【大紀元2010年11月26日訊】（大紀元記者楊少玉報導）美國龐大的溺水屋仍是經濟復甦的一大隱憂，全國房屋共有$7660億淨負資產，每4個美國人就有一人擁有溺水屋，也就是揹負的房貸遠高於房屋淨值。

　　

內華達州和亞歷桑那州在氣候是個乾燥之地，但在止贖法拍分佈圖上卻是嚴種溺水區。根據Corelogic的資料顯示，這兩州的房貸一半以上為負資產；鳳凰城和拉斯維加斯的房屋價格和巔峰相比已滑落50%以上。

　　

溺水屋使不想違約的屋主進退維谷，因為手上的房屋完全不可能賣掉，這使得美國勞工市場的流動性大受衝擊，在國際貨幣基金IMF一份報告中，就把美國0.5%至1.25%的失業率歸疚於此。

　　

更糟的是，失業再使此種情況惡化，因為失業的屋主別無選擇地走上違約之路；而且隨著溺水的情況擴大，從2009年的資料顯示，當資產跌到房貸的50%以下時，有26%的屋主策略性地選擇違約。

　　

根據《經濟學人》的研究，溺水屋主若賣掉房屋，通常可以賣到比房貸少13%的價位；但若房子遭到止贖處分而由銀行拍賣，價位就掉到比房貸少35%的價位，大多原因是房屋缺少保養而價值大跌。止贖屋的賤賣又使鄰近地區房價遭池魚之殃，鄰近屋價的下跌又再致溺水的屋主情況更嚴重。

MBS發行在外 銀行難減免房貸解套

既然止贖會使銀行少收回35%的房貸，那為什麼銀行不願意減免部分房貸，使房貸高於止贖法拍價格，而又在屋主能夠承擔的範圍內呢？在今年一份政府的止贖法拍防治報告中，這個看起來似乎兩全其美的辦法在全國卻只有2%房貸被使用。

　　

銀行不肯這麼做有兩大原因，第一個原因很容易想像：一旦銀行減免了第一個屋主的房貸，那麼，第二、第三、第四個屋主馬上就在銀行外列隊等候，而且有些本來付得起房貸的屋主也馬上會故意不付了，以使自己的房貸能得到寬減；第二原因是銀行將許多房貸包裹成「房貸抵押證券」（Mortgage-backed Securities），再出售給其他外部投資人。銀行若主動寬減溺水屋主房貸，將很難對房貸抵押證券的投資人交待。

　　

市場上對於寬減房貸提出兩種做法，第一個方法是分三年逐漸減低房貸，前提是屋主必須準時付清貸款帳單；第二個方法是把減免掉的本金待日後房屋增值時，在房屋出售時依比例分給屋主和銀行。但這些方法的可行性仍大受爭議。

破產法中的「強制執行」

此外，花旗銀行和參議員杜賓(Dick Durbin)、眾議員康耶斯(John Conyers)在2009年時也倡議一項「強制執行(Cramdown)」的方法。根據破產法第1129(b)條的規定，破產法庭諭令所有債權人齊聚一堂，依公平標準商討如何寬減負債人的各項債務，以使所有債權人的利益皆得到最好的分配。

　　

研究指出，運用Cramdown在農業貸款的結果，銀行通常可以得到比止贖更好的回收，而且農業貸款利率還不降反漲。此外，銀行為避免貸款人用破產法金殼脫身，通常也比較願意和屋主討論房貸寬減的問題。

拖房貸屋主的「租屋權」

此外，根據《經濟學人》報導，經濟與政策研究中心的貝柯爾(Dean Baker)提出「租屋權」的方案，也就是讓付不出房貸的違約屋主有權住在原屋裡，然後按市場租屋價格付房租給銀行。如此一來，銀行每個月還可以收到租金收益，等到房屋市場回穩時再把房屋賣出以免失血太多。論者認為租屋並非銀行的本業，不過銀行可以考慮把這項業務外包。

　　

還有一種最容易但也最難的方法。墨西哥在90年代負債危機中，政府發行大量津貼，補助民眾高達60%的貸款額度，以幫助貸款人緩解負債。這方法說起來簡單，對於美國目前$7660億淨負資產來說，這方法是個天方夜譚。

　　

更何況，拿國民納稅錢為溺水屋買單有公平性的問題，政府也不願冒選票之不大諱。解決溺水屋的選擇變成三面刃— 要扭曲銀行的胳膊？抑或是全民買單？或者讓溺水屋主乾脆被水淹沒頭頂？