自2007年美國房貸浩劫以來，針對房地產「價格」與「價值」的認定，市場上便出現了更多重的聲音。有人主張「房價上漲」能夠讓房屋增值，有人則認為「房租上漲」才是有利於房屋淨值的作法。

舉例來說，若是靠房屋買賣投資「賺差價」的人，當然會認為投資房產的報酬率，主要是看「房價」；但是一般沒有「兩間房子以上」的人，一旦基於自住需求之際，往往會在無法變賣資產的情況下，就算自住的房屋價格上漲，但是只要「沒有買賣」，任憑房價擺盪於房市的高低點之間，說穿了也僅僅只是「紙上富貴」一場。

俗話說得好「錢花了才是你的」，因此，房子在沒賣之前，房價增值的利益根本不算是賺到手。

當然，房產增值對屋主可說是利大過弊，但是在尚未出脫產權之前，你也不能稱之為「落袋為安」。

因此，「不動產」只要尚未出售，其所隱含的財富就只能算是「不動如山」的富貴，享受房價上漲的心理滿足，確實大於現實層面。

那麼，在自有房產真正出售之前，難道都無法帶給屋主實際上的「房價上漲增益」嘛？

其實當然可以囉！

因為說到房產投資特有的「一魚三吃法」，那就是：

1. 既有「使用權」，可以滿足住的需求。

2. 又有「所有權」，可繼續坐享升值。

3. 加上實質的「現金流入」挹注，可以運用。

希望透過不賣房子又能滾出「現金流量」的方法，其實就屬以下兩種最為簡單：一是向銀行抵押質借現金，也就是「房貸」──隨著房屋增值，可貸金額也越多，在這方面，美國人深黯其道。

過去十年來，美國房價逐年攀升，美國民眾若買了10萬美金的房子，他門便習慣就先跟銀行貸出8萬現金來使用，一旦房價上漲到15萬，他們就會再向銀行貸出額外上漲的4萬……。

靠著這個方法，老百姓們習慣性地把「自用的房子」當提款機使用，頻頻地向銀行申請貸款來花用。

直到後來，美國房價泡沫大到不可收拾、一夕瓦解的地步，大家這才驚覺，這種擴張信用的作法，導致貸款人還不起自己的房貸「空殼」等憾事一再出現……。

儘管房貸槓桿衍生出了後來的大規模金融海嘯，然而，靠「抵押房子」週轉出「現金流」的作法，依舊是目前相當盛行的投資王道，全球各大財團、富翁無不如此運用。

只要貸出來的錢，其轉投資的報酬率能「打敗(甚至大於)」房貸利率的話，加上妥善控管風險，這種作法一方面既能保有住處，另一方面又可確保房屋升值；加上又有現金流可以活用的優惠，所以導致大家仍然是把「不動產」升格成為「動產」的方法，視為聰明投資的最佳管道。

靠「升值中的房價」，不斷滋生「上漲的租金」

但是也有人天生不愛冒險，他們不賣屋，不願涉及上述「理財型房貸」的房宅自住者，認定依靠其他方法也可享受到房屋升值的「立即現金流」，也就是第二個方法──「租金流入」。

楚依最大的夢想就是畢業後能盡快出國深造，但是單靠打工存錢，速度又慢、金額又少，她多麼希望自己能夠想出一個好辦法來。

皇天不負苦心人，她終於想到一記妙招──自己老家的地段好，週邊住的需求一向暢旺，由於房價節節高漲，買不起房子的人越來越多，鄰近房屋的租金行情隨著水漲船高。

因此，在父母同意下，她把儲藏室清出來，出租給一個超市店員使用，月租7千元。不久之後，她發現全家人為了省冷氣，常常擠在一個房間裡面看電視，她認為把「很少用的」客廳隔成房間分租應該可行。

在找父母商議的過程中，三人最後決定乾脆全樓隔成獨立套房出租，兩個房間自用，其他五個房間全部用來出租。改裝成本每間套房含家具30萬元，總支出約210萬元；每間收租1萬2千元，每月收租8萬4千元，預計一年半後還本。

由於改裝後的套房十分時尚、漂亮，忙碌在外的房東三人也樂得當「精品旅館」住。所以，大家都住得很快活。

四年下來，扣除了改裝與修繕成本之後，椘依竟可攢下200多萬。父母親都很高興能夠在保有房子的前提下，也未錯失房價升值的時機；當然，能夠從這個房子裡「變出現金」來供女兒出國唸書，更是一大樂事。

之後過了好多年，楚依決定結婚了，多年累積的租金讓她想要重改房屋格局、重新裝潢，藉以因應楚依小家庭回娘家團聚的需要。大家都很享受這種三不五時有新房子住，又能享受房產升值的樂趣。

嚴格說來，房價上漲其實是一筆看得到的帳面盈餘，租金上漲更是吃得到的活水利錢。其中尤以熱門地段若能分時出租，將會更顯划算。

在法國和瑞士的熱門度假區，無論任何季節，觀光飯店往往一房難求。在商務活動多的國際大城中，像是曼谷、米蘭、首爾、東京……等，光是差旅中的住宿費就令企業主大傷腦筋。

位居熱門區段的房子，房價與租金總是成正向成長。只要有能讓旅人或商旅人士住得「舒適、便宜」的暫棲之地，通常就會從年初預約到年尾，而這就是「平價旅館」、「公寓式酒店」及「民宿」興起的緣由。

在台灣，目前也有許多有名的熱門景點，每年都吸引大量觀光客前來參觀，這些房宅的身價與租價一樣日益看漲。日後一旦開放陸客自由行，「日租型」住宿的行情將更看漲；「分時度假」的經營模式，預料也將大為流行。

以「五間房的民宿」為例，單人套房每日收租2千元，只要週末二日滿租，每月營業八天，其租金收益就大過中高階上班族的單月薪水，或是市區價值2千萬房子一整個月的出租收益。

這種一方面可以自住，另一方面又有現金流產生的房地產，不論就「時間成本」或「資金成本」來看，這都是非常有效益的作法。

另外，如果是自用型的商業房地產，除了可作為屋主自身的工作站之外，還能隔成「分時出租」的方式，像是「K書中心」、「商務中心」、「店面分租」或「跳蚤市場」……等等，藉以賺取更大的租金收益。

若是不想花大筆成本、大費周章地隔成小單位分租，光是依靠「簡單的粉刷修護」，或是聯合住戶們作一次大樓「外觀拉皮」，也都可在最短時間內，讓房價與房租順勢上漲的作法，這也是非常符合經濟效用的「不動產活用法」喔！

其實，只要動點動腦筋、規劃好如何拉高「不動產坪效」的生產力，靠「自住房屋滾出額外的現金流」，可是一點也不難！

麻雀換鳳凰：一萬元房產招財術

把握房價低檔，確立「租不如買」觀念。

……………………………………………………………

好的房地產不止能夠滿足人類「住」的需求，同時也是理財的一種方法。當你極需用錢的時候，房子能夠為你貸款、融資；而當需要賺錢的時候，房子也能為你收租、孳息；此外，當你需要資金養老的時候，房子甚至還能為你增值、賣錢。

在不景氣的艱困日子中，如果一時之間真的買不到房子、也存不到房子，甚至無法順利轉租……，請別氣餒，只要有心學習，你再怎麼手頭緊迫，是個投資門外漢，應該也可用「1萬元」資本來當房東，而其投資標的物還是「地王」、「商業豪宅」及「購物中心」……等超級有料又能幫你賺錢的黃金物件哦！

最重要的是，我們可以直接得到建物的「租金純益」，卻不必花「勞力」去管理建物，並在積少成多的情況下，有機會成為一名「穿水水、吃肥肥、逛田水」、無憂無慮的包租公(婆)。@(待續)

摘編自 《庶民薪顯學：荷包變「深」術：景氣大壞，你要怎麼生存下去？》 寶鼎出版社 提供 (//www.dajiyuan.com)