【大紀元2010年12月27日訊】（大紀元記者張茹墨爾本編譯報導）2010年很快就要進入尾聲了，對於房地產市場來說，這是混亂的一年，利率、供給、市場情緒都在急劇的變化著，這些因素也將繼續影響著2011年的市場走勢。人們在思考著，帶著一些擔憂和恐懼，不知前方的路會是平穩的還是崎嶇不平。

利率

雖然人們早就知道利率要漲，畢竟金融危機時的緊急利率只是非常時期採取的非常手段，但當利率真正漲上去的時候，人們卻被它上漲的幅度和速度驚得目瞪口呆。

從2009年10月開始，儲備銀行連續7次提升利率，官方現金利率已從金融危機時的3%提高到當前的4.75%。商業銀行更是毫不客氣地把它們增加的成本全數轉嫁給消費者，根據儲銀的數據，平均房貸利率已從5.8%增長到7.8%，（這意味著在這段時間裡，擁有$300,000按揭貸款的借款人每月還款額增加了400元，升幅超過22%）。

這一連串的利率上漲對於市場情緒的消極影響是不能低估的，從拍賣成交率應聲下滑就可見一斑。普遍認為，4月底和11月初是2010年房地產市場的兩個轉折點。4月底市場開始轉向，11月初的利率大幅提升使市場降至冰點。雖然經濟學家和分析家們一致認為最壞的時期已經過去，但這並不意味著2011年利率不會再漲。儲銀反覆強調歷史上正常的利率水平是5%以上，利率是對付通貨膨脹的武器，儲銀是否會再次使用這一武器主要取決於通貨膨脹率是否得到控制，而不是房地產市場的反應。

2011年要面對的一個大問題就是：創紀錄的房價加上不斷飆漲的生活成本，人們對物業的需求會繼續惡化還是買家能及時調整並適應？

值得注意的是，在2008年初金融危機爆發前，經過幾次利率上調，墨爾本地產市場已經在走下坡路了，那時的房貸利率是8.7%。

供給

對2010年地產市場標準的陳述是，「從年初繁榮的賣方市場轉變為年末消沉的買方市場。」市場上增加的房源對這種轉變起到了不可推卸的責任，也將繼續影響2011年初的市場形勢。

由於近來拍賣市場的成交率都低於60%，因此目前市場上積壓了大量未出售的房屋，地產分析機構RP Data估計，11月份超過29000套物業上市出售，比去年同期高出13%，而當時的平均成交率為80%多。新年伊始，這種供過於求的局面將繼續成為主導，因為2010年沒售出的房子要幾個月的時間才能被市場消化。

對於想要買房的人來說，明年一開市是個好機會，有豐富的房源可供選擇，價格上也會佔盡優勢。買方代理說，那些在2010年底新買了房、還未把現有的房子賣掉的業主，他們會是2011年初最好的交易夥伴，由於他們急於把現有的房子出手，因此在價格上會有很多商談的空間。

價格

2011年的房價將是黯然失色的一年，與目前持平已經是很好的成績了，很多地產代理和分析師說，曾經的輝煌將成為歷史，墨爾本地產市場過去強勁的漲勢使它自己成為受害者。Residex的數據顯示，墨爾本是全澳供房負擔最重的城市。儘管在不太景氣的2010年，別墅價格還是漲了10.52%，達到$600,500的新高，同期公寓價格也增長了9.44%，至$450,500.

住房負擔能力這個長期困惑墨爾本的問題，終於為墨爾本的房價上漲踩了一腳剎車。《時代報》就2011年墨爾本的房價走勢採訪了一系列專家，他們均表示房價上漲不會超過5%，還有的表示甚至不會超過3%的通貨膨脹率。這個預測是真實的還是太保守，主要取決於經濟發展和工資增長水平。