【大紀元4月9日訊】（紐約訊）上週，我們討論許多地產市場參與者之間的觀點分歧，其中一些人對市場未來走勢非常樂觀，而有些人則感到悲觀。前者認為市場已經觸底，一個真實、可持續的復甦正在向我們走來；後者則認為目前市場條件艱困，未來幾年將更為艱難。本週我們將繼續關注影響市場的因素，以及牛市樂觀者與熊市悲觀者如何解讀。

財務槓桿：比例過大 資不抵債嚴重

在2005年至2007年泡沫膨脹期間，投資以投資物業作抵押，借了很多的貸款。由於金融系統中槓桿比例太大，泡沫破裂了。大多數市場人士都同意，必須降低槓桿比例。牛市與熊市者對於這種去槓桿化實際發生的程度看法不同。

以紐約市為例，目前所有16.5萬個物業中有1.5萬個物業資不抵債。而這些物業中，貸款金額為1650億美元。以現在的市場情況，以及較保守的貸款與價值比率來計算，合理的貸款額應為650億美元。

這意味著有1000億美元的實際損失，沒有被系統計入財務報表。一些物業的先進仍可維持甚至1.1倍的貸款與估值比，當然這在很大程度上得益於超低的利率。其它一些物業會由業主長期擁有，並用其它收入來源來養樓。另外一些物業則由借貸雙方協議解決。不過，我們認為，至少300到400億美元將在未來不久以損失的形式被吸收。

◆ 牛市主張者：利率仍將在未來相當長時間內保持在低位，因此簡單的等待策略就可以保住許多資不抵債的物業。他們認為，去槓桿化程度將遠遠小於預期。而且隨著，經濟基本面變強，2011年和2012年貸款到期時，去槓桿化程度將遠沒有預期的那樣嚴重。

◆ 熊市主張者：隨著2011年和2012年貸款的到期，去槓桿化程度將非常巨大。他們認為，那些即將到期的貸款是在06和07做的，而那時房價最高，貸款與估值比率也達到最大。他們還表示，將於2016和2017年到期的10年期商業資產擔的保抵押貸款，會造成第二波去槓桿化。這將給市場帶來10多年的壓力，就像日本市場一樣。

失業率：近年失掉850萬工作機會

我是把失業率當成是的影響房地產基本面的最重要指標。美國在最近的經濟衰退中失去了850萬個就業機會。失業對於房地產基本面的重要性可以說明如下：如果有人失去了工作，或者擔心會失去工作，他們就不會搬出父母的住房，到外面去建立自己的家庭；他們也不會從一個較小出租公寓搬到一個更大的房子去住；他們不會從租賃公寓換成購買公寓或單家庭住房；而裁員的公司更不會去租更大的辦公空間，相反，他們希望減少辦公空間。所以，要使我們的房地產基本面切實恢復，我們需要大量的就業增長。

◆ 牛市主張者：我們現在每個月只有數萬人失去工作，而不是去年同期的60萬或70萬。他們相信就業市場將在未來數月內很快扭轉，開始出現增長。勞工部預計，今年平均每個月將增加9萬個工作計劃。為此，牛市主張者認為這是非常積極的利好消息。

◆ 熊市主張者：僅僅根據人口增長就需要每月創造10萬個就業機會。他們聲稱，即使今年每月增加10萬個職位，也不可能年底前就讓850萬失業者找到工作。他們聲稱，要有一個可持續的經濟復甦，就需要每月創造30-40萬個就業機會，即便如此，還需要數年才能恢復失去的8.5萬個就業機會。

利率：通膨與房價的壓力

美聯備決定將利率維持在歷史最低水平。利率走向和加息時間將會對地產市場的走向產生重大影響。加息可能導致交易暴跌。有趣的是，浮動利率借款人要比固定利率的借款人聰明得多，因為他們支付的利息要少得多。但是，隨著利率的增加，這種情況可以被顯著改變。為此，浮動利率借款人和短期貸款人應該時刻警惕利率的走向和時間。

◆ 牛市主張者：美聯儲將在可預見的將來一直人為的維持低利率。他們不相信在中短期內會發生通貨膨脹，同時認為，美聯儲退市決策不會影響到利率環境。雖然聯邦基金利率將在年底上升至1.25％至1.5％的範圍，但是樂觀人士認為，房貸銀行將允低利差壓縮來吸收這種利率上漲，而不會上漲抵押貸款利率。如果商業抵押貸款利率保持穩定，房價就不會受到負面影響。

◆ 熊市主張者：通貨膨脹將加大利率上升的壓力，而美聯儲退出市場將導致利率上升。從某種程度上說，聯邦基金利率增加，抵押貸款利率也會上漲。利率上升將商業房地產價值有致命的影響。

GDP：政府操控經濟成長

消費者支出是驅動美國經濟，並提供GDP增長的主要因素。在這次危機中，美國GDP前所未有下降。國內消費對GDP貢獻了70％以上，但過去幾年間消費者信心和消費支出接近歷史新低。隨著房價的大跌，美國人都感到不那麼富裕，從而支出也少得多。也無法使用房屋淨值信貸來獲得消費所需的現金，這是導致美國民眾-4%儲蓄率的主要原因。

◆ 牛市主張者：GDP增長幅度將達到 5-6%，要比經濟學家預計的高得多。他們認為，消費者信心和消費者支出將出現反彈。此外，經濟刺激將出現成效，美國經濟將從現在的位置健康增長。

◆ 熊市主張者：去年第四季度GDP之5.9％增長幅度，是建立在政府干預的基礎上的，沒有政府的支持，經濟本身沒有足夠的資金維持在這個增長水平。他們認為，消費者對經濟前景還不確定，特別是對於美國政府不斷膨脹的開支，和當地、州和聯邦政府的赤字水平，以及美國稅收前景都有許多不確定性。由於執政的民主黨政治家們顯然不願意削減政府開支（除了最近共和黨贏得州長席位的新澤西和維吉尼亞），可以預計美國民眾能看到的唯一結果就是加稅。熊市主張者預計今年和 2011年的GDP增長幅度將下降到2-3%。(下周待續)

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