【大紀元2011年02月04日訊】（大紀元記者劉菲編譯）買房在很大程度上放映了居民經濟安全感和對社會景氣度的信心。儘管銀行貸款利率處於歷史最低，加州房市的復甦卻還沒有找到強勁的動力。房價未脫離低谷、法拍屋率雖然有所下降但仍高於歷史平均水平，新屋銷售量則達到歷史最低水平，於此同時，數百萬的屋主在溺水中掙扎、不得不供養已經貶值到抵不上貸款卻又無法出手的房產。種種跡象顯示，加州房地產市場在2011年仍將面臨挑戰。

歷史上，房地產曾是幫助加州脫離經濟衰退的動力，然而此次衰退的程度之深、範圍之廣幾乎可以說是前所未有—-根據預測機構穆迪經濟網（Moody’s Economy.com）的數據，加州人自2007年房價最高峰以來，已經失去了相當於1.73萬億美元的產權價值。儘管加州房屋市場自由落體式下跌已於2009年春天結束，但是聯邦政府提供的首購優惠政策到期後出現在再度疲軟讓人們不禁開始質疑經濟復甦的可持續性。

回顧過去、展望未來，許多房地產專家在接受《洛杉磯時報》採訪時都認為2011年加州房屋市場不會有太大變動。

南加州大學拉斯克房地產中心主任理查德·格林預計，加州房價將在2011年保持目前的水平，並且說：「除非經濟普遍出現惡性通貨膨脹，我猜在我的生之年再也看不到房價回到曾經的高峰。」

不過他認為像拉霍亞（La Jolla），馬里布，拉古納（Laguna），杭廷頓海灘，阿瑟頓（Atherton），帕洛阿爾托（Palo Alto），舊金山市，馬林縣（Marin）這些地方的房價在未來五年裡可以很容易回到高峰，但是中央谷地的房市泡沫化遠高於沿海地區，已經沒有甚麼賺頭。而西洛杉磯、硅谷這樣高收入階層聚集的地區，付得起百萬豪宅的大有人在，因此依然是房地產熱區。

根據「物以稀為貴」的原則，格林認為，房屋作為一種商品，越是容易用別的東西替代的越不容易回到高峰價。

最願意看到房市反彈的要屬加州的房地產經濟人了，他們是在房市飆升時賺翻、又在泡沫破滅後受打擊最重的一群。榮景期曾經信奉「房價上漲比發放優質貸款更為重要」理論的加州房地產經紀人協會首席經濟學家萊斯利·阿普爾頓瑛承認當房價暴跌、人人自危時，這一理論就不再成立了。

如今，她認為市場短期內反彈的機會不大。「目前房價在非常緩慢地復甦並將停留在中等和偏下水平，」她說：「高端市場價格仍然疲軟因此價格上的吸引力猶在。」阿普爾頓瑛預計2011年將是平淡無奇的一年，但並不意味著加州沒有改善。「房價復甦已經2年了。問題是我們不能把2007年當作正常市場來進行比較，因為它不是一個正常市場。我們正在回到更合理的承銷環境。」她預計2011年房價將回升2%，「你會看到全加州的房價都會回升……只是需要時間。」

然而河濱縣經營法拍屋的房地產公司總裁布魯斯·諾里斯卻預計2011年房價會下降5%。他說過去的房市回升是在政府政策推動下人為產生的，在政策過期後，今年的房價會進一步下跌。「我們正處在人工復甦期，」諾里斯說：「這是政府在操控。就負債而言，我們有實在不應該有的極為優惠的利率。政府通過退稅優惠支撐房地產，還允許屋主在付不起房貸後2、3年後才讓他們的房子登上（法拍屋）的名單。」意指許多本來即將遭到法拍的房屋在聯邦政府試圖力挽狂瀾的房貸修改計劃下而被排除在市場之外。他認為各種試圖阻止房屋被法拍的聯邦救助計劃都是在阻擋自然的發生。

那麼甚麼是房屋市場復甦必須的條件呢？諾里斯的答案很簡單—-「買房需求」，他說：「必須有人有資格獲得貸款而且實際上能負擔得起。這就是（復甦）不會發生的原因。」

確認房屋市場是否穩定對房地產開發商來說是至關重要的。曾擔任Lennar公司首席投資官的開發商埃米爾·哈達德只預測2011年房價會「穩定」，而沒有提供具體升降百分比。「我們在底部顛簸，」他說：「這是好事兒，因為這是市場復甦的前兆。你需要一個價格不再下跌的時期，然後才能開始調轉方向。」

他也認為一旦就業市場改觀，加州沿海地區的房價也會回升，但是內陸地區房價很可能會落後，因此建商需要重新考慮在這些地區建造甚麼樣的房子才更能吸引消費者。「在中央谷地，價值觀已經發生很大改變，」他說：「出售豪宅的餘地大大縮小，因為上限已跌了一大截。」

哈達德認為優惠的價格對市場復甦是有利的，說現在的房價是他40年來都沒看到過的。「以橙縣為例，」他說：「它仍然是一個一度讓人充滿信心的地方……我認為人們還是會出來買房子的。」貸款利率是另一個有利條件，但問題是現在很少人能有資格獲得貸款，因此他認為最重要的還是創造就業機會。

首位預測房市崩潰的經濟學家、培根經濟(Beacon Economics)公司主席克里斯·索恩伯格把房價下跌看作是一種自我修正和恢復的過程，「因為這是房價從不可理喻的高又變回合理的水平。」索恩伯格稱現在房屋市場是處於「復甦後的復甦」。

「這不是蕭條，蕭條是指價格跌到過低水平。而且我還要說現在房價仍然偏高，是貸款利率給我們提供了負擔得起的價格，從這個角度來說，我不指望房價會降下來。」索恩伯格不僅協助創立了培根經濟公司，而且是加州主計長江俊輝的首期經濟顧問。他說：「政府已試圖通過各種方法政策來刺激市場。」