【大紀元2011年04月29日訊】（新紀元週刊記者華明綜合報導）與目前的中國相比，在美國購房有很多優勢：政策穩定、投資安全、環境優雅……
很多中國人及國際投資客把目標轉向美國，以遠離泡沫危機嚴重浮現的中國。
從去年開始，中國政府出台一連串針對房地產市場的「限字令」：從「限貸」、「限購」，再到「限價」，構成空前嚴厲的樓市調控政策。在中國樓市投資空間極度壓縮的情況下，不少投資者將目光投向了海外，美國、加拿大等國都是中國人的投資首選。此時投資美國房地產是否最佳時機？
美國《財富》雜誌3月底出刊的封面題為「投資房地產市場時機顯露」的文章表示：「投資者應放棄股票，也不要再碰黃金了，因為房價經4年下跌後，住房是美國當下最有吸引力的一類投資資產。」
而投資美國房地產，哪裡最好？很多中國人把目標投向佛羅里達州（佛州），那裡風景優美，房價低廉，政策優惠等，但從佛州的房地產泡沫史來看，邁阿密「過山車式」的房價雖然不能代表全美國，卻是美國經濟盛衰的一個重要指標。
投資美國房地產最佳時機？
目前，美國的房地產仍然處於疲軟，究竟還會持續多久? 是否已經到了谷底？根據Zillow的房屋價值指數顯示，全美127個大都市地區的房價今年2月和去年同時期相比，96％還在下降。
《財富》文章說，在房價經歷了連續4年下跌和喪失抵押房屋贖回權現象猛增時期，人們的確不知所措。如今，兩個基本因素為樓市開始活躍奠定了基礎：一是新房建設規模降到歷史性低位；二是房價在前期出現大幅下降。
美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田接受本刊採訪時表示，美國經濟在緩慢復甦，但還有一些關鍵因素要看。對於房地產泡沫來說，居民房泡沫已經破滅，但商業房還有泡沫，而商業房得到更多的貸款；再者，美國人不像華人，借債過多，僅信用卡債務人均達8、9千美元，這些潛在的因素，讓真正的泡沫尚未見底，見底之後，經濟才會有實質性的回升。
據報導，標準普爾/凱斯席勒（S&P/Case-Shiller）房價指數正處於二次下跌的走勢之中，而且目前仍未見底。KB Home 對此論點4月12日給予又一最新支持，該公司公佈其第一財季淨虧損1.145億美元，比2010財年第一季度同比下滑109％。KB Home公佈每股虧損1.49美元，遠大於華爾街給出的每股虧損0.27美元的預期。
謝田認為，經濟衰退沒有見底，房價還會下跌，目前來說，除非必須買，或做長期投資，還可以再等等。但對於中國人來說，情況大不一樣，相比大陸，在美國購房有很多優勢，政策穩定、投資安全、真正擁有產權、環境優雅、價格也合理等，目前投資美國房地產應該是很不錯的選擇。
而遙看中國房地產市場，泡沫嚴重，中國出台一連串調控政策，都沒能止住泡沫擴大，中國人應在泡沫破滅之前，趕緊抽身而出，把錢拿到海外投資是保值的最佳辦法。謝田說，但買了房子後，還有其他如房地產稅、周圍環境維護、房屋保險等，也是一筆不能忽略的花費。
大陸「限購」 催熱海外置業
4月7日，北京春季房地產2011年展示交易會開幕，美國、澳大利亞、加拿大、英國、新加坡、泰國、韓國等20餘個國家和地區大力推廣80餘個海外地產項目，形成一道亮麗的風景。
房展主辦方「四季房展」組委會總監鄭向東告訴新華網記者，過去幾年，房展會上的海外項目數沒有超過20個。去年開始，參展海外項目顯著增長，去年秋交會達到40多個。此次春交會更是突破80個，增長近一倍。「海外軍團」已成為北京春季房展會主力軍。
從去年底開始，大陸在海外買房的人明顯增加。工商銀行江蘇省分行營業部出國留學金融中心的負責人告訴現代快報記者，從客戶的大筆匯款看，該行辦理出國留學金融的資金總量，相較去年同期增長了50％之多。僅從南京來看，一季度各家銀行的出國金融業務量同比激增30％以上。
這位負責人分析，除了政策和價格優勢外，海外房地產市場相對比較成熟，波動較小，資產的安全性高；此外，海外房產租賃市場非常發達，出租回報率較穩定，對長線投資較有利。
新華網報導，美國一個地產項目推出了50萬美元可獲美國綠卡和佛羅里達州聯排別墅一棟的誘人條件，就是將目標鎖定在了移民家庭上。對此，本刊記者採訪了幾位佛州房地產經紀人，他們表示，並不知道這個情況。有知情人說，這個法案不可能通過。
佛州房地產「秀色可餐」
美國自2006年泡沫高峰以來，房價的平均降幅達到30％，而遭受重創地區的降幅甚至達到55％。佛州房價下降全美國居首，邁阿密房地產價格平均下降了47％，成為投資者競相前往購房的地區之一。近期，佛州的房地產銷售率在大幅攀升。
謝田表示，美國人喜歡投資佛州房地產，一是海邊風景秀美，氣候溫暖，二是佛州確有誘人的政策：Homestead exemption，即如果你破產了，不管在外州或佛州，佛州都不會追究你的房產。佛州西棕櫚灘等地也一直是美國富人聚集的地方之一。
而中國人來美國投資，喜歡西部的加州和東部的紐約、新澤西等，因為是華人聚集區，生活便利又有同鄉相聚生活的樂趣，但佛州的房價遠比這幾個地區低，也開始受到華人的青睞。
中國買主們還都希望房屋能迅速升值。福布斯雜誌專欄近日報導，密執安州Windham房地產集團執行長勞森說，展望未來三到五年，邁阿密房市的升值潛力很大，因為一些房地產跌價逾50％，甚至是以低於建造價格出售。2008年他在上海設立了中國公司總部。
投資移民佳音：EB–6
對於投資移民而言，還有一個好消息。今年美國將會重新啟動新的移民簽證法案EB-6，印第安納州參議員盧格（Richard Lugar）的發言人3月初說，在奧巴馬總統發表了國情咨文後，參議員們加快了恢復立法計畫。佛州的就業移民律師注意到，此法案操作類似於過去的EB-5簽證計畫，但要求降低了一半。
這個新法案——EB-6簽證法（EB-6 Start Up Visa Act），旨在改革EB-5的就業移民案，是去年麻州美國參議員克裡（John Kerry）和的參議員盧格提出的，但還沒被投票定案。
移民投資計畫EB-5，允許給予提供投資50萬美元或更多資金到有針對性的就業領域的外國投資人簽發美國的臨時簽證。兩年後，如果他們所投資的業務發展創造了至少10個就業機會，移民投資者就可以申請綠卡，或享有全職居住在美國的資格。
據美國移民局網站USCIS.Com 介紹：2010年中國人投資者獲得最多的EB- 5簽證。截至到財政年度2010年9月30日，美國移民局共收到1988件I-526。其中I-526的批准率從2009財年的86％提高到2010年的89％。在2010財年，共簽發了1,885份移民簽證，較2009財年的簽發數4,218份減少了很多。
而EB-6新簽證法案要求有所降低，只要求投資者提供投資25萬美元，在兩年內如果投資能創造至少五個新的全職工作，將獲得永久居留權。如果（EB-6）正式推行，可以想見會有更多的華人湧入美國。
佛州房市具指標性
不過，若要投資佛州房地產，還需要瞭解佛州房地產的歷史，以免走入投資陷阱。上世紀20年代中期，佛羅里達的土地價格出現驚人升幅。棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，24年達150萬美元，25年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。
據統計，到1925年，邁阿密市出現2,000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，竟有2.5萬名地產經紀人。但好景不長，到1926年，佛州房地產泡沫破碎，並引發了華爾街股市的崩潰，最終導致20世紀30年代世界範圍的經濟大危機。
最近一次的2008年經濟危機，佛州房地產也表現非常。美國之音報導，佛羅里達州邁阿密市的小棕櫚灣是中產階級安居樂業的夢想。三年前，這個地區的房屋售價平均為120萬美元，真是令人望而卻步。2008年，美國經濟危機發生，房地產業深受打擊，小棕櫚灣的房價大幅下跌了60％。在2010年最後一個季度，佛州房貸違約率全美排第一，至少24％的房屋貸款延遲付款或者正在拍賣處理當中。
雖然邁阿密市的例子，並不能夠代表全美國，但美國之音說，如果要研究美國經濟復甦的過程，這卻是一個不容忽視的指標。◇
本文轉自220期【新紀元週刊】「專題新聞」欄目
