【大紀元2010年12月28日訊】（大紀元記者高紫檀綜合採訪報導）2010年開年以來，中共在調控中「讓房價飛」。臨近年關，「國N條」沒能使一線城市房價降下，部份二、三線城市又出現上漲，不久前，南京、武漢、杭州、廣州等地「地王」不斷湧現。儘管中共政府嚴厲調控樓市，但目前北京、上海土地出讓金已破千億元，由於土地供應量約為過去兩年的總和，今年全國土地出讓金有望突破2萬億元。不少專家認為，土地財政是高房價的罪魁禍首，而土地財政的受益者地方政府、開發商、銀行則是高房價的推手。

土地出讓金收入逐年增多　「土地財政」收入名目繁多

據人民網報導，近10年來，中國各地土地出讓金收入迅速增長，在地方財政收入中比重不斷提升。

資料顯示，2001年—2003年，全國土地出讓金達9100多億元，約相當於同期全國地方財政收入的35%；2004年，收入近6000億元。2009年達到1.5萬億元，相當於同期全國地方財政總收入的46%左右。在有些縣市，土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。

而2010年，由於土地供應量約為過去兩年的總和，預計全國土地出讓金有望突破2萬億元，比去年再增收5000億元以上。國務院發展研究中心副主任韓俊在央視公開表示：今年一至三季度土地出讓金收益是1.68萬個億。約佔地方政府財政預算收入60%。

「土地財政」是個俗稱，一般是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出。中國土地學會副會長黃小虎說，實際上，土地出讓後，地方政府還能獲取包括建築業、房地產業等營業稅為主的財政預算收入，這些收入全部歸地方支配。僅此兩項就佔到地方稅收的近四成。在一些地方，「土地財政」成了名副其實的「第二財政」，有的甚至成了財政收入的主要來源。

附著在土地上的收入，還有名目繁多的費。土地從徵用、出讓到規劃建設等環節，土地管理、房產、財政、水利、交通、人防等部門，都會收取不菲的費用。

「如果算上以土地作為抵押向銀行貸款，地方政府的實際可支配收入會更多。」中國人民大學土地管理系主任葉劍平說，地方政府手中的土地和政府信用是金融機構看好的優質抵押品。近年來，特別是在城市基礎設施投融資上，地方政府獲得的抵押貸款增長較快。

據銀監會統計，截至2009年末，地方政府融資平台貸款餘額為7.38萬億元。而賣地收入是還貸的主要來源。

「土地財政」造就高價房　政府是保護傘

在「土地財政」模式下，難免產生高價地進而產生高價房。

「『土地財政』所帶來的利益聯接機制，最為人詬病。存在多年的『土地財政』，事實上造就了『征地—賣地—收稅收費—抵押—再征地』的滾動模式，在這一過程中，地方政府、開發商、銀行成為最大的受益者。」中國社科院農村發展研究所研究員王小映坦言。

要維持這一模式，並獲取較高收益，就要壓低補償標準征地，再通過拍賣等方式高價出讓。幾萬元征一畝地，幾十萬元賣給開發商，征地與賣地之間的巨額利潤，讓不少地方以各種形式規避上級的規劃管制、計劃控制和審批管理。

結果導致違規違法用地時有發生，農民「被上樓」現象頻頻上演，權益得不到有效保護，耕地保護也面臨空前壓力。而房地產業是這一模式的下游出口，城市購房者最終為高房價「埋單」

中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲分析，在這種利益聯結機制下，地方政府不但是征地的大買家、土地出讓的大賣家，還是收支的大賬房。當流動性充裕、房地產市場向好時，地方政府有動力、有能力推升地價和房價；而當樓市出現危機，土地交易冷清時，地方政府的財政平衡壓力就會增大，也能通過構築政策防護牆，扭轉樓市下滑趨勢。

「2008年，各地紛紛出台緩交土地出讓金等措施扶持開發商，『救市』風潮席捲南北就是例證。更令人擔憂的是，這種機制像個失去控制的發動機一樣，很難停下來。」鄒曉雲說。

國有土地這種公共資源被定位於地方財政的利益最大化。在這種利益聯結機制下，難免產生高價地進而產生高房價，房價不斷上漲，就會導致住房不斷向富裕家庭集中，大多數居民家庭獲得住房的能力減弱、機會減少。

從近幾年實際情況看，房地產的暴利令許多企業眼紅，甚至一些生產服裝、家電的大企業也紛紛轉型做起了開發商。「這不是好現象，畢竟，土地的增值是虛擬的，沒有哪個國家可以依靠房地產來實現國富民強。」葉劍平說。

土地財政加大了銀行風險　透支了未來收益

地方政府土地抵押收入的增長，加大了金融風險。審計署公佈的情況表明，審計調查的18個省、16個市和36個縣本級，截至2009年底，政府性債務餘額合計2.79萬億元。從債務餘額與當年可用財力的比率看，有7個省、10個市和14個縣本級超過100%，最高的達364.77%。「這些貸款很大一部份依靠土地出讓收入來償還。當行情看漲、土地出手順利時，政府可以通過豐厚的土地出讓收入歸還銀行貸款，一旦房價大幅下行，土地價值必定下降，薄薄的抵押合同書力量究竟有限，銀行、財政所承擔的風險顯而易見。」葉劍平說。

「土地財政」的收取和使用還嚴重透支未來收益。黃小虎說，各用途出讓的土地達40年、70年不等，地方政府在出讓土地時，按照年限累計的地租做了一次性收取並用於當期支出，雖然短時間增加了財政收入，但實質上透支了未來幾十年的收益，勢必損害子孫後代的利益，相當於「寅吃卯糧」。

「土地財政」也是不可持續的。一個城市的建設用地總量是有限的，一旦賣完，後續的財政開支就得不到保證。「城市化進程還有20年左右就會達到70%的平穩期，『土地財政』之路只能是短期選擇，絕非長久之計。」鄒曉雲說。

調控措施失效　政府起關鍵作用

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田對大紀元記者表示，全國各地也紛紛出現地王，說明中央的調控措施沒有能夠起到甚麼作用，也說明地方勢力，包括地方政府、各地分行、城市的開發商、央企的房地產公司等等，都肆無忌憚，也迫不急待，只管自己的利益，繼續推高房地產市場的基本價格水準，繼續抬高房市，保護自己已有的經濟利益，保護已經過熱的房市不垮。

經濟學家何清漣此前接受大紀元採訪時表示，因為中國樓市關鍵是政府在起作用，政府目前調控樓市是半心半意，中國政府是希望能夠控制樓市不讓它上漲，但又不希望樓市成交量萎縮，而地方政府的財政對房地產的依賴太高，也不希望樓市成交量萎縮，所以也在想辦法維持這個樓市。

何清漣還指出，中國的樓市價格和老百姓的購買能力，以及市場增值需求完全脫節，完全是政府、房地產集團，和炒房者三者弄出來的虛假繁榮和房地產泡沫，因為中國許多政策是抽像上在干預樓市使房價下跌，但在具體的一些舉措上又不斷的在維持這個房地產泡沫。

國家統計局數據顯示，11月份全國70個大中城市房價環比上漲0.3%，同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴大1.8個百分點，這已經全國城市房價已經連續六個月保持同比正增長。

媒體報導，12月，中國各地湧現「地王」。杭州楊家牌樓地塊和枝江旅遊渡假區的地塊分別以每平米25,735元和每平米37,069元成就杭州住宅和商業兩個新「地王」；武漢土地市場出現總價、單價的兩個「地王」，底價5.9億元的兩個地塊，成交價漲至13.18億元和10.2億元，均打破武漢高價地塊單價記錄；廣州白雲新城三幅地塊折合樓面價在19,600元到20,600元每平方米之間，再次刷新了廣州的住宅用地單價最高的記錄。