【大紀元2012年01月10日訊】（大紀元記者周行多倫多報導）加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新發表年度加拿大房市報告稱，人口老化及移民人口流動正在影響加拿大房市將來的結構和發展，尤其是人口老化，將導致公寓等小型房產的需求增加。

報告稱，加拿大的人口老化將日漸嚴重，隨著嬰兒潮一代開始踏入退休年齡， 25年內，長者人數將翻一倍，達到加拿大總人口的四分之一。他們對居所的需求不再是之前養育一家大小的獨立房屋，而轉為對小面積居所的需求，這將改變加拿大房市的結構。

報告顯示，2009年新開工公寓占所有新開工住宅的29%，2010年上升到占三分之一，且這個趨勢很可能持續下去。到2020年後，人口老化將使一人家庭的比率上升到28%；到2036年，主人55歲以上的家庭數量，將占家庭總數的一半（2006年的數字是37%）。

次外，CMHC數據還顯示，加拿大與住房有關的開支，2010年達3,330億元，比2009年上升7.1%，占全國國民生產總值的20%以上。住宅按揭的信用額，至2011年3月止已經達到10,420億元。

CMHC轄下房屋需求政策小組的梅爾澤(Ian Melzer)表示，加拿大整體房地產市場將會持續增長，但速度會減緩。

人口及社會經濟結構影響房市

加拿大的經濟自2009年下半年開始回升，就業及收入都在增長。CMHC報告稱，雖然全國平均失業率仍比經濟衰退前高，但加拿大在2008至2010年人口增長率達90年代初以來最高，2010年登陸的移民人數達271,000人，是40年來最高記錄。

大多數移民會選擇多倫多、滿地可及溫哥華定居，但人數相對已較過去有所降低。去年計算，63.8%移民在該3個城市安頓，低於2001年的72.7%。

人口是影響房市的主要因素之一，人口增長最快的加拿大西部城市，房市也同步增長。3年前在阿省卡爾加里市工作的多倫多道明銀行資深經濟學家麥首（Jacques Marcil）稱，當時一些來自紐省及紐芬蘭省等海洋省份的油砂企業員工，每隔10天乘飛機回家一次，因為那裏的住房很貴，公司出資讓他們飛回家更便宜。

CMHC報告表示，加拿大嬰兒潮一代人，年紀最大的今年開始踏入退休年齡，到2036年，長者人數將從目前的佔全國人口14%增加到24%，這些人將需求公寓及面積較小的住房。CMHC所做研究顯示，公寓及小房子的需求持續增加，老人公寓的需求也在持續增加。梅爾澤表示：「一些長者將遷往較細小房屋或排屋居住，另一些則入住共管柏文單位。」

目前的數據已經看到公寓市場異軍突起。2010年全國189,930個新開工單元中，溫哥華有一半屬於公寓，蒙特利爾及多倫多則分別有48%及45%是公寓。而目前公寓佔住宅物業的比率，這3個城市的數字依次為37%、24%及26%。

但是，多倫多地產局資深市場分析經理莫沙（Jason Mercer）對大紀元表示，目前所有物業類型（包括高層及低層）及不同地段，都看到成交量及房價持續上升。這意味著需求是來自住房整個生命週期的不同買家，包括首次購房者、換大房者及換小房者。

他說：「在60年代嬰兒潮時期出生的人，還沒那麼快退休。我們看到公寓的銷售量比例，在過去10年裡上升到了房產總銷量的四分之一。有些是大房換小房的買家，但首次購房者一直是非常重要的部份。」

CMHC：大部份家庭仍可負擔房產

加拿大央行及一些經濟學家都曾表示，對家庭負債在2011年秋季達到可支配收入的153%感到擔心，擔心一些家庭在按揭利率上升時可能承受不起。

但CMHC的報告表示，在2010年，住房按揭占家庭總債務的68%，在1971-2010年間，這項指標最低是1971年的63%，最高是1993年的75%。報告認為，大部分家庭目前仍可以買得起房產，如果就業穩定，利率的少量變化對他們影響不大。

加拿大房市持續走旺，央行曾試圖調升利率，終因全球經濟不穩定，利率在2010年9月調升至1%後，一直沒有再調升。房市則在預計利率短期不會升高的利好信息下持續上升，公寓單元熱度最高。

大多倫多的房市一直呈上升趨勢，按多倫多地產局錄得的數據，今年11月份的銷售量比去年同期增長11%，平均價格則上升10%。莫沙對大紀元稱，他預計多倫多明年的房市還會上升，只是幅度會小一些。

莫沙表示，儘管今年房價一直呈現強勢，但大多倫多房產仍然是消費得起的。他說，在過去幾年支持該地區房價成長的關鍵因素是消費者付得起，及家庭收入中用於支付按揭本金及利息、物業稅、水、電及燃氣等的比例仍可以接受。

「在未來幾年內，我們會看到很多公寓建成交貨。」他說：「目前來說，公寓的購買及出租都挺搶手，將來即使供貨量增加一些，如果經濟狀況相差不大的話，估計不會造成公寓降價。」

按CMHC提供的數據，今年12月全國房產成交量與新掛牌數量的比率為55.3%，接近平衡及賣方市場的交界；2010年全年的比率是52.3%，處於平衡市場的範圍；2009年的比率是58.5%，處於賣方市場的範圍。

多倫多買不起房子的人居冠

CMHC的報告稱，大約13%的加拿大人在他們居住的附近買不起房子。多倫多在各城市之中居於首位，達到17.2%，溫哥華及哈利法斯並列第二，都是16%；按省份排列，紐芬蘭省以16.7%居首位，安省及斯高沙省以15.1%並列第二。

在2008年，加拿大有87%的家庭或者住在自己的房子裡，或者有足夠收入可購買房子。

報告稱，在2006年，登陸5年內的移民只有35.3%擁有自己的房子，加拿大出生的人則有68.7%擁有房子。不過，隨著在加拿大的時間增長，移民購買住房的比率不斷上升。

（責任編輯：林妍）