【大紀元3月12日訊】(大紀元記者晏宇編譯報導)商業地產業數十億美元的不良貸款在未來數月即將到期，一場拖欠違約風暴迫在眉睫，經濟學家一直預測，商業地產業可能成為繼金融市場崩潰後的又一次危機。

但於1月份推出的一項鮮為人知的法案，給這一迫切需要的流動資金的市場帶來新的來源：外國投資。

高稅賦阻礙外國投資

房地產2010年振興法由代表紐約市皇后區和布朗克斯部分地區的六任民主黨國會議員約瑟夫.克勞利(Joseph Crowley)倡議。振興法案將取消1980年外國人投資房地產稅法（或稱FIRPTA, Foreign Investment Real Estate Property Tax）中的部分稅收。該稅法要求向外國投資者從出售美國房地產或在房地產投資信託基金和房地產經營公司中的股份所獲得的收益中徵收55％的資本收益稅。

克勞利和該法案的支持者表示，廢除這些稅將為在房產業的外國投資清除一個主要障礙，並可能為新的流動資金注入商業房地產業打開閘門。外國人投資房地產稅法打擊了想要在美國房地產業投入現金的外國投資者的積極性，因為當他們購買其他美國資產如國債、企業股票或公司債券時，不會面對這些稅收。

舉例來說，如果一位英國公民在美國購買和出售IBM公司的股票，他無需在美國繳稅，只支付由英國徵收的稅款。但如果他購買和出售美國房地產投資信託基金的股票，他必須為出售這些股票支付額外的稅。

大量外國資本等待機會

外國投資者在其他海外房地產市場投資，也無須繳納額外的稅。「倫敦沒有這種對外國人投資房地產的稅法，如果把一處倫敦房產和一處華盛頓的房產相對比，倫敦房產會更具吸引力，這足以讓外國投資者們作出投資選擇，」亞特蘭大的Arcapita公司執行董事萊恩.凱南說。該公司是總部位於巴林的全球私人股權投資公司，經營大型房地產投資組合。目前，該公司在房地產業100億美元的投資中，僅30億美元在美國房產市場。如果美國的額外稅收被取消，「我們在美國的投資決不會像現在這樣，」凱南說。

在目前的經濟氣候下，投資者對稅收變得越發敏感，房產價值、入住率和租金都在下跌，投資風險增加而回報減少。業內分析師說，外國投資者在美國房產市場有一種被壓抑的投資需求，他們在尋求機會。「有大量的外國資本在等待，」德勤會計師事務所（Deloitte LLP）美國房地產業務主管羅伯特.奧布賴恩（Robert O’Brien）說。取消徵稅，將創造出一個「公平的競爭環境。」

實際資本分析董事總經理丹.法蘇洛說，目前外國投資只佔美國商業房地產收購的10％左右，而在英國，外國投資占總資本流動的一半。 「那麼取消徵稅會使在美國的房產業投資翻倍嗎？」他說，「那是一定的。」

法案應於2010成功通過？

究竟該法案能否通過還不明瞭。沒有聽到大的反對聲音，但也一直沒能在國會得到足夠的重視，這主要是因為保健議程是國會目前的當務之急。該法案的發起人正在努力推動，爭取將其添加到更及時的立法中，如遺產稅條例或布什的減稅政策到期時的應對法案，這兩項法案都必須在2010年通過立法。

業界人士認為，該法案很有可能需要附加到一個較大的立法上，才能在2010年獲得通過。因為像這樣針對性小的規定得成為一個更大計畫的一部分，因為光靠它本身是不太可能得到足夠的重視以獲得通過的。此外，要說服一些國會議員和納稅人，給予投資房地產的外國公司免稅優惠的想法可能會很艱難。不過，該法案的通過可能給房地產行業帶來急需的流動資金，將有助於房產市場和整體經濟的穩定。

誰將獲益？

如果該法案得以通過，美國房地產投資信託基金和房地產經營公司可能會成為大贏家。許多業主，他們在2005至2007房地產高峰期購買了房產，現在正面臨一次次催債，樓價從高峰期下跌約40％，而商業按揭貸款支持證券市場已經枯竭。專家預測房產平均價值將再下跌10％至20％，才能觸底，若在薄弱市場則跌幅會更甚。

根據美國國會監督小組在本月早些時候發表的報告，大約有14,000億美元的美國房地產貸款將於2010年至2014年到期，而將近一半的貸款，目前正處在「溺水」狀態（資不抵債）。

當然，取消稅收也將使政府失去一項收入的來源，況且政治家們正想方設法償還赤字。專家估計在10年裡，廢除稅收的成本約為830億美元。但支持者認為該法案為國家脆弱的房地產市場和整體經濟所帶來的好處將足以抵消稅收收入的損失。

美國國會監督小組的報告中表示「一股商業房地產貸款失敗的狂潮可能威脅到美國已經脆弱的金融體系，並且引發的經濟損失可能觸及的幾乎每一個美國人的生活。」

不過，有些人懷疑取消稅款能否真的使外國投資大量湧入美國房產市場，理由是：房產市場的基礎依然疲軟。「外國投資者並不比美國投資者更笨，」華盛頓智庫經濟和政策研究中心共同主任迪安.貝克（Dean Baker）說。他注意到，無須面對稅務的美國投資者現在也並沒有跳入房產市場。

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