【大紀元1月23日訊】(大紀元記者胡雨天澳洲墨爾本編譯報導)如果你是一名地產投資新手，你會發現有關房地產的資訊層出不窮。這也不奇怪，因為總有許多人願意助人一臂之力。目前全球經濟危機的衝擊剛過，經濟是開始復甦了，還是一波未平，一波又起？結果尚未見分曉。此時選擇投資房地產對任何人來講都難免有些擔心和舉棋不定。
成功置業是人生中最大的財物決定之一，它不僅關係到你現在的生活，還會為你將來退休後提供經濟來源，這可不是一件簡單的事，不僅需要你投入時間和精力，還要多學習相關知識。
從事房地產多年未看到哪一套物業辜負了投資者，倒是看到一些投資人在買房投資時亂弄一氣，結果做出了糟糕的選擇。
不管有許多教訓要汲取，或是有多少信息要瞭解，投資地產前入門的必備常識有兩點：首先，你要瞭解投資時的現金流是怎樣運轉的；其次，買房後可能產生哪三種結果。
稅收的負槓桿原理
說起負槓桿(Negative Gearing)，這個名字聽起來很複雜，其實道理很簡單，說白了，就是如果你投資房地產虧損了，政府還會給你補貼，你將從稅務局獲得退稅。這是房地產投資很吸引人的一點，想想看天下哪有這樣的好事？你贏利的錢是你的，你虧損了政府還給你補貼，其它形式的投資都不會享受到這種好處。
為什麼叫負槓桿呢？當你借錢置業時，這就構成了債務槓桿。如果你的整個物業成本，包括貸款利息、代理費、保險、維修、廣告費、電話費、看房的旅行費等等，超過你的租金收入時，這就構成了負債務槓桿，簡稱負槓桿。
在這種投資虧損的情況下，你可以申請退稅。退稅額用你的邊際稅率來計算。比如說，如果每週的虧損$100，你的邊際稅率是30%，那麼你每週得到的退稅款是$30。這有助於你繼續持有這個投資房，因為你的部分成本已經從被退稅中獲得補償了。
正槓桿原理
如果運氣好時能買到一處一上來就能贏利的物業，也就是說租金收益大於其支出成本的物業。這或者是因為租金高，或者是因為支出成本低，很可能是因為你的首付很高所以你支付的貸款利息較低。
比如，這個物業每週的支出成本是$220，可是它的租金可達到每週$240。盈餘差額是$20，按照你的邊際稅率計算，本案物業每週上稅$6。另$14則入你的私囊。
這種物業很難遇到，即使在物業價格走低時，這樣的機率也僅在6%左右。如果你買了一處新的物業，除了實際成本外，物業的建造、加固及裝修等也都會增加你的支出。
為此，你可以計提折舊，並作為費用扣除。假如說你買了一套物業價值$150,000，每年你可以按照2.5% ($2250)的比例申報折舊費，長達40年。
你也可以對一些固定裝置要求補償，如燈具、窗簾、地毯等，補償的價格不等，通常是每年補償這些物件價值的15%到20%。如果這些折舊金額很可觀的話，那麼這個物業每週有可能給你帶來$50到$100的額外退稅。
有時，這不僅能幫助你平衡支出，還有可能超出支出，這樣你又可以把結餘的錢用於其它的貸款償還。我們稱這種物業為「正現金流」物業。要想遇到這樣的機會，你得深諳有關折舊的知識，還要學會怎樣對意向中的物業進行相關的計算。
正如有眾多的股票供你投資選擇一樣，正現金流的物業也數量眾多，到處可見。
同理，正如你在購進某公司股份前會對這家公司進行全面調查一樣，成功置業也同樣有許多規則要循。比如：
● 不要一時興起或聽信某一朋友的指點而置業。
● 不要聽從出售物業人員的意見。
● 問問題要問到點子上，要知道這些關鍵問題與此物業的外觀印象無關。
● 千萬不要為了少交稅而置業，你可能因為不小心而犯錯，結果你的淨資產比你置業前還糟。
● 鄰居街坊的物業不見得適合你。
小結
總之，你要瞭解自己，瞭解自己的財務狀況，瞭解物業投資的知識。用知識武裝自己，懂得問關鍵的問題，拒當置業的犧牲品。
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