【大紀元2月19日訊】（大紀元記者李華台灣台北報導）台灣進入高齡化社會，「以房養老」的話題發燒，適用對象的條件為何？壽險及房仲業者分別指出，必須是沒有負債、貸款及健康大問題的退休老人，地段同時位於捷運及大型醫療院所的房子最吃香。

以房養老的做法主要是「逆向抵押貸款」（Reverse Mortgage），針對65歲的退休老人，生前將房子抵押給銀行或保險公司，再由該銀行或保險公司按月支付1筆養老金，等到該老人死亡後，所抵押的房屋就歸銀行所有。

南山人壽台北大安一處區經理游昌洋認為，「以房養老」必須是沒有負債、貸款及健康大問題的退休老人，但生活可能沒有太多的餘富。房子若是在台北市的信義、松山、中正、中山等黃金地段，老人的生活品質會更好。

游昌洋表示，台灣60歲以上的老人幾乎都有自己的房子，就台北市的地價水準來看，屋齡30年以上的中古房，每坪按照30萬來計算，至少都有300萬的價值，地段好的房子甚至可達500萬。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，只要解決貸款額度、房屋折舊、台灣各區域房價差距大等問題，「以房養老」是一個可以兼顧社會福利與市場活化的好方法。

徐佳馨表示，因應老人的居住需求，房子最好鄰近大眾交通系統、醫療院所、公園綠地等，台北市包括中正區、北投、士林、新店、中永和，台中市的西屯、南屯、北區，高雄市的三民區、苓雅區等。這些地段雖然房價高，但銀行貸款額度也比較多。

至於房屋類型，徐佳馨表示，老人家體力差、家中人數不多，適合的坪數約為25坪內的兩房。因為老人的膝蓋退化，可能需要以柺杖、輪椅代步，因此電梯成為老人買屋的必備品，這類房屋未來買氣將越來越好。

「以房養老」的立意甚美，但專家認為，在台灣短期內要推動比較困難。

太平洋資產管理公司總經理張欣民認為，傳統觀念上老人有住房多會留給子女，如果老人要賣屋養老，需要考慮子女是否會反彈。若是獨居老人或是只有夫婦兩人，可行性就會比較高，不牽扯是否要留給下一代的問題。

張欣民還說，以房養老最現實的問題就是房屋的估價，銀行業者也未必有意願接受，因為這與一般的銀拍屋、法拍屋不同，這需要政府的配套機制才好推動。

游昌洋也提醒，如果房子的貸款期限到期，但老人還健在，必須面臨房子被處分的風險，屆時老人的居住與生活都將面臨問題。◇

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