【大紀元1月22日訊】(紐約訊)7）稅收
稅收情況將對2010年商業地產市場產生巨大影響。一次又一次證明地方、州和聯邦的政客們根本就沒有意願減少支出。他們的字典裏沒有「財政責任」這個詞彙。
2009年全國銷售稅收入降低了9％，而所得稅的徵收也下降了12％。銷售稅加上所得稅佔了大約州和地方稅收的一半。物業稅收入略有上升，但預計會因住宅和商業房產估價的下降而減少。
由於州和地方稅收收入的下降往往滯後於經濟的衰退，城市的稅務收入至少在今後的18至24個月中將遭逢災難性的銳減。在經濟好轉時也是一樣，因為稅收要趕上商店營業額的增長，也需要一段時間。
隨著稅收收入持續下降，一些州正在努力應付困境，填補預算漏洞。2010年和2011年的赤字可能會超過2,500億美元。根據開支的大小，已有10個州出現了赤字，給瀕臨破產的加州更添暗淡。而紐約也幾乎到了「彈盡糧絕」的地步，迫使州長在講話中嚴厲抨擊議會，認為他們阻礙了削減開支的議案通過。
大多數州政府濫用經濟刺激資金開發新項目上，而不是在困難時期，撙節開支。如今，刺激資金將不再有，這些州得用自己的錢供應新項目，但事實上他們壓根兒就沒有錢。
所以當各州政府應該減少開支以調整稅收減少之時，卻大筆花錢。這意味著除了提高稅收以滿足憲法要求的平衡預算外，別無選擇。他們將徵收更高的所得稅、不動產稅、營業稅以及其他各種、各級別（地方、州和聯邦）的稅。
布什的減稅政策即將結束時，聯邦級的資本收益(Capital gain)稅在本財政年度結束時將增加15％至20％。如果保健法案以目前形式通過的話，還可另加5.4％。布什總統曾提到資本收益稅可能「只會」增加 3％至5％。可是日積月累，到2011年，資本收益稅將增長近一倍（當然這可能於2010年有助於刺激一些房產銷售）。
稅賦景況也可能改變房地產交易的結構。利息將會照普通收入而非資本收益來課稅，這可能會改變推動者(promoters)的夥伴關係協定(Partnership Agreement)。
現在再來看看8）通貨膨脹、9）場外資金和10）貨幣政策。我們將其放在一起談，因為它們相互關聯，在未來兩至三年，對(商業)房地產市場的走向也有越來越重要的影響。
我們認為，當失業達到高峰，房地產業也將走入最低谷，房產價值將是最低的。市場觸底後，預計在一段時間內，房產價格將因通貨膨脹與資本和貨幣政策的出台等因素，從谷底來回反彈。這場爭戰的勝利者將影響到房產價值的在谷底反彈幅度的高低。
通貨膨脹已得到控制，至少就核心指數而言是如此，但不包括易受波動的食品和能源價格。無論是對總體經濟還是個別經濟圈，經濟過剩是最佳的通脹預報器。過剩不僅是出現在眾所周知失業率和工業產能利用率的數據中，其實它普遍存在整個經濟體當中。
2009年美國貨幣供應量大增，在某些方面，這大幅度推動了通貨膨脹的可能性，可能會導致其超越美聯儲1％至2％的「舒適」區(comfort zone)。如果這樣，美聯儲將通過提高利率作為回應。而利率的提高會施加給房地產價值下降的壓力。
有數以十億計的美元在投入購買不良資產以及核心資產(core assets)。無論在國內還是海外，無論是公共機構還是萬貫家產的富翁，需求還是處處可見。強勁的需求勢頭導致幾乎目前正在出售的房產面臨激烈競標。
2009年，按慣例每一處出售的商業房產，應得到25至35份回應，令人驚訝的是，我們出售的每一處不良資產，都收到超過50份的回應。這是因為現有房產的供應量少，而需求卻巨大。這種「場外資金」給房產價值施加了上升的壓力。
（雖然不是正式的「十大」觀察點之一，我們也將繼續關注現有房產的有限供應。市場勢必重新調整，從而導致市場上不良資產的增加。2006年和2007年的貸款「資不抵債」(underwater)最嚴重，其中大部分將在2011年和2012年到期。我們可預見這些房產在未來兩至三年內會進入市場，增加市場供應量，進而壓迫房產價值的下調。）
美聯儲將作何種安排，從市場退出？其實每種退出的策略，都可能對房地產價值產生負面影響。其中四個最有可能的策略包括：a）終止目前的資產購買計劃（主要是住房按揭貸款證券）；b）通過反向回購協議和/或定期存款設施撤走銀行超額準備金；c）用其傳統方法提高短期利率，同時並行提高聯邦基金利率和銀行儲備的利率；d）直接出售資產。
策略a、c和d將會升高利率。由於這些利率上升，將給銀行施加壓力，作出困難的決定，要不是讓利差壓縮，就是要通過加息以更高的按揭貸款利率的形式放款。美聯儲目前的近零利率政策，使得銀行業本身的資本結構得以調整，銀行家們也由此獲得越來越大的利差，讓他們倍感「愜意」。隨著美聯儲的緊縮，可能壓縮部分利差，但更高的借貸利率也是不可避免的。
如果美聯儲選擇使用反向回購協議或定期存款設施以撤出儲備，這將鼓勵銀行將儲備「停泊」在美聯儲，而不是放出去貸款，因而將資金撤離貸款資金流，可用於商業房地產貸款的錢也就變得更少了。這樣的話，更少的貸款供應將會下壓商業房地產價值。
這些因素的相互影響以及發生的時間點，將提供一段時間內房產價值的走向及價值升降的程度。
現在讓我們總結一下，2010年(商業)房產的10大關注點為：1）失業；2）企業收益；3）信貸市場；4）國內生產總值；5）房產市場；6）政治格局；7）稅收；8）通貨膨脹；9）場外資本；和10）美聯儲的貨幣政策。看看這些因素是如何起作用的和互相間的影響將是很有趣的事情。
新近步入2010年之際，我祝願諸位身體健康、事業興旺。(全文完)
(作者為《紐約觀察員》New York Observer地產專欄作家，並為紐約地產公司Massey Knakal Realty Services創辦人兼主席。日前榮任紐約地產董事會REBNY 副總裁，主掌商業地產部) (//www.dajiyuan.com)
