入很尷尬的現金流的困境中。如果可能的話，務必給自己留有緩衝的餘地渡過難關。」

教訓六：照顧好你的租客

物業經理Judith Taylor說，在房價下跌的時候，投資者更應該照顧好租客，即使出租房供不應求時也不要放鬆。

租房空置率在2011年一直都很緊，作為房東，你要留住租客並且適當提升房租。「現在比以往任何時候，你都不希望發生讓房子空著而去尋找新租客這樣的事情。」

盡最大努力照顧好租客，但不要忘了每年檢查你的租金。「如果你照顧好現有的租客，就不應該有空置期。但人們經常忽略的一點是，特別是當他們有長期租客時，經常忘了提升房租。作為業主，你有權利保護好自己的投資，而且如果租客搬到其它地方住，他們可能還要支付更高的房租。」

教訓七：不要依賴舊數據

物業拍賣員Tim Thredgold先生說，最近的市場走勢告訴我們，當投資物業時，要看最新的數據。12個月前的數據幾乎沒有什麼參考價值了。

「我不知道從什麼時候起，房價開始出現這麼大的變化，連近期的歷史數據都不太管用。你需要充分調研，拿到最新的數據才行。」

「近來比較突出的一點是，如果你想把當前住的房子賣掉，另換一套房子時，一定要先賣掉再買。輕鬆賣房的時代已經過去，不要想當然的以為賣房不成問題，也許你賣不到一個好價錢，或者根本就賣不去。何必給自己增加不必要的風險。」

「另外一個需要注意的教訓是，不要在這個時候離開市場。現在不是賣房的好時機，如果可能的話，是買房的好時機。要是人們在這個時候離開市場一段時間，這使我非常擔憂，可能是很危險的。」

教訓八：給自己充分的時間售房

悉尼的房產過戶人Adrian Storch說，在現在的市場環境中，賣方要給潛在的買家折扣。房屋在市場上滯留的時間加長了。業主得到的教訓是，他們要給自己充足的時間，這樣即使售房的過程出現很大拖延也能應對。

「買方一定要獲得銀行批准，這樣那樣的手續，沒辦法，你只能等。現在賣方對買方的任何要求都是盡量滿足，比如說他們想要的過戶期等等。所以如果你沒有給自己留有充足的時間是非常被動的。」

教訓九：不要太負面

澳洲儲備銀行行長史蒂文斯說，過去12個月教給我們要謹慎，但他也表示，澳洲人有時表現得太負面，實在沒有必要。

「澳洲經濟面臨著一系列不尋常的、複雜的因素。經濟發展不是穩定的，而是崎嶇的、顛簸不平的，財務顧慮時隱時現，正面負面的情緒充斥著市場。然而，新興國家還是在發展，世界經濟總是在不平衡中又達到了新的平衡點。這是一個不變的規律。儘管目前展現出來的都是下滑的跡象，但澳洲的情況並不太糟糕。」

史蒂文斯說，澳洲有很多非常突出的地方，「我們的貿易很好，失業率很低，金融系統穩定，信用等級高，還有很有效的宏觀經濟政策體系。」

「未來是不確定的，但它永遠都是不確定的。我們有我們的問題，但經過合理的分析和判斷，一定能夠把握好未來的方向。」有什麼好悲觀的呢？

教訓十：預計不可預計的情況

WBP的物業主管和分析師Greville Pabst先生說，投資者從過去一年中學到的教訓是：好地點不永遠是好地點。年初昆省和維省的水災給業主敲響了一記警鐘，他們開始意識到，在地勢低的地區買房有多麼危險。其實墨爾本和悉尼很多地區都是洪水的高風險帶。「幸運的是，大多數這些地區的居民都沒有經歷像年初昆士蘭發生的洪災，」Pabst先生說，「這是因為在墨爾本大多數洪水都是閃電式，是由於短期內降雨沒有及時排走造成的，而不是像昆士蘭那樣由於河水水位溢出而產生的洪水。」

不為人所知的是，墨爾本不少市政廳都位於洪水敏感地區，甚至不少還是數一數二的富人區，比如Bayside, Stonington，Maribyrnong, Port Phillip和Casey。「如果你決定在容易發生水災和火災的地區買房，比較謹慎的做法是咨詢市政廳，瞭解當地的規劃，評估災害對物業可能造成的影響。」Pabst先生說。

Pabst說，現在人們對地點的選擇不再局限於哪個區比另一個區好，就在同一個區中，還要講究哪條街更好。「臨近的幾套物業可能在很多方面都相類似，那麼例如朝向、平面設計、自然光照和安全等因素對物業價值就會產生非常重要的影響。」

「不少物業投資者都在尋找下一個熱點地區，想要賺快錢。」，Pabst先生說，「熱點地區通常是短期獲利顯著，但長期增長有限。由於物業投資高額的交易成本，因此他建議投資者眼光要放得長遠一些，要選擇能夠長期持續增長的地區。」

（責任編輯：陳明）