【大紀元4月23日訊】(紐約訊)本週，我們將對樂觀的牛市主張者和悲觀的熊市主張者觀點分歧進行總結。

資本回報率

市價劇跌導致回報率上揚？

資本回報率(Cap rate) = [淨收入所得] ∕ [地產價格]，低租金收入導致低淨營業收入，但是資本回報率隨著地產市價跌勢加深而大幅攀升。目前，資本回報率升高幅度從一些投資品的50到75個基點到另一些投資品的250到300個基點。隨著這些資產供應的受限，而需求則上升，回報率面臨向下的壓力，但是它又沒有升至預期的那麼高。這是暫時現象呢？還是意味著復甦的開始，牛市者和熊市者對此有不同看法。

◆ 牛市主張者：就資本回報率而言，市場已經走過谷底。未來，回報率將維持不變或略有下降，因為大量資金的入場形成巨大的需求。他們認為，市場復甦取決於我們，房地產價值開始上升。缺乏合適的替代投資選項以及存款等先進資產的低收益率，是投資者投資房地產以追求適中回報的動力。

◆ 熊市主張者：熊市者認為，雖然資本回報率似乎已趨於穩定，但這只是因為供需的極端不平衡造成的。他們認為，當實際存在的不良資資本回報率將相應提高。另外，如果歷史重演，積極槓桿效應將重返市場。

供應及需求：

銀行繼續保留不良資產？

我們經常引用的話是目前的投資銷售市場存在著嚴重的供需不平衡。待售物業的供應通常是因為賣方覺得現在是出售物業的時候。當市場下跌時，賣價可以自行退出市場。現在待售物業主要是房不抵債或失業養不起房所致。

美國政府的監管權力使得許多業主暫時保住家園，免於被法拍。而銀行監管機構通過修改知道商業物業貸款會計制度的REMIC規定中市價會計規則（mark- to-market），允許銀行得以無需註銷很多貸款壞賬，繼續在資產負債表中不按市場房價保留不良資產。這樣，銀行有充分的理由不馬上出手不良資產，否則其資產負債表就得顯示損失來。

這導致一方面市場上物業供應的急劇限制，另一方面買家人數比市場待售物業要高，造成供需不平衡。

根據分析，那些買家主要來自1）具有高凈資產值的個人；2）在各種市場投資多年的家庭；3）這波金融危機出現時離岸觀望、但現在希望入市購買不良物業的投資機構；以及4）自1980年中期以來很少看到入市的外國投資者。

◆ 牛市主張者：市場的需求方力量太大，以至於有足夠能力吸收顯著增加的待售物業。他們認為，市場已過谷底，房價上漲的壓力遠超過下跌壓力。他們認為，資本回報率的下調壓力和由此產生的房價上漲壓力並不完全基於短期內的供需失衡，而是基於投資者投資理念的根本轉變。雖然他們承認供需不平衡使市場條件惡化，但仍認為這種不平衡不是市場現狀的主因。

◆ 熊市主張者：隨著投資有更多的投資選擇以及市場需求方競爭力的降低，不良資產的供應增加最終促使房價的大幅走低。他們認為，供需失衡是目前房價的主因，而待售物業供應量只會增加。他們指出，物業賣方目前被壓抑，許多賣家只是因為市場條件差推遲了決定。隨著時間的推移，這些賣家將決定不再推遲售房決定，而這將導致待售物業大增。此外，目前市場上，與待售物業總數相比，進入市場的待售不良資產數量微不足道，但是這種狀況將會改變。由於供應量增加，房價下調壓力將越來越大。

經濟復甦：

政府積極救市？

一個根本問題是：經濟復甦是持久性的？還是的由於政府的干預才促使了市場觸底。

◆ 牛市主張者：最壞的時期已經過去，通貨膨脹不是問題，就業將開始復甦，銀行資產負債表也不如大家想像的那麼糟。他們認為，經濟基本面正在好轉，政府也積極提出整頓措施。因此未來復甦不是問題。

◆ 熊市主張者：經濟現在尚處在火山風口上。目前暫時的平靜給人帶來一種艱難時刻已過的錯覺。他們指出，將會出現大量再融資，但是將會發現商業物業融資市場卻不存在。熊市者非常關注利率上漲，及其對市場走勢的影響。

很多讀者認為，問題並不是真正牛市樂觀者與熊市悲觀者之間的分歧，而是是否現實的問題。雖然我同意，現實主義是很重要的，對統計數字的解讀則是根據人的心理和自己的觀點，就像酒杯半空或半滿取決於解釋者看事情的角度和解釋。

至於說利多與利空，時間會告訴誰是正確的。在那之前，我們所能做的，就是每天盡可能做好自己的事。

(作者為《紐約觀察員》地產專欄作家，並紐約地產理事會REBNY 副總裁，主掌商業地產部)

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