【大紀元2011年01月16日訊】（大紀元記者張茹墨爾本編譯報導）財富屬於敢於另闢蹊徑的人，這句話用在物業投資上也頗有幾分道理。雖然墨爾本的市區近郊是傳統的投資熱點，但它們並不是唯一的選擇。實際上還有些深藏不露的黃金地區等待我們去挖掘，它們擁有高回報、強勁的資本增值、價格上也能負擔得起。

投資者是謹慎的，他們早已為自己掙下一份家業，所以當他們再度步入房地產市場的時候，他們顯得那麼從容不迫、胸有成竹，完全沒有首次購房者的焦躁和迫不及待。當需求太旺，競爭激烈的時候，他們就會退後一步，安靜地等待著這股風潮過去；而當首次購房者在上漲的房價和利率面前望而卻步時，他們就要勇敢地前進了。

據時代報報導，墨爾本房地產市場經歷了2009至2010年初期的瘋漲之後，終於恢復了平靜。據房產分析機構Residex的統計數據，截止2010年4月的1年間，墨爾本別墅價格被推高22%，隨後便出現了拍賣成交率黯然失色、房價停駐不前、買家猶豫不決的清淡局面。通常這個時候，正是投資者粉墨登場的時候。

10年前，甚至是5年以前，投資者的目標都是受人歡迎的市區近郊和海邊，比如說South Melbourne，Albert Park，Prahran，Fitzroy，St.Kilda和Brighton等等這些地方，它們不但在地段上靠近CBD、公共交通和各種設施，而且這一帶是優雅的古典式住宅集中的地區，在市場上有很高的需求，租金回報和資本增值都非常理想。

當初誰要選擇了這樣的投資房，現在估計在睡夢中都會笑吧。

然而今天的投資者可能會面臨不一樣的情形，現在要想在這些區買一套屋況不錯的傳統住宅，沒有75萬—100萬，幾乎什麼也買不到。當然，如果你有很多錢，也不介意租金回報與你的投入不成比例，那你就繼續投資這些地區吧，苦撐7-10年後，你會收穫一筆可觀的增值。

現在的市場行情對於那些預算有限的投資者來說，有哪些選擇和風險呢？

被低估的地區

與墨爾本的東區和南區相比，西區和北區的門檻比較低，對於財力有限的投資者來說，是更為現實的選擇。

根據Residex的數據，Glenroy, Pascoe Vale, Reservoir, Footscray和West Footscray的中間房價大約在$506,500 – $597,500之間。在截止2010年9月的1年內，這幾個區的資本增值在16% – 21%之間，而同期墨爾本市場的平均增幅為13%。

從長遠的10年期間來看，這些曾經被忽略的勞工地區也比墨爾本市區的表現要好。上述的5個地區在10年內，平均每年房價增長在10.6% – 11.28%之間，而墨爾本市區的平均房價增幅為每年10.6%。事實上，西區和北區不論從長期還是短期來看，資本增值幅度都比熱門的近郊地區，如Carlton，South Melbourne和Brighton要高。

這些新興地區為什麼會有如此不俗的成績？一個解釋就是「替代效應」。由於那些受歡迎的熱門地區價格漲得太高了，人們負擔不起，只能退而求其次。

但事物總是有兩個方面，房價上漲能帶來資本增值，但也意味著投資成本增加，投資回報下跌。2010年9月份，Glenroy，Pascoe Vale,Reservoir,Footscray和West Footscray的租金回報率為3.13% – 3.76%，相比之下，墨爾本市區的租金回報率為3.26%（在過去18個月裡，由於房價上漲太快，墨爾本的租金回報率一直是全國最低水平）。

通常，房地產的投資者對租金回報要求不是太高，如果回報率在5%-5.5%就很有吸引力了。

高回報的地區

想要尋求高回報的投資者都要勇敢地走進墨爾本的外圍郊區，因為那裡的房價較為便宜，投資回報率自然會高，但資本增值卻是前景未卜。

Residex的統計中，投資回報率位於前十名的幾乎都是距離CBD 20公里開外的地區。在Wyndham Vale,Meadow Heights, Craigieburn, Roxburgh Park和Carrum Downs,中間房價從$288,000至$368,000不等，投資回報介於4.94%-5.28%之間。

這些區的資本增值去年還不錯，截止去年9月的一年裡升值12.2% – 16.79%，但從10年期來看，遠遠低於墨爾本的平均水平。短期增值很大程度上是由低利率和金融危機期間政府慷慨的購房補貼造成的，現在這些動力已經消失，這些地區的房價增值前景很難預計。

單元房/連體別墅

隨著人們生活方式的改變，曾經在地產界被稱作「難兄難弟」的單元房和聯體別墅近些年特別走俏，主要是因為房價上漲，很多地區傳統的花園洋房已經變成了一種奢侈品。舉個例子說，在Prahran，去年9月份別墅的中間價格為$999,500，而單元房的中間價只有$486,000，幾乎是別墅的一半。從增值的角度來講，還是別墅的增值幅度略高一些。但租金回報是單元房勝出，Prahran的單元房回報率為4.04%，別墅僅為2.97%。

實際上，在墨爾本近郊和中郊的大多數地區都遵循這樣的模式，長期的資本增值是別墅略高一些，但其間的差距在縮小，投資回報則是單元房略勝一籌。