消費活在當下，投資想像未來

「現在的居住區位」及「現在的投資區位」優缺點前文已詳加比較，不再累敘。而都市更新區、都市重劃區，則可視為「未來的居住區位」；未來，也許這些房子的居住品質令人嚮往，但未來可能遲到，可能走樣，甚至也可能不會來，購屋者不必進行賭注。

好比建商在重劃區裡推出新產品，總愛以「百年大鎮」為廣告詞；實際上，這些百年大鎮，說穿了就是「經過百年後，才會成為大鎮」，工期非常漫長，甚至可能超過十年，住戶彷彿住在工地裡，根本沒有生活品質可言！

至於「未來的投資區位」，自住型購屋者不宜，投資型購屋者也要考慮。例如，不少人熱中購買捷運預定路線旁的房子，只是以居住而言，日以繼夜、年復一年的施工噪音與交通堵塞，很少人能忍受；以投資而言，捷運完工日期動輒拖延經年，不少人因買屋而套牢，難以脫身。

爛區位的好房子vs.好區位的爛房子

至於第四點，可說是困擾購屋者最深的兩難抉擇。但先要釐清的是，在「寧可買好區位的爛房子，也不要買爛區位的好房子」說法中，所指的好區位、爛區位，其實是好的投資區位、爛的投資區位，而非好的居住區位、爛的居住區位。

對大多數購屋者而言，房子品質比投資獲利重要，因此好房子比「好的投資區位」重要，所謂「爛的投資區位」，大多指交通比較不便利的地方，住戶只要改變交通方式，缺點便可大幅改善。

即使以投資角度而言，「好的投資區位裡的爛房子」也並非全然沒有風險，一來，如果沒有在低點買進、在高點賣出，根本不可能獲利；二來，為了賣個好價錢，購屋者通常得投下大筆金錢改建、裝潢，但不見得真的可回收。

所以，我才認為購屋者的信念應改為：「寧可買爛區位的好房子，也不要買好區位的爛房子！」

最後，我要強調的是，人各有志也各有所好，消費是基於喜好、需要，而不是算術與投資報酬率，買房子亦然；所有區位的分類，都僅供購屋者選擇時作參考，不是真理，也不是鐵律，區位之好壞，存乎消費者一心。

【小辭典】

＊REITs

REITs是Real Estate Investment Trusts 不動產投資信託基金的簡稱，是一種不動產證券化商品，主要投資標的為不動產，其特色之一，就是每年強制分配股息。

購買不動產投資信託基金之優點，是以小額資金投資不動產，在國內REITs採取封閉式共同基金的運作模式，每單位金額為新台幣十元，最小申購金額一萬元，而交易方式像股票投資一樣，由於投資標的目前僅有已開發並有穩定現金流量的不動產，投資風險相對較低。

而另一項優點是投資者以間接方式參與不動產市場，投資標的所有權乃信託給受託機構，而投資標的經營權委由專業不動產管理公司管理，在所有權與經營權分離的架構下，非具不動產專業知識的投資人也可以小額資金方式參與經營，獲取不動產市場的投資利益。

＊房地產景氣循環

房地產景氣循環是綜合衡量房地產投資、生產、交易、使用各階段經濟活動的波動，一個循環是指許多經濟活動大約同時發生擴張，隨後發生收縮、衰退，然後又開始復甦的情形，一個景氣循環週期包含一個擴張期（景氣谷底至景氣高峰之期間），及一個收縮期（景氣高峰至景氣谷底之期間）。

＊購屋時機

是指房價相對低點，反之，賣屋時機是指房價相對高點，但投資購屋者與消費購屋者的購屋（或賣屋）時機未必相同。有人將購屋時機與房市景氣相同看待，未必適當，景氣主要說明產業活動的多寡盛衰，其中不只價格還包括數量，相關產業活動不只交易還有投資、生產與使用。

＊公設比

每一個住宅單元的產權都登記有一筆建號，每筆建號的產權登記面積包含主建物面積、附屬建物面積和共用部分面積等三部分，前兩者是區分所有權人的專有部分，後者「共用部分」即所謂公共設施。

所謂「公設比」是指共用部分面積與產權登記面積之比，但由於地政機關於登記產權時，對公共設施的名稱、歸屬與權利歸屬並沒有明確規定，而由起造人自行協議分配劃分，所以目前在討論公設比的大小時，必須對於包含的公共設施內涵先加以釐清，才能有相同的比較基礎。

＊鄰里環境價值

鄰里環境好壞對於房價（提升或下降）的影響即為鄰里環境創造的價值，鄰里環境包括環境品質因素（如交通、噪音、空氣污染等），以及公共設施提供（包括郵局、醫院、市場、休閒場所、中小學校距離等），根據過去學者研究，發現環境品質變數方面，以交通便利程度對房價影響最大，其次是空氣品質，公共設施提供影響最大是學校距離，顯示國人對學區有相當份量的考量。

不論是國中或國小，明星學區房價通常相對較高，進一步研究明星學區到底的邊際價值有多少？依據學者對台北市明星學區的研究發現，若與普通學區相較，同時擁有國中小明星學區邊際價值為每坪二點二四萬元，僅擁有明星國中學區的邊際價值為每坪一點八三萬元，僅擁有明星國小學區的邊際價值則為每坪零點七九萬元，顯示受到升學主義影響，明星國中學區對於房價提升的影響大於明星國小。 @(本文結束)

摘編自 《張金鶚的房產七堂課 》 方智出版社 提供 (//www.dajiyuan.com)