【大紀元2010年11月24日訊】（大紀元記者高紫檀綜合報導）中國指數研究院（下稱「中指院」）數據顯示，今年中國各地土地出讓均價暴漲，土地出讓金大幅增加，截至11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，北京以1004.48億元位列第二。分析人士認為，政府賣地是高房價禍根。

地價翻倍 京滬突破千億

今年樓市嚴厲調控，但樓價居高不下，原因如何？最近中國指數研究院數據可能告訴公眾答案。

據《第一財經日報》報導，「中指院」數據顯示，截至11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，比去年全年高350多億元，北京也衝破千億元，以1004.48億元位列第二。

在土地出讓金高速增長的背後，上海土地供應量實際上並未有太大增長，僅為6%，但成交均價卻猛增64%。成交均價猛增的幕後推手是商業用地價格的增長。數據顯示，今年上海商業辦公用地均價超過1.6萬元，比去年7462元增長114%。

北京在今年11月19日首次突破千億元，住宅用地、商業辦公用地價格均大幅增長。其中住宅用地每平方米均價8559元，同比增長56%；商業辦公用地均價9874元，同比增長100%。

儘管距年尾還有一個多月時間，大連、天津兩地的土地收入已經不容小覷。數據顯示，大連為893.1億元，同比暴增297.66%，天津為866.8億元，同比增長42.93%，緊緊跟隨北京之後，有望在年底成為「千億俱樂部」的新晉成員。

大連的土地價格今年以不可思議的速度一路飆升，住宅用地每平方米均價已達5698.41元，暴增237%；商業用地均價21105.17元，暴增314%。

有報導稱，2010年前三季度，30個城市土地出讓金累計接近9000億元，同比增長七成。

地價佔比近一半 政府是推手

據統計，在房地產企業開發總成本（直接成本和運營成本）構成中，向政府的支出大約達到44％，而在房企總支出（總成本和繳納的總稅收）中，流向政府的比例更是高達49.42％。去年2月，全國工商聯向全國「兩會」遞交的一份報告指出，在房企開發總成本中，土地成本所佔比例最高，達到了41.2％。這還只是政府賣地的顯性收入。

分析人士認為，土地成本的不斷提高，必然會導致房價的抬高。

雖然政府一直在調控房價，但有專家指出，不改革「土地財政」，房價大幅下跌的可能性不大。此次2010年的賣地收入大漲，反映目前調控房價的措施沒有觸及根本因素。

據廣州日報報導，有開發商說，「現在人們老是覺得房價貴，是因為現在房價有50%是政府的土地出讓金」。這個說法表明，現在一塊土地被拍出，人們往往根據拍賣價格估計未來房屋的單價。2010年3月，北京一些高價地塊催漲周邊房價就是案例。所以，控制房價，必須從房屋價格的主要構成，即房屋價格上漲源頭的土地出讓金政策開始。

據搜狐財經報導，地方政府如此熱衷賣地，歸根結底是利益的誘惑，因為發展房地產，賣地收入基本全部歸地方政府所有，這樣來錢快，可在短期內解決地方財政收入嚴重不足的困難。。

有分析人士表示，對地方政府來講，財政主要依靠土地。有的地方財政50-70%都依靠土地，這也是地方政府不斷提高地價來增收的原因。

土地哪裏來？政府瘋狂「圈地」

今年以來，一場讓農民「上樓」的行動，在全國二十多個省市進行。拆村並居，無數村莊正從中國廣袤的土地上消失，無數農民正在「被上樓」。各地目標相同：將農民的宅基地復墾，用增加的耕地，換取城鎮建設用地指標。他們共同的政策依據是，城鄉建設用地增減掛鉤。

地方政府利用這項政策作為以地生財的新途徑。有的地方突破指標範圍，甚至無指標而「掛鉤」，違背農民意願，強拆民居拿走宅基地。演變為一場新的圈地運動。

專家指出，這是一次對農村的掠奪，強迫農民上樓並大規模取消自然村，不僅與法治精神相違背，對農村社會也將帶來巨大負面影響。

而在此之前，嚐到土地財政甜頭的地方政府，都在辛苦地「尋找」土地。「增減掛鉤」一經出台，立即成為各地破解土地瓶頸的「金鑰匙」。

如今，各地規模浩大的拆村運動，打著各種旗號，例如城鄉統籌、新農村建設、舊村改造、小城鎮化等。也有對應政策推出，諸如「村改社」、「宅基地換房」、「土地換社保」等等。各地都在規劃著，要在一個很短的期限內，將域內農村「大變樣」，民居改樓房。

被奪宅基地的農民 怎麼看？

可是，農民怎麼看？新京報報導，在江蘇省邳州市壩頭村，村莊被整體拆遷，當地建設了數十棟密集的農民公寓，要村民補差價購買。因補償款購買不起足額面積樓房，壩頭村35歲女子徐傳玲去年10月自殺。今年1月，當地強制農民上樓，十多人被打傷住院。

今年1月18日，壩頭村村民王素梅說，她的丈夫被拆遷隊打傷，後又被村幹部拉到湖邊要求立即簽字，否則沉湖。

失去宅基地的農民，還將面臨生活、生產方式轉變。對於長期從事農業生產的農民來說，生活成本增加和耕種不便，成為最現實問題。

對於各地圈走農民宅基地、大拆民居的做法，中央農村工作領導小組副組長陳錫文在今年3月兩會時就疾呼要「急剎車」。但各地「圈地」行動不但不停止，反而越演越烈。

中國社科院勞動與社 會保障研究中心今年5月份對中國流動人口的生存狀況進行了一次大範圍調查。調查結果顯示，有80%接受調查的農民工表示，他們不願放棄自己的承包地，不願意轉為非農業戶口。

「錢太多」 貨幣充裕引爆市場

在國家的嚴厲樓市調控下，為何土地交易市場活躍？深圳綜合開發院旅遊和地產研究中心主任宋丁表示，主要是「錢太多」造成。

宋丁認為，雖然今年樓市調控強化，但適度寬鬆的貨幣政策並沒有取消，市場流動性今年逼近8萬億元，加上熱錢、外資等相比去年的9萬億元並沒有減少。

而在另一方面，各大房地產企業因為去年良好的銷售實際上並不缺錢，即使在銀行信貸方面遭遇阻力，卻可通過信託方式解決融資問題。「通過信託的形式獲得的資金已經超過2萬億。」宋丁表示。

對於大連收入暴增而杭州收入卻大幅下跌的情況，宋丁表示，各地的房地產定位不一樣，發展規劃也不一樣，給地方房地產市場帶來了變數。　

土地出讓金使用是一筆神秘帳

儘管地方政府賺得高額土地出讓金，但這筆錢的使用卻非常神秘，令人猜想多多。

依據土地出讓金來源的不同，法律上作了兩個不同的規定。依照《中華人民共和國土地管理法》第五十五條的規定，新增建設用地的土地有償使用費「30%上繳中央財政，70%留給有關地方人民政府，都專項用於耕地開發」。對於存量的建設用地，《中華人民共和國城市房地產管理法》第十八條規定：「土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用於城市基礎設施建設和土地開發。」

然而，現實情況卻是，因為沒有明確和權威的信息，土地用途多年來猶如一張「謎團」，人們根本不能確定土地出讓金到底用在何方。

今年5月份，國家審計署發佈了對11個省區的各級政府2007年至2008年徵收、管理、使用土地專項資金的情況進行審計調查的結果。審計結果顯示，11個市的674.81億元土地出讓收入管理不規範，未按規定納入基金預算管理，占徵收總額的20.1％。　

　　

附表：2010年01月01日至2010年11月22日土地出讓金城市排行榜

　　排名 城市 土地出讓金(萬元) 同比

　　1 上海 13699442.38 69.06%

　　2 北京 10044815.21 57.20%

　　3 大連 8930855.58 297.66%

　　4 天津 8668169.75 42.93%

　　5 杭州 5893251.52 -23.82%

　　6 武漢 4771835.60 70.26%

　　7 南京 4642313.50 128.66%

　　8 成都 3582776.84 59.92%

　　9 蘇州 3440270.35 26.14%

　　10 重慶 3261389.39 -9.78%