【大紀元2月13日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導)買房子可能是個令人頭疼的任務，對於很多人來說，這是你一生最大的財務決定，但是很多人還沒有準備好就上馬了，結果付出了很大的代價。在買房中，一個錯誤的決定會造成財務和情感上的災難，輕則損失一筆錢，重則家園夢碎，房子被銀行拿去法拍。

據澳洲物業投資雜誌報道，大多數專家同意首次購房者最容易犯三個錯誤：第一錯誤就是忽略一些顯而易見的常識，比如說利率上漲的因素。房主們都知道當房貸利率9%時與現在的差別有多大，但是首次購房者沒有這樣的經驗，做預算時也沒有給自己一個緩衝的餘地，一旦利率大幅上漲時就會令他們措手不及。第二個錯誤，可能也是最大的錯誤，就是聽從了你不應該聽的人，一些地產代理和貸款經紀人，他們更關心的是自己的業績而不是你的利益。第三個錯誤就是憑借感情來買，而不是理性的考慮各種標準，首次購房者最容易被花哨的裝飾所打動。

下面是首次購房者必須避免的九大誤區：

1.認為利率會一直保持現在的低水平

Court財務公司的主管Kris Court表示，一旦利率漲回到正常水平，很多首次購房者會感到震驚。

「幾乎所有第一次買房的人都是按照現在的利率計算還貸額，他們沒有給自己留任何緩衝的餘地。」當經濟復甦的時候利率就會上漲，而且通貨膨脹一直是儲備銀行的威脅。目前利率上調已是勢不可擋，從去年年底儲銀連漲三次利率就可以看到這種趨勢。

Court先生說，首次購房者應該把今天的利率與08年8月時相比，當時的官方現金利率是7.25%，而現在是3.75%。「如果你沒有給自己留3%-4%的緩衝餘地，你就會有大麻煩。」「利率下降的速度非常快，它們也會以同樣快的速度上升。」

現在有30萬貸款的家庭每月要還款$1656元，而一年多以前的還款額是$2420元。對於每人年薪4萬的夫婦來說，這是很大的差距。

如果利率快速上調，毫無準備的首次購房者就會因還不上貸款而失去房子。

2．瞭解買房的全部成本

很多第一次買房的人都沒有把買房的附加費用考慮到預算中去，有的不得不在過戶的前幾天去向父母求援，或是去借高利貸。Court先生說，「人們往往不去考慮貸款保險、印花稅、市政廳Rates、沒付清的物業費等等，這些都是在過戶時必須要付的費用，」他補充說，「買房還必須負擔評估費和貸款申請費。」

貸款保險最容易被忽略。Court說，「過去你可以向銀行貸款房價的95%，保險是2%，但這2%不需要你付，而是直接加到你的貸款金額上，也就是說實際上銀行會貸給你97%。」

「但現在他們不會這樣做了。貸款保險必須要你自己掏腰包付清。」

Court表示，首次購房者沒有經驗，往往簽了合同之後才意識到還要支付這麼多相關費用。

「有的人就借個人貸款或用信用卡支付。一旦你做了這樣的傻事，你的財務狀況會在很長時間之內捉襟見肘，甚至後半生都緩不過勁來。」

3．短暫的融資期

物業法律專家Peter Mericka先生認為，過份聽信地產代理和貸款經紀人會導致災難性的後果。

「地產代理和貸款經紀人要為很多錯誤負直接責任。」

Mericka說，地產代理為了拿到不受條件限制的合同，說服買方同意14天融資的條件。「他們會說，如果你需要更多時間，你可以申請延期。合同上寫了，如果你的貸款申請沒有被批准，你可以結束合同。」

Mericka說，其實是不能隨便延期的，獲得延期唯一的辦法就是結束現在的合同，重新草擬新合同。

「風險在於舊合同結束後，賣方可能把房子賣給別人。」

Mericka說，最好要求長一些的融資期，至少21天。

4．不付定金

Mericka說，有些首次購房者走偏了，他們想在訂金上做文章，玩些小花樣，但聰明反被聰明誤，結果造成了嚴重後果。

有時會有這樣的貸款經紀人，他們建議買家，不要付定金，等貸款批准了之後再付。乍看起來好像挺對的，能夠減少風險，其實一點也不對。「合同上寫了，如果你因為貸款沒有被批准想要取消合同，前提是，你一定不能違反合同的任何一個條款，」Mericka說，「不付定金很明顯就是違反合同，定金一般都要在三天之內付清。」

「然後你會收到一封信，信上說因為你違反了合同，所以你不能取消合同。」貸款沒有被批准，合同又不能取消，你該怎麼辦呢？

5．允許地產代理人在你的合同中加插房屋檢查條款

Mericka說，另一個錯誤是聽從地產代理的建議在合同中加條款。

一個典型的例子就是房屋檢查。維省地產協會(REIV)出台了房屋檢查條款，代理們經常建議首次購房者在合同中加上這一條。如果他們檢查了房子，發現房子裡有石棉，而且電線或管道都有故障。碰到這樣的房子人們會很自然的想到要取消合同。

但是不行。「你會收到一封信，信上說你不能取消合同，因為這樣的毛病算不上主要的結構缺陷，」 Mericka說，「他們會對照房屋檢查條款，裡面這樣寫道，購買者只有在檢查出主要的結構缺陷時才能取消合同。」

Mericka解釋道，主要的結構缺陷是指「影響這棟建築站立起來的缺陷」，任何達不到這種程度的缺陷都不能使你結束合同。結果很多買家不得以接受這種粗製濫造的房子，以後可能牽扯一大筆維修費。

Mericka建議，修改房屋檢查條款，在合同中註明「如果房屋檢查不能使購買者滿意，就有權取消合同。」

6．自以為已經獲得了銀行批准

銀行說能貸給你多少款與它們實際貸給你多少是不同的，有多少首次購房者能明白這個道理呢？舉個例子說，在你跟銀行第一次約見時，他們可能告訴你，「你掙$50000元/年，有$10000元訂金，我們可以貸給你$400,000。」於是你可能認為你已經獲得貸款批准了，就奔著$400,000的房子去看了。

甚至還有的人只是簡單的用網上計算器查一查，看看自己這種條件能貸多少款，以為銀行就一定會借給他。

其實不然，一定要獲得銀行正式的批准後，你再去挑房子。地產代理Peter Gordon 先生建議，「當你出價的時候，就應該是準備好能簽合同的。否則，會令你產生挫折感。你花了無數時間查找資訊、看房、討價還價，什麼都搞妥了，最後銀行不批你貸款，前功盡棄。」 （未完，待續）

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