【大紀元2月19日訊】(大紀元記者嚴華紐約報導)雖然紐約房地產市場持續疲軟，但對明智的投資人來說，今後的幾年中仍會有可利用的機會。
專家們指出，以下三個領域可能會為挖第一桶金的投資者們帶來運氣，它們是：辦公樓、土地和多家庭住宅。
先提個警告。許多售出的物業將會被業內人士買去，而非公開拍賣中的贏家。在公開拍賣中低價位房產寥寥無幾，不動產資本分析（Real Capital Analytics）常務主管法蘇洛建議說。「聰明的投資者可以另闢蹊徑購買房產。」 雖然明年將有機會「以極具吸引力的價格購得優質資產，」但他也警告說，「那些覺得要墮入深淵的投資者們會感到非常失望。」
當然，有那麼多的項目都帶著不良貸款，大部分投資機會將是債務纏身，就別指望賺錢了。但是紐約大學斯凱克房地產研究所（New York University’s Schack Institute of Real Estate）教授凱利說，關鍵是看買賣雙方是否有誠意達成協議。
「很顯然，不良資產會有債務，但問題是，誰將成為賣家？」他說。目前房屋交易量不多，原因是買賣雙方願意達成交易的價差很大。「要消除這樣的差距很難。」凱利說。不過，精明的投資者能夠逾越這些障礙，就如同澤爾和斯騰曾經做的那樣。
策略之一：購買辦公樓
許多投資機構正盯著辦公樓。專家認為，即使購入時價格不是最低谷，將來還是可能大賺一筆。
誰能抓住機遇，購到一處地點超好的辦公大樓，誰就能在其價格反彈時受益。「很多人就是這樣賺錢的。」東方聯合（Eastern Consolidated）總裁豪斯珀格（Peter Hauspurg）說，「你不需要等到價位跌到最低谷時才購買。當價格跌至2007年價位的60%時購入，就足以獲利豐厚了。」
高品質的資產最具有潛力，因為這些房產的出租率會反彈得最快。凱利說。「如果你能看看B類以上的或更好的辦公樓，以折扣更新價（discount-to- replacement price），也就是大約每平方英尺650至800美元購入，那麼等到2013到2014年間，你的資產將大幅升值。」
雖然許多公司在經濟低迷時廉價拋售其辦公區，可一旦反彈，「需求會迅速上升。」凱利說，「如果在2013年我們的就業市場復甦，辦公區就會供不應求。」
Singer&Bassuk 公司總裁辛格認為，隨著利率上調，那些尚未完工的投機性投資項目會更有利可圖。在這一點上，他說，融資成本如此之低，資金充足的業主即使沒有租戶，都可以負擔得起這樣的樓宇，所以業主們不太會願意出售資產。「一旦利率上升，」他說，「再融資機構將不會給一些這樣的資產貸款。」
目前，投資者對那些已有租房收入的資產感興趣。格拉布和埃利斯公司（Grubb & Ellis）資本市場執行副總裁愛珀斯坦表示，這些投資者根據出租率和供應率的高低來選擇購買辦公樓。
策略二：購買土地
許多專家說，目前土地是一個強有力的投資選擇。
位於曼哈頓的雪伍德證券公司（Sherwood Equities）主管收購的尼爾森主張，非現金流轉資產，如土地，會提供一些最好的機會。
與產生收入的項目相比，土地貸款不太可能獲得貸款延期，這樣想來，會有更多的法拍土地可購買。但是，這並不容易，尼爾森說，「法拍過程尤為漫長，可能長達兩年。不會有快速的回報。」
儘管如此，投資者耐心等待就會成功。現在在曼哈頓和布魯克林就可以以折扣價格買到各種大小不同的土地。辛格說。「如果我是一個擁有大量流動資產的長期投資者，我會尋找尚未準備開發的空置土地，這些資產在5-10年內可能會得到巨額回報。」
談到曼哈頓，房地產律師默梅爾施泰因有不同看法，他說：「在曼哈頓投資土地絕對沒有意義。」這是因為在96街以南，物業空置的成本在每平方英尺200-300美元，加上每平方英尺250-500美元的建築成本，目前投資者支付建造新樓宇的金額將超過已建樓宇的銷售價格。
策略三：尋找好出租的房屋
在住宅方面，投資者應該考慮供出租的房屋，而不是供出售的公寓。
凱利認為，出租房屋更有意義，因為城市長期面臨出租房屋短缺。他說：「我認為租房的需求會回升。」
不良資產的公寓項目可能價格誘人，但迄今為止很少有大規模投資機會。專家說，隨著銀行越來越不願意給這類項目提供貸款，市場上公寓的供應會增加。「我認為銀行將更加積極地接管公寓項目，所以我們也將有很好的機會尋到那些剛剛開工或即將完工的項目，」辛格說。
但納爾遜並不指望在公寓大廈的投資會像其他投資那樣有利可圖。具有諷刺意味的是，這是由於公寓房資產比許多辦公大樓「更健康」。
「多家庭住宅房價位保持得不錯，」尼爾森說，「跌幅不像其他房產那麼大，因此也不會有太大的反彈。政府為公寓的融資仍然可以通過房利美和房地美獲得。」
一些專家認為，對個人而言，康斗公寓是有吸引力的投資機會。隨著華爾街公司派發十億美元獎金，至少部分現金，將有大量金錢可以花費在康斗公寓房上，甚至有可能推高價格。
凱利說：「如果華爾街的這些獎金最終能發下來，獎金額即使是接近於正常水平，我們會發現，高價位住宅市場的窘境會開始緩和。」對個人來說，現在是在上東城購買公寓樓的好時機，這一地區的公寓樓已從最高價位降了下來。
前提：做好準備
專家說，紐約正在經歷黎明前的黑暗，並指出，只需一段很短的時間，精明的投資者就會進入市場，投資致富。
「有些時候，投資者會發現不會有大量的機會在那裏，穩固的資產將重新開始交易，就像6個月前他們在倫敦的交易一樣。」不動產資本分析的法蘇洛預計，「在未來1-2年內，人們會為房產升值而感到驚訝。」 (//www.dajiyuan.com)
