【大紀元5月28日訊】(紐約訊）歐洲中央銀行(The European Central Bank)是歐洲發行單一貨幣「歐元」的中央銀行。歐元於1999年首次採用，那時歐盟只有11個會員國，如今已有16個。

我們在美國經歷的信貸危機並不孤立，全球各地都受到影響。最近，所謂的PIIGS國家更是如此。葡萄牙、意大利、愛爾蘭、希臘和西班牙的政府負債佔GDP比率 (debt-to-GDP)暴增，必要的緊縮措施也引發了罷工和暴動，最值得關注的是希臘。如今所有歐盟經濟體的不確定性，已經對歐元構成巨大的下調壓力。

目前歐元對美元約是1.23，是2006年4月以來的最低水平。那麼，這對商業房地產有什麼影響？

許多市場人士認為，歐元的強勢（或說美元的弱勢）是外國投資者增加美國投資的主要原因，特別是2008年紐約和華盛頓特區的市場。從 2008年2月直至年底，歐元徘徊在 1.50美元左右。期間，我們看到了外國高淨值投資者在紐約尋找購買投資物業的數量明顯增加，這種現象至今仍持續。

那些認為強勢歐元是國外需求增加的原因，推測歐元貶值將導致外國投資者的減少。但是，我們卻不這樣認為。

貨幣套利策略

試著思考一下：如果外國投資者是因為美元對其他貨幣相對疲軟，而在美國購買投資物業，他們收取到的租金也將是弱勢貨幣，淨營業收入和現金流也是同一弱勢貨幣。同樣的道理，一旦出售該物業，賺到的利潤也屬同一弱勢貨幣。因此，唯一能解釋美元疲軟激勵來美投資的是，外國投資者採取了貨幣套利策略，他們相信美元增值的速度會比他們自己國家的貨幣來得快。

政經環境相較穩定

另一方面，是美國提供相對穩定的經濟和政治環境。現在尚未明朗的監督立法正推動自80年代中期就沒有看見過的投資資本數量湧進美國。我們最近已和外國投資者達成大筆交易，還有更多的資本正等著部署。外國投資者近來在美尋找購買房地產的增加案例很可觀。

也許歐元貶值衝擊最大的是利率。這很關鍵，因為利率上升是引發市場走低的最大風險之一。

國債需求大增 穩住低利率

當美聯儲3月底結束購買擔保資產後，即造成了利率上升的壓力。上週我們看到10年期國債從3.5％上升到4％以上。大約一個月前，美聯儲宣布將分期出售其1.3萬億美元資產的計劃。這種退出市場的方法也將助長利率上升的壓力。

然而，因債務問題和全球性經濟的不確定性，特別是在歐洲，資金開始轉向具質量和安全保障的美國債券。鑑於大量對國債的需求，上週五10年國債收於3.44％。

低利率對我們房地產市場具有積極的作用。當利率維持在低水平，商業抵押貸款利率也將保持在低水平。這對一個健康的投資交易市場是必要的因素。我們仍有大量的去槓桿化資產要處理，而低抵押貸款利率會使這些去槓桿化資產處理容易得多。利率上升幅度大，意味著更高的借款利率，市場就會出現更多的負資產，近一步導致房產市價下滑。

因此，歐元的下跌對我們市場有正面作用，雖然不直接，但並沒有降低國外買家投資的需求。 (//www.dajiyuan.com)