【大紀元9月15日訊】北京、上海、廣州等十大重點城市8月份土地成交219億元，連續兩個月走高，「地王」再度現身。儘管北京當局今年4月份出台了號稱「世上最嚴厲」的房地產調控措施，但是一線城市的房價不降反升。

進入8月份後京滬深穗樓市交易量暴漲，房價開始向新高摸去，土地市場又開始活躍，開發商搶地跡象又開始顯現。中國指數研究院的最新數據顯示，北京、上海、廣州、深圳等十大重點城市土地交易明顯升溫，累計成交宗數為268起，成交面積1222万平方米，賣地款達219.32億元，環比上升5億左右。

短暫沉寂的「地王」又開始頻出。9月2日，廣州番禺中心南區一地塊被廣州城建以樓面價7282元/平方米取得，番禺「地王」再度被刷新。9月8日，香港九龍倉集團旗下的卓光控股有限公司，一舉奪下上海浦東黃浦江沿岸一地塊，總價48.28億元，折合樓板價35490元/平方米，創下浦東住宅用地樓板價新高。此外，萬達將武漢東湖中央商務區核心地段2幅商住用地收入賬下，47公頃的土地總價達76億元，成為該地區新的總價“地王”。

據最近統計，房地產調控政策出台後，京滬穗深等一線城市成交總價前十名的地塊中，多數被國企或者央企收入囊中。如從金地集團口中吐出的廣州番禺舊“地王”也加價出讓，最終越秀城建以23.8億元的總價獲得，再次刷新番禺地價，比金地2007年的拿地總價高出7.9億元。

有媒體調查發現，全國30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%。而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。中國房產信息集團最新數據顯示，9月第一週上海商品住宅成交量達到23.9万平方米，環比大幅上升40.3%，創下了自4月17日新一輪調控開始20週以來的最高水平。在二線城市中，南京、杭州、天津、武漢和重慶8月份的成交量環比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。

17家開發商負債超百億

寒桐投資總經理韓世同稱，連續出現地王不正常，部分地區可能存在人為托市。只要政策沒有鬆動，開發商不會因為一兩月的銷售好轉就改變運營策略，輕易湧向土地市場。

而據統計﹐截至8月31日，112家A股上市房地產企業中報全部出爐，這些開發商上半年經營性現金流為783.6億元，較去年同期的349.6億元下降了1133.2億元。有77家上市房企經營性現金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多。

這些開發商上半年負債總額達到7944億元，較一季度末和去年末分別增加了601億元和1260億元。其中負債總額超過100億元的公司共有17家，地產四大龍頭公司萬科、保利地產、招商地產、金地集團中期負債達到了2779.4億元，占整個負債額的35%，萬科的負債總額為1120.9億元，保利地產為925.9億元。超過80家上市公司資產負債率高達50%以上。

開發商何以拿地“不差錢”？

樓市調控政策實施以來，多數融資渠道被封。開發商何以拿地“不差錢”？廣州日報發文分析，首先，國企拿地活躍。此外，雖然銀行一直在強調收緊房地產信貸，但主要收緊的是購房者貸款，對開發商的貸款依然很“慷慨”。如建設銀行上半年發放3786.11億元房地產開發企業貸款，比去年同期增加228.73億元。交通銀行上半年房地產企業貸款達到1567.2億元，比去年同期淨增長388.03億元，增幅達到33%。

專家﹕北京調控政策沒有奏效

中國房地產市場在政府調控緊縮的壓力下逆勢上揚。分析人士擔心，政府壓制房屋的措施不得力，將導致市場泡沫越做越大。

中國房地產經濟學家劉正山博士說：“土地市場可以用地王數量的多少來衡量。今年地王數量最多的是三月份，我統計的全國地王數量為15個。從此以後開始下降，一直到六月份。從7月份開始，地王的數量逐漸開始增多，比如九月份，現在才是9月9號，但是全國出現的地王數量已經有四個了。這就是說土地市場現在已經開始回暖，預示著下一步整個房地產市場有可能走向回暖。”

值得注意的是，中國房地產市場的回暖是在中央政府緊縮調控過程中的逆勢上揚﹐北京政府的政策並沒有奏效。

劉正山表示，中央政府調控措施不得力，地方政府、銀行和開發商的陽奉陰違，以及經濟刺激方案的負面效果，吹起了中國，也許是世界房地產開發史上最大的一個泡沫。

他說：“零八年底，中國為了救市，出台了四萬億(人民幣)的政策措施。零九年銀行放貸是9萬多億，這是一個天文數字的貨幣供應量，導致流動性過剩。所以今年以來，大量資金流入炒房的過程中。所以我們發現現在房地產市場的投機是非常嚴重的。零九年差不多有70%的購房者是投機炒作。”

而一項被廣泛引述的調查結果顯示﹐全國660個城市有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零﹐這足以說明，投資性需求仍然主導了當前房地產市場。

行內人士分析﹐中國房地產陷入“屢漲屢調，屢調屢漲”的怪圈﹐關鍵是所有調控政策都沒有真正觸及“土地財政”的模式，再現“新地王”就是最好的一個例證。調控看似“緊鑼密鼓”，而地方政府賣地正忙，應了那句 “調控聲聲急，房價節節升”的讖語。

在現有考核體系下，以房地產業拉動經濟發展成為地方官員自然選擇，土地出讓金就是地方政府等米下鍋的“第二財政”，賣地無疑是“多贏之策”。要將土地賣個好價錢，就能使用“陰陽之招”力挺房價，房地產暴利不僅不可能終結，反而能逆勢上揚。

更何況除了利益驅使外，調控僅僅作為週而復始的臨時性亮劍，缺乏長效的法治與問責機制支撐，罕見有官員因調控不力受到查處，摘掉官帽。因此，調控政策往往一曝十寒，熬過了一陣子，照例依然故我，一度如坐針氈的開發商照樣迎來“春暖花開”。

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