【大紀元2010年11月26日訊】（蒙特利爾訊）北美的金融和理財規定與大陸等地方非常不同。華人來到海外，無疑都要融入當地社會，買房置地，安居立業，與眾多金融機構打交道。貸款買房無疑是每個身在海外的華人都十分關心的問題。那麼，在西方貸款買房都要了解哪些必要知識呢？不妨看看我們下面為您整理的這個文章：

抵押貸款為何物

　　

抵押貸款是金融機構房與借款人之間的一種借貸協議，借款人在法律上把自己的財產所有權作為抵押交給金融機構，金融機構則將資金交給借款人讓其取得所想購買的房產。放貸人通常被稱為mortgagee 或lender， 借款人通常被稱為mortgagor或borrower（註：有些華人經常把mortgagor誤作lender）。貸款合同規定，如果借款人違約，放貸人有權根據合同自由處置貸款人的抵押財產。

貸款類型有哪些

在西方社會，銀行、信用合作社（Credit union）、信託公司（Trust Company）、按揭公司、私人放貸者、政府，以及賣方公司都可以提供抵押貸款。對房屋借款人來說，通過銀行等傳統機構進行融資的人數仍佔多數。其他貸款方式則有：高額貸款、擔保抵押貸款、政府補助貸款、二次融資、假設貸款（Assumed Mortgage）、建商貸款、折扣貸款、 總括抵押貸款（Blanket Mortgage ）、租約貸款（Leasehold Mortgage），以及賣方貸款等。

進行房貸需考慮甚麼

　　

貸款買房是個龐大而複雜的工程。在進行房貸決策時，貸款年限、期限、抵押條款、固定或浮動匯率等都是比較重要的因素。

　　

貸款年限（Amortization）：

貸款年限是在假定一筆借款能被完全付清的情況下，借款人所採用的分期還債年長。它一般有5、7、10、15、20和25年等幾種類型。事實是，貸款期越長，支付的利息越多，不過，大多數借款人仍喜歡25年的類型。

　　

貸款期限（Term of Mortgage）：

貸款期限是貸款公司正式放款時，與借款人所約定的時長。該期限從6個月到10年不等。貸款期限和貸款年限之所以不同是因為，借款人買到房屋後，不一定會按貸款年限的規定對房產真正擁有那麼長的時間。調查顯示，由於疾病、死亡、離婚、失業、工作變動，或家庭人數增加或減少，人們買入某一房產後實際所佔有的時間一般僅為5-10年。此外，由於近年利率變化大，較短的貸款期限還能保證借貸雙方能適時根據市場行情調整合同利率，從而保障雙方的利益。

　　

另外，在每次貸款期限結束後，借款人要麼全額支付整筆貸款餘額，要麼對未付本金和利息繼續進行更新或再融資。如果借款人還想繼續使用當前貸款公司的服務，可在保持大多原有條款的前提下，以與貸款公司重新商議貸款利率的方式更新貸款協議。如果借款人不想再繼續使用原貸款公司的服務，可更換公司向其他同類公司進行融資。不過，由於該行業競爭激勵，借款人更換貸款公司的時候往往需要支付一筆管理費。

　　

利率（Interest Rate）：

利率一般被分為固定利率和浮動利率兩種。固定利率通常每年一變，浮動匯率則每月一變。在北美，各大銀行基本都能自己制定利息計算方式。在使用同一貸款利率的情況下，有的公司按日計算復利利息，有的按月，有的每半年計算一次，彼此實際收取的利息收益差異很大。毫無疑問，銀行計算復利的時間越短，借款人所需支付的利息就會越多。在選擇貸款公司時，除了需要查看銀行利率，借款人還要比較公司的實際收益率，才能知道哪家銀行的放貸收益高。

　　

活期和定期貸款：

活期貸款允許借款人在任何時間追加本金的還貸金額。在貸款未到期之前，借款人就可全額付清貸款，同時不用支付任何額外費用和罰金。該種靈活性也是造成活期貸款成本比一般貸款方式相對高些的原因。對於定期貸款來說，如果提前還款就會遭受罰金處理。不過，如果借款人提前取消現有貸款，但又能在該銀行再次申請一個新的貸款，貸款機構也會免除借款人的罰金。

　　

付款計畫表（Payment Schedule）：

目前市場上所提供的付款計畫有: 每週、每兩週（Biweekly）、每月、每半年（Semi-Annually），或每年支付等選擇。無疑，付款頻率越高，節省的利息支出也會越多。此外，銀行還允許借款人採用只支付利息，或遞增以及遞減的方式支付利息。

　　

提前还款权（Prepayment Privilege）：

提前还款权是定期貸款的一種重要補充形式。與完全封閉的定期貸款不同，它是一種類似半活期和半定期的貸款合同選項。客戶可在一年的特殊時期，如年末等，被授權進行一次提前付款，但總額不能超過未付總額10%-20%的比例。