【大紀元2011年01月02日訊】（大紀元記者張健晨編譯報導）加拿大房地產協會（CREA）正在研發一種能衡定房市健康狀況的新方法，旨在取代長達數十年之久的通過平均銷售價格分析市場的傳統方式，新方法或將能更準確的反映市場行情。

　　

雖然通過平均售價來觀察全國市場是一個好辦法，但是平均房價很大程度上會因溫哥華與多倫多的高房價而產生嚴重傾斜。房產協會希望通過設立一項新的指標來調整偏差，從而能更好地反映市場行情，和減少所受到的短期波動影響。

　　

根據《環球郵報》地產記者拉杜蘭忒（STEVE LADURANTAYE）的報導，房產協會正在與位於多倫多一家專業研究房地產數據的阿爾特斯（Altus）公司合作研究這項指標，並希望能在新的一年派上用場。

平均房價誇張了市場現況

專家認為，雖然平均房價可以非常及時地反映市場，並能很好地捕捉市場動向，但是平均房價受大城市的影響很大，比如溫哥華的房價大幅波動，可能對全國的平均房價產生嚴重影響。

　　

房產協會的首席經濟學家科倫普（Gregory Klump）表示，如果從長遠來看，平均房價是一項重要的指標，但是平均房價很難反映市場的健康狀況。經濟低迷和復甦造成的巨大價格波動會造成「平均房價的主要偏差」。如果房價產生變動，那就一定要看看是甚麼因素引起的。平均房價「就像遊樂園裡的哈哈鏡一樣，誇張了市場的真實情況。」

標準普爾數據跟不上現況

因此，該協會正在考慮建立類似反映美國房市每月行情的「標準普爾席勒」指數（Standard & Poor’s Case-Shiller）的模型。「標準普爾席勒」的測量對象是轉售房屋，計算不同交易之間的差價。但是，普爾席勒指數的測量本身也有缺陷。

　　

第一，普爾席勒指數無法反映房子由於非市場因素的升值或是貶值。比如裝修所造成的房屋增值等，並不在這項測量範圍之內的。第二，數據反映狀況滯後，這也是受到批評最多的。雖然該指數報告在美國有20個城市各有不同報告，但是該指數只能反映兩個月前的市場狀況，比如12月份的指數反映的是9月份的市場情況。

Teranet指數與CREA分析有出入

除了普爾席勒指數外，還有Teranet和國民銀行房價綜合指數（Teranet-National Bank Composite House Price Index）。國民銀行的數據顯示了加拿大六大城市的房價，並從中篩去價格偏差太大的住房。該房市數據原本是為銀行出售衍生性金融商品為目的的，現在每月都會公布。但是和「普爾席勒」指數一樣，房市信息滯後兩個月。

　　

因為國民銀行的數據只顯示了六個城市的房市情況，所以可能和房產協會的平均房價有所出入。這種差別可能會使那些希望了解房市真實情況的人，甚至經濟學家大傷腦筋了。

關於市場測量指數和分析

「標準普爾席勒」（Standard & Poor’s Case-Shiller）指數：該指數顯示美國的房市行情。雖然該指數有多項指標，但是被引用最多的是銷售指數和20個城市的數據。該指數每月都會公布，但是顯示的是兩個月前的房市情況。對於被出售多次的房屋，該指數會計算出前後售價差。

　　

Teranet和國民銀行房市指數（Teranet-National Bank House Price Index）：該指數綜合了加拿大六個城市的數據：渥太華、多倫多、卡爾加里、溫哥華、蒙特利爾、哈利法克斯。數據原本是為銀行出售衍生性金融商品為目的的（比如房地產開發商希望預防房價下跌，或者養老基金會想投資房市，而銀行可以為他們提供相應的金融產品）。它和席勒指數很相似，也是顯示兩個月前的房市情況，針對轉售房屋。該指數抵消了由於出售的房屋類型不同產生的變率。比如在經濟低迷時，小型房屋出售量增多，帶動平均房價更快下滑，但這不能反映真實的房價下跌程度。

　　

加國房產協會：該協會每月15日都會公布上個月的全國平均房價。數據由協會的MLS（多重上市服務系統）而來。同時也給出了能夠減小省際差異的加權平均價。