【大紀元2011年02月01日訊】(大紀元記者肖凡澳洲編譯報導)澳洲昆省的洪水可能會限制借款人償還住房貸款的能力，削弱銀行恢復受損物業的能力，導致省內房價下降，信用評級機構警告說。

信用評級機構Fitch日前表示，儘管現在昆省洪水的全面影響尚難以估計，但是他們預計洪水對房價、借款人和銀行都將有負面影響。

信用機構發出警告，物業損壞可能會「暫時或永久地影響」借款人的付款能力，洪災也可能會導致「受損物業的恢復率低於正常水平」。

如果人們不能全額償付貸款，銀行的損失也會增加。Fitch說放貸人的貸款保險——銀行本身持有的保險——並不包括遭水淹。

「已直接或間接地受到洪水影響的借款人，因物業的損壞，生活開支的增加，和潛在的收入損失等，很可能會遇到一些財務困境」，Fitch的結構性融資團隊副主任詹姆斯說。

該機構說：「此外，由於未來洪水風險，位於被洪水淹沒過的地區的物業市值可能被永久調低。」

1974年的教訓

昆省房地產協會審查了1974年的特大洪水之後房地產市場的表現，審查結果對業主來說並不是一個好消息。

「1974年，整個布里斯本，房價都受到了下降的壓力，」REIQ董事總經理丹‧莫洛伊（Dan Molloy）日前說，「在那段時間也伴隨著信貸緊縮。」但他補充說：「在12個月內，整個市場有一定程度的恢復。」

莫洛伊先生說，儘管最近這一次洪水的規模很大，他認為布里斯本居民不會放棄他們對城市河的熱愛，「雖然未來幾個月會很困難，但最後仍然會全部都回到城市河附近來生活，因為它對布里斯本的經濟起著關鍵作用。」

他說，地產代理正期待在受水災影響的布里斯本和鄉鎮中心出租房會出現不菲的價格。「需求將會推動租金價格上漲，」他說。「那要多久才會出現呢，我傾向於認為需求壓力將很快出現，因為有如此多的人需要另覓居所。」

房屋賣不出去

LJ Hooker主要房地產經紀人斯科特‧高梅爾(Scott Gemmell)說，受淹的小區可能需要10至15年才能恢復到原先受歡迎的程度。「洪水將對房價造成甚麼樣的影響，我擔心在短期內，」他說，「在某些情況下，房子可能賣不出去。」他說，他估計1月底以後物業上市量將激增。

高梅爾先生說，他的辦公室也被租房查詢淹沒，並為受影響的人編製了一份優先清單。

昆省省長安娜‧布萊日前說，28000套房屋需要在洪水後完全重建，許多房舍幾個星期、幾個月甚至幾年都無法居住。根據RP的數據，11月份布里斯本房屋的中位價下跌了1%，經季節性調整後，跌到43萬2900澳元。

去年隨著央行提高利率，加上商業銀行在此基礎上再增加利率，全國的房屋價格開始停止上漲。

洪水沖擊價格

SQM的研究主管路易斯‧克里斯托弗(Louis Christopher)也認為，水災的影響將波及房價。

「在中短期之內受洪災影響的物業主都會受到負面的衝擊，因為大量的潛在購房者很可能避開發過洪水的區域。」

「實際上，這對於在布里斯本的富裕地區（如新農場）的業主是非常壞的消息，有許多名貴的物業受到了影響，」他說。

根據Fitch估計在昆省，在所有的證券化抵押貸款中，1.5%受洪水衝擊。Fitch評估證券化貸款——稱為住宅抵押貸款支持的證券 ，或捆綁在一起並轉售給機構投資者的貸款。

而墨爾本皇家理工大學房產及估價講師馬特‧邁爾斯(Matt Myers)說，房價在很大程度上取決於洪水後當地經濟可行的程度。他說：「有些地區最終將會回歸到相似的價值——許多房價依賴於這些地區的經濟。」

「如果有工作機會，人們就想留下來，而且如果有足夠的人有足夠的保險來重建，那麼這些地區就會做得很好，」他說。「但我預計一些農村地區可能永遠不能完全恢復過來。」

略有上升

RP數據卡梅倫‧庫捨爾(Cameron Kusher)說，離溪邊幾條街之內被水淹過的物業估計會降價10%左右。「在未來五年，任何想在昆省或其他省買房的人，洪水報告將是他們一個時髦的術語。」

強勢匯率已削弱了昆省的旅遊業和減緩了建築業的過度發展問題，而且房價也受到了強勢匯率的阻礙，因此房價將僅以每年2.8%通貨膨脹率的幅度增長，「也可能更小」，他說 。

不過，費爾法克斯(Fairfax)所擁有的澳洲房產監察機構(Australian Property Monitors)的經濟學家安德魯‧威爾遜說，1974年洪水後布里斯本的房價沒有多大的變化，洪水後那段期間仍每年有增長。但是，那段期間通貨膨脹率卻高漲。

威爾遜先生預計如果沒有經濟衰退或其他嚴重的自然災害，到年底布里斯本房產業將恢復過來。「我們預期布里斯班市場將在今年第三季度有小幅提升，」他說，「這很可能遲了一點——但只是推遲一個季度。」

按揭付款推遲

澳洲主要銀行已宣佈受洪災影響的住戶按揭付款推遲，並增加了客戶的信貸額度。

「洪水所造成的全部影響還沒有被量化，將取決於對受影響地區每筆交易風險。」Fitch稱。「然而，經Fitch評級的抵押貸款所支持的交易是否會承受洪水有關的損失或收益減少，仍有待觀察 。」