【大紀元2011年04月28日訊】(大紀元記者慕秋水編譯報導) 自從幾年前爆發次級房貸危機以來，一旦房主出現財務危機，想要以房屋向銀行抵押貸款幾乎沒有機會。但是最近，從全美銀行的交易發現，房屋抵押貸款和信貸額度有回潮和上漲的趨勢。分析師表示，雖然伴隨一些陷阱，但對缺乏現金的房主來說，仍然是一個好消息。

銀行房貸業務上升

近三年來，部分持謹慎態度的銀行正悄悄地重新進入二次房貸市場。雖然全美的統計數據尚未出爐，但從區域性銀行的業績顯著增長可以看出端倪。位於美國中西部的聯合銀行（Associated Bank）在2010年下半年釋出的房屋抵押貸款比上年同期多了三倍。經營業務區域主要在美國南方和大西洋海岸中部城市的SunTrust銀行，過去六個月經手的房屋信用貸款額度，與2010年上半年比較，增加了25%。分行主要在美國東北的Citizens Bank，過去一年房屋信用貸款額度的業績上升了35%。追蹤房屋貸款數據的SMR研究中心總裁佛兒得斯坦（Stu Feldstein）表示，房屋貸款回潮主要因為這些銀行受次級房貸倒閉潮的影響較小，並且他們只針對有限的區域，如房產貶值較少的房主貸款。

仔細看看，有些貸款額度還不是小數字。例如，聯合銀行平均提供房屋貸款人的額度高達七萬五千美元；Citizens Bank提供每位貸款人HELCO的信貸額度更高達十萬美元。對於有現金需求的房主，如果他們不能或不願繼續住下去的話，可以利用銀行貸款支付房屋修理和翻新的費用，以便在市場上出售。聯合銀行消費者貸款部門主任Val Glytas認為，這是一個可以善加利用的機會。

當然，大額貸款僅限於符合以下條件的屋主：擁有至少720分銀行信用分（FICO score），房屋貸款已付清至少20%，有收入證明和近兩年的工資單。若和2008年以前的貸款條件相比，現在的條件嚴苛許多。以前申請房屋抵押貸款的人，FICO score可以很低，且不是每次都查收入，銀行貸款可以高達房屋值的100%或更多。

貸款人需注意的陷阱

儘管銀行提高了貸款的額度，分析師提醒貸款人可能會遇到的風險，如住區房價下跌，特別是法拍屋盛行的區域。RealtyTrac.com是研究法拍屋的公司，其資深副總裁瑞莎格（Rick Sharga）表示，2011年和2012年，預計將有五百萬個房產面臨法拍，像博伊西（Boise），愛達荷（Idaho），查爾斯頓（Charleston）， S.C. 和鹽湖城（Salt Lake City）地區都有可能。

另一項要注意的風險是利率。根據HSH Associates公佈的資料顯示，房屋抵押貸款和HELCO的平均利率是7.15%和5.22%，雖然低於上年，但仍然高於其它貸款，如汽車銷售商提供的平均汽車貸款利率是4.2%，十五年期房貸的平均利率是4.24%。

申請房貸仍有優勢

儘管房屋抵押貸款或HELOC貸款有陷阱，跟重新貸款相比，仍然有其優勢。因為許多放款銀行願意放棄收取貸款起草費用（loan origination fee）和成交費（closing cost），放款銀行通常不會為重新貸款而放棄以上兩種收費的。但銀行也可能強加其他要求以作為補償，如設定貸款的最低值，或借款期的最低年限。以SunTrust比例，如果借款人申請的最低貸款是1萬美元，借款信用期至少3年，那麼銀行就不會收成交費。也有的銀行會收取一筆早期交易終止費，通常是未付餘額的1%，或高達500美元的費用。

然而，對財務狀況好，但手頭缺乏現金來整修房屋，或付孩子上大學的費用，或支付老齡父母的醫藥費的房主，現在也是申請房屋貸款的好時機。許多銀行提供利變或固定利率優惠。特別是長期貸款，選擇固定利率是更好的選擇，因為未來利率可能上漲。舉例來說，如果在去年，以固定利率貸了一筆5萬美元的HELOC貸款，期限10年，則會便宜將近1千美元。