〈自序：為台灣的房地產盡一份心力〉

「房地產」一直是社會大眾觀注的焦點，不只是因為房地產昂貴，更因為房地產是每個人安身立命的場所。許多人努力了一輩子，面對房地產時，真是既期待又怕受傷害。

期待房地產帶給自己有個溫暖的家、舒適的生活環境、身分地位的肯定、財富利潤的獲得；但也害怕房地產帶來了屋奴的惡夢、為償付房貸拚命兼差打工、家庭失去和樂，也不敢享受休閒生活；怕買到不好的房子、屋子漏水鄰居吵雜、交通生活不方便；怕投資房屋出租碰到惡房客、經營管理令人頭痛；最慘的是怕房價買到高點，不但沒賺到，反而欠了一屁股債。

有人說：「台灣地少人多，房地產只漲不跌」「相對股市，投資房地產最穩當」「房地產現在不買以後會後悔」「面對低利率高通膨，租屋不如買屋」「買屋不難，只要挑好地段，跟著捷運走準沒錯」，房地產市場充斥著上述各種說法。

投資真的有那麼簡單好賺嗎？投資房地產真的不會像股市或其他任何財貨，沒有輸家只有贏家嗎？這真是一個美麗的房地產新境界，或只是充滿一廂情願的房地產神話，值得我們大家再深思！

做好正確房產知識的準備

面對房地產的各種神話與真實世界，一般房屋消費者（包括租屋族、首購族、換屋族、長期投資房東族、短期投資客等五類）將會有何種可能的選擇？除了買與不買（租）的選擇外，更重要的還會有買與不買的時機、區位、產品與價格的各種選擇。

房屋消費者應如何考量上述各種房地產需要面對的可能選擇？消費者明知房地產業者的說法是「老王賣瓜，自賣自誇」，不應全然相信，但又應如何自我判斷？當尋求別人（或專家）意見時，又如何能確保他人能真正了解你個人的偏好需求與困境呢？

換言之，身為房地產消費者，面對一生消費中可能是最昂貴的房地產選擇時，除了自我努力充實房地產的專業知識與資訊外，似乎沒有其他更佳的方式。天下沒有白吃的午餐，也沒有捷徑或速成班，面對房地產的世界更是如此。

房地產到底是和股票期貨一樣屬於投資賺錢的工具，還是和一般日常消費使用的產品一樣屬於居住生活的場所，常常令人搞不清楚。根據國內外產官學界各種長期的調查，房地產有七至八成以上是以居住使用為主要目的，只有二至三成以下是以投資賺錢為主。

面對房地產市場，顯然房子大多還是作為居住使用，然而面對房地產的各種資訊與選擇時，卻又常常只擔心房地產價格的漲跌賺賠，而忽略了房地產居住使用的本質。當房地產的投資與消費發生衝突時，身為房地產的消費者，你會如何選擇呢？

面對大多數人以居住為主的房地產選擇而言，是否每個消費者都要有相同的房地產觀點？由於每個人的生活背景經驗、教育職業、工作就業地點、喜愛偏好各有不同，更重要的是每個人的所得財富也有所不同，因此每個人對房地產的消費居住選擇一定也大不相同，更何況在考慮全家所有成員的各種不同想法後，房地產的消費居住選擇，真是因人而異。唯有自己認真作功課，努力學習認識自己及家人的共同想法（所謂心中之尺），才可能做出對房地產的最佳選擇。

就算房地產對有些人而言只是一個投資工具，但房地產和股票投資的知識理念相同嗎？我們應知道房市與股市不僅兩者產品本質並不相同，更重要的是房地產不易收藏儲存，且需要經營管理及居住使用，所以投資者不容易擁有成百上千的房子；相反的，投資者不但極容易擁有成千上萬的股票，且可以輕易大量的買賣交易，換言之，投資房市與股市絕不是相同的知識理念，不可混為一談。如果將股市觀念與說法運用到房市，極可能一敗塗地。

提升房產的美好世界

有人會說我是業界公認的房地產市場空頭代表，本書一定是教人不要買房子，但如果讀者仔細閱讀此書後，應會有不同看法。

身為一個長期專注房地產研究者，面對房地產市場，只有資訊與知識的融合，或許融合考量有些不周延之處，但絕不會自設所謂「空頭」立場，當然更不會預設配合業者的「多頭」立場。堅持知識分子的求真求是精神，才是本書的基本原則。

我從中原大學建築系畢業，到美國麻省理工學院取得建築碩士，回國到營建署短暫工作後，再到美國賓夕法尼亞大學獲得都市計畫房地產博士，有幸到政大地政系教書研究，至今二十多年，透過房地產投資與市場分析等課程教學，以及公私部門的委託研究與市場調查等長期經驗與心得，希望能提供一般房屋消費者基本觀念。

我對房地產不只是學術教學研究心得，在房地產的消費與實務上，也累積了一些經驗，可供自我體驗。從一九八七年回台在臨沂街租屋開始，一九八八年購買了木柵秀明路的第一棟房屋（十五年中古屋），在一九八二至九二年的這十年間，與幾位大學建築系好同學合夥投資幾間房屋（有預售屋、新成屋、辦公套房等），大致都小有獲利。

一九九二年購買第二間房屋（預售屋）自住至今，一九九九年購買第三間房屋（在第二間房屋樓上）提供爸媽一起住。換言之，個人經歷過五種房屋消費者類型（詳見〈附錄〉），本書應不會只是學術界的無「基」之談。

當然，本書目的不僅想提供一般對房地產有興趣的大眾參考，也希望能讓房地產業者，包括仲介、代銷賣房子、建商投資興建蓋房子，以及其他房地產相關專業人士，如估價師、地政士、顧問業等參考。讓房地產業者認真了解一般房屋消費者的真正想法，所謂「知己知彼」才是提升房地產美好世界的長遠之道。

本書得以出版，首先應感謝方智出版社賴真真小姐的努力催生，她的主動與協助，讓本書得以順利出版。其次更要感謝陳文瀾先生的文字協助，完成初稿；他將生澀的學術語氣轉換成生動的白話口語，使一般讀者能夠輕鬆閱讀。最後要非常感謝我的好友兼同事江穎慧教授，協助資料圖表的彙整及部分文字的校閱。當然本書如有任何錯誤或不當，均應由本人負責。

最後，我要將本書獻給所有關心與對房地產感興趣的讀者。房地產的世界不只是實務操作，也有理論知識；房地產的學習不只是門科學，也是門藝術；房地產的本身不只是投資致富，更是居住品質與品味的提升。願我們共同為台灣的房地產盡一份心力！@(待續)

摘編自 《張金鶚的房產七堂課 》 方智出版社 提供 (//www.dajiyuan.com)