【大紀元09月23日訊】（新紀元週刊記者李佳報導）編者按：中國樓市最近回暖，各地成交量紛傳上揚；但從房屋空置率及房價看來，房地產泡沫已逐漸成形，中國政府房地產市場調控措施是否已失敗成為外界關注的熱點。

中國樓市最近回暖，土地市場好像也活躍起來，不僅各地成交保持上揚，久違的「地王」也重回市場。9月8日，上海舉行的地皮競投由香港九龍倉集團以48.28億元人民幣競得，每平方米樓面地價達35,490元，按住宅用途計算，已打破全國最高樓面地價紀錄。中國政府房地產市場調控措施是否已失敗成為外界關注的熱點。

據《南華早報》援引的數據，2010房產新政4月出台後，房價和銷售量一度雙雙受挫的一線城市，房屋市場全面反彈。深圳8月份的房屋銷售比去年同期猛漲了84%、廣州為56%、上海31%、北京23%，累計成交268宗。成交面積1,222萬平方米，賣地款達219.32億元，環比上升5億元左右。二、三線城市也不示弱，全國35個大中型城市中，有21個城市的房屋銷售量出現上升。

另據中國指數研究院的監測，8月份，20家重點房地產企業新增土地儲備面積達867.39萬平方米，環比上漲約16.52%。

其中內地最大的房地產開發商中國萬科，8月銷售額創下歷史最高紀錄，達到119億元人民幣，並新增10塊土地儲備，已擴張土地面積390萬平方米，另外還代建4個保障房項目。

鐵三角利益集團

業內人士認為，政府房地產市場調控措施屢屢失利的主要原因，是地方政府的土地財政以及銀行和開發商面對巨大的利潤誘惑，三方合謀，挫敗了中央政府的調控政策。

投資公司顧問丁力指出，房地產是中國社會矛盾在經濟領域的集中反映。一方面是房地產開發商蓋房、賣房要掙錢，而開發商的投資要從銀行貸款中來，土地要靠中國地方政府給批，這樣一來，房地產開發商、銀行和中國地方政府就形成一種鐵三角的利益集團。他們就希望房地產的價格越高越好。

矛盾的另一方面是大量的普通消費者，他們現在的收入買不起現在的房。

丁力表示：「對地方政府來說，房地產直接是他們的利益所在，要看未來到底結果如何，就是看各方利益博弈的結果。」

房地產泡沫形成

丁力表示，房地產泡沫一個是要從量的指標看，中國房屋的空置率目前很難估計。他引用《紐約時報》的一篇文章說，上海大概是1/6的住宅沒有人住，北京是1/4，深圳是1/3，如此高的房屋空置率遠遠高出了國際警戒線的水平。

另外要從房價的指標來看。丁力解釋，房價是一個家庭收入的五到六倍，或者每平方米的房價和你一個月的工資差不多，就是比較合理的房價。上海人每個月的工資平均是四千塊錢。但房價已經超過了兩萬塊錢，遠遠超過了老百姓的收入水平，大家都買不起房。

「而有錢人卻不停地去買房子、去投資」丁力又談到：「官員們除了工薪收入還有灰色收入。房價問題也反映出中國社會收入分配的大問題。中國政府智庫的一位學者曾指出，現在中國每年的隱性灰色收入已經達到5.4萬億，根據2008年中國官方的數據統計，全國城鄉老百姓的可支配收入是23萬億，灰色收入竟相當於20～30%，這裡面包括貪污、腐敗、侵佔公共資金、聚斂財富。賣房買房就成了富人的遊戲。

另外，全球金融危機後中國政府的經濟刺激方案也對房地產泡沫起到推波助瀾的作用。

中國房地產經濟學家、北京大學兼職研究員劉正山博士對美國之音說：「2008年底，中國為了救市，出台了4萬億（人民幣）的政策措施。2009年銀行放貸是9萬多億，這是一個天文數字的貨幣供應量，導致流動性過剩。所以今年以來，大量資金流入炒房的過程中。所以我們發現現在房地產市場的投機是非常嚴重的。2009年差不多有70%的購房者是投機炒作。」

劉正山表示，中央政府調控措施不得力，地方政府、銀行和開發商的陽奉陰違，以及經濟刺激方案的負面效果，推動了中國房地產市場經久不衰的繁榮，也吹起了中國、也許是世界房地產開發史上最大的一個泡沫。

土地市場暫難集體「高燒」

外界普遍認為，房地產交易量突然放大、土地價格屢創新高甚至地王不斷，房價將會出現新一輪暴漲。但也有專家認為，無論是樓市還是土地市場，只要調控政策沒有明顯鬆動，即使部分地區或者部分地塊很突出，但整體市場不會立刻好轉。

據《廣州日報》報導，寒桐投資總經理韓世同向媒體表示：「雖然樓市成交有所回升，但整體還是低迷的，連續出現地王不正常，部分地區可能存在人為托市。開發商一般不會因為一兩月的銷售好轉就改變運營策略，只要政策沒有鬆動，開發商不會輕易湧向土地市場。」

上海易居地產研究院綜合部部長楊紅旭表示，國內的土地市場未來還將以穩定為主，「在政策重壓緩解之前，只能算是恢復性反彈，難以大幅反彈，整體上並無大的起色。」

官媒力挺 堅持調控樓市

9月9日，《人民日報》發評論呼籲堅持調控樓市。文章稱，經過持續4個多月的「量跌價滯」，隨著「金九銀十」各地樓市供應量增加，一些新的樓盤紛紛以低價入市，刺激成交量，環比有所上升。一些價格調整幅度較大的樓盤，甚至又出現了熱銷的場面。種種跡象表明，隨著開發商資金壓力增加以及各地樓市庫存量進一步上升，房地產市場調控逐步進入新的階段，將表現為價格下降、成交量觸底回升。

「國內房地產業以及很多投機炒房客有種言論，認為中央政府歷次對房地產的調控決心都不堅定，只要能挺過三季度，中央政府就會放鬆。」著名經濟學家、《當代中國研究》主編程曉農指出：「理由是經濟情況越來越差，中央政府害怕經濟增長下滑，就一定會放鬆銀根，房價就會繼續穩住，不用往下調了。」

「同時，房地產公司因為銀根越來越緊，很多房地產公司的資金鏈越來越緊張，」程曉農表示：「這樣的情況下他們也希望中央政府鬆動銀根，所以就造出一種輿論，過了三季度問題就不大了。而《人民日報》文章很可能針對這樣的言論，表明一種決心。」

程曉農肯定，中央政府也面臨下面越來越大的壓力，因為現在唯一想調控的就是中央政府，地方政府毫無積極性，不僅冷眼旁觀，甚至背後推波助瀾，想要把房價挺下去，因為地方政府的利益是與高房價相關的。

而中央政府只能通過行政命令和銀行系統下令緊縮銀根。

程曉農談到，整個金融業、銀行業對房地產的支撐，幾個國有銀行是半壁江山，然後由各地方政府自行組建的地方銀行撐著另外半壁江山。四大國有銀行在房地產上投下大概20萬億貸款，其中5、6萬億是壞帳。全國各地的城市銀行和四大國有銀行總的貸款量差不多，其中房地產佔大部分，而壞帳又更多，對中央政府來說最吃緊的就是地方銀行問題。如果地方銀行發生壞帳，則全部靠中央政府來買單。

程曉農說：「地方政府之所以有恃無恐，就是用地方城市銀行的貸款去推動本地的房地產業，地方政府的財政收入能增加，房地產公司能發財，而一旦出現壞帳，這包袱就全部甩給中央政府，對中央政府而言這是個撓頭的事。」

「中央政府最怕的就是地方銀行系統的全面崩潰，它將會承擔十幾萬億，一年財政收入的壞帳，它是受不了的，所以中央政府是希望通過打壓房地產把地方銀行的勢頭壓住，不要再繼續擴大。」

中國經濟在危險中求平衡

中國銀監部門要求商業銀行進行壓力測試，模擬房價若下跌五、六成，銀行的承受力度。結果發現，大陸的房地產貸款已近信貸總量的一半，估計約人民幣20萬億。經濟時政評論家草庵居士表示：「一旦大陸房市崩潰，幾乎大陸的主要銀行都將滅頂。」「銀行破產是對社會穩定的最大威脅，中共會因此而倒台，所以會想盡一切辦法挽救銀行。銀行反而沒有什麼擔心。而銀行不破產的最基本情況就是房地產泡沫不能破滅，只要能維持現狀。」中國國家統計局總經濟師姚景源前不久表示，雖然房價高漲帶來了對房地產泡沫的擔憂，但房地產作為中國整個經濟重要支柱產業一點不能動搖。

草庵居士表示，中國的房地產目前確實不能動搖，政府也不敢讓它動搖。因為中國經濟已經被房地產綁架。大量貸款投入房地產，銀行指望房地產賺錢還貸。一旦政府下決心抑制房價，擠乾房地產泡沫，房價下跌，則開發商賺不了錢，還不上銀行貸款，如美國一樣的貸款危機就會出現，中國經濟面臨的將是更加危險的境地。於是，儘管中國的房地產充滿了泡沫，但誰也不敢吹破它，中國經濟就這樣在危險中平衡著。◇

本文轉自【新紀元週刊】190期「焦點新聞」欄目

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