【大紀元2月5日訊】(大紀元記者謝子茉紐約綜合報導)FHA聯邦房屋貸款占2009年房屋貸款總額的30%左右，再抵押貸款的20%。近50%的首次購房者都採用的FHA貸款。在信貸市場蕭條的2009年，FHA貸款額達到$3600億，達到了2007年的4倍。FHA貸款是不是值得正在搜尋貸款的您考慮的可選種類呢？最近的政策有哪些變更？

什麼是FHA貸款？

FHA是Federal Housing Administration的簡稱，FHA貸款實際上是由政府擔保的銀行貸款。因其授信條件寬鬆，對買房者首付要求少，同時利率也較低，一直是信用不夠好的借款人或首次購房，經濟實力不足的人的很好的選擇。

FHA 貸款並不是借款人直接向政府貸款，而是由銀行審核和發放貸款，FHA給該貸款做保險。有了政府的保險，銀行更容易批准貸款，同時借款人也能拿到較低的利率。但為了獲得此保險，借款人需要在開始就付一筆保險費用，並且在還款的過程中每月也要支付給FHA少量的保險費。

FHA貸款有哪些優點？

首付低。通常的貸款，銀行會要求買方首付在20%以上，甚至30%以上。而FHA貸款最低可以允許3.5%的首付。這給現金不足的買房者，尤其是首次購房者，提供了很好的條件。

利率低。以往的FHA貸款利率通常稍高於市場上普遍的貸款利率，因為放寬了信用的要求。但近期的FHA貸款利率與市場上主流利率不相上下。30年期固定利率只有5%左右。

信用分數要求低。一般FHA貸款申請人信用分數達到580分以上，即可獲得較優惠的條款。而傳統的房利美或房地美要求的貸款信用分數大大高於此。最近出台的 FHA新政策要求稍有收緊，要求信用分數低於580分的人支付至少10%的首付，580分以上的人仍然3.5%的首付即可。但業界評論這一要求其實影響不大，因為目前借款人的平均信用分數為693分。

負債/收入限度高。普通的貸款要求借款人歸還房屋抵押貸款的每月還款額低於每月總收入的24%左右，其他每月負債，如車貸，學生貸款等，加上房貸每月還款總額低於總收入的30%以下，甚至更低。但FHA對這兩個數字都有放寬。總負債/收入達到低於 43%，就有可能申請到FHA貸款。

賣方可以補貼買方更多過戶費。傳統貸款中，最後過戶時賣方一般最多可以補給買方3%的過戶費。而FHA貸款允許高至6%的過戶費補貼。

FHA如何收費？

FHA 貸款比普通貸款會多出兩項費用，一個是貸款初始時交的一筆保險金，一般是貸款額的1.75%；另一個是以後每月還款時的少量保險費，一般為每年付貸款額的 0.5%。這筆費用在貸款5年後，或貸款額降到買家的80%以後會自動消失，取其中較長的時間段，也就是說這筆費用將至少持續5年。

最新政策變化

由於FHA擔保的貸款有很多由於授信條件寬鬆，在房貸大量違約的市場狀況下，FHA也損失慘重，儲備金水平降到了國會要求的最低水平以下。日前FHA出台了新的政策，對許多貸款要求予以修改，緊縮信貸標準，抬高費用。

其中一項要求變更前面有所提及，即對信用分數不夠580分的人，要求更高的首付。

對借款人影響最大的是貸款初始要交的保險費。這項費用將由1.75%增加到2.25%。如果貸款20萬的話，就要多付$1000。

年保險費也將增加，但FHA還沒有確定具體實施時間。費用將從目前的0.5%增加到0.55%。

FHA貸款是否適合我？

FHA 貸款申請的最主要障礙就是要提供非常多的書面證明材料。比如2年的僱傭記錄，工資單，報稅表，對不良信用記錄的解釋信，現有貸款文件，財產證明和存款證明等等。如果這些資料都齊全，並且借款人存在某些方面的弱項，如銀行存款少，或信用分數低等，就可以考慮申請FHA貸款。但是FHA貸款有一定的額度限制，不同地區，不同戶型的房屋，貸款額度不同，有20幾萬美元的，也有60幾萬美元的水平。具體信息請到www.fha-home-loans.com查詢。 (//www.dajiyuan.com)