【大紀元1月15日訊】(大紀元記者孫玉玟美國休斯頓採訪報導)德州地產( Century 21 Southwest )負責人李雄，在地產界擁有超過25年資深經驗，其帶領的團隊囊括商業、住宅、銀行查封屋及Short Sale買賣，外加投資及管理等項目。2006年於Century 21的七千家分行中10萬名地產經紀人裡脫穎而出獲得全球傑出獎。曾任休斯頓華人地產協會創會會長、休斯頓亞裔地產協會創會會長及即將任命為全美亞裔地產協會2011年總會長。

年底銀行查封屋增加

2009年最後一季銀行查封屋( Foreclosure ) 數量將增加。因為銀行回收的屋子太多，在賣壓的情況下，需要出清存貨。專業人士認為銀行查封屋的大量出清將持續到明年，這對買家和投資人來講是個好消息。市場上的銀行查封屋數字將比上一季多，但不會高達外州的數量，因為休斯頓在經濟發展情況上畢竟比其他城市好。

一般來講，銀行查封屋價格大約是市價的70%-80%。如果買了銀行查封屋，準備當房東，就要分析經濟面的收益問題、研究房客市場需求、人口密集度、日後轉賣行情。以休斯頓來講，李雄推薦購買人口集中的地區，千萬不能只看價錢。Katy、糖城這種中高檔區比較容易找到出租住戶。因為地區穩定，銀行查封屋較少，所以價格居高不下。偶有查封屋，一上市就很搶手。

高價 vs 中低價銀行查封屋

市場上有種情況，高價銀行查封屋比較少買主，但便宜的卻很搶手。最主要的原因是金融風暴後，銀行貸款不容易，如果只是單純的自住屋買賣，貸款比較容易通過。但對投資買賣來講，銀行對於貸款金額和成交買賣棟數都有多方限制，所以投資人要準備大量的現金購買，造成一個實際問題。

雖然買下高價屋比較穩定，對未來的發展空間相對也較大，但是投入大量資金，並不是每個人都能辦到的。所以一般投資者偏重中低價位的銀行查封屋，數量也可以增多，像在糖城和米市，一有銀行查封屋上市，就會有許多諮詢電話。李雄手上一個在米市的銀行查封屋，原價8萬8，現價5萬3，一上市立即成交。

市場上的一個高級Custom Home 查封屋，原價48萬，現價31萬。在休斯頓，31萬的房子其實是不錯的，尤其那是一棟豪宅，可以自用或等到將來升值。如果僅用於投資立即轉賣，短期間不見得能得到很好的回報。

另外一個對比的例子，一棟28萬，類似公寓有4個Unit連接的4拼屋(4-plex)，去年遭到艾克颶風嚴重破壞，客戶相繼搬走，原屋主因無法負擔貸款和維修費而遭查封。由李雄代理以2萬8超低價賣給一位投資者，等於用一毛錢買一塊錢的東西。買主花了7、8萬進行整修，自住一間，其餘出租。周圍也有3、4棟類似情況，新買主逐漸改善環境，馬上回到十多萬的價值。

俗話說，天下沒有白吃的午餐。一般銀行查封屋的屋況都是有瑕疵的，想要投資銀行查封屋，買到低價的房子，投資者要花很多心力和資金，將房子重新整理好。一般來講，在買賣租賃查封屋要尋求地產專家的協助，在房屋維修方面也要具備相當的知識。從找個好房子、出價、過戶、維修、出租、管理、日後賣掉才能獲利，不可能即買即賺。

投資重點在管理

商業房地產也有一些銀行推出的查封物業，像公寓、小商場、店面等，需要更進一步的知識來操作買賣，和更多管理方面的經驗，不能等買了物業才開始學習，每一步都得去琢磨，不是那麼簡單，錯誤的管理會耗盡大部份時間和金錢。

手上握有資金的投資者，現在可能是一個良機，以前有錢都買不到的物業，現在可能出現在市場上。當然這類物業多少都有些問題，不然就是狀況很差或經營不善，必須花很大精力全面改觀，所以要準備足夠的資金投入前置作業中。如想把出租率提高，在管理方面一定要有專業人士或自己的專長去進行改善，增加物業的價值，才能達到賺錢的目標。管理是投資重點，人才是非常關鍵的要素。

如果物業不夠大，又找個專業管理人士，反而增加營運成本。如有條件自己管理為好，不能完全仰靠專業人士。

洗牌時代 謹慎投資

現今經濟處於轉型時代，就像上一波發生在80年代後期的地產風暴，造就了美國有史以來最多的百萬富翁。現在就是一個洗牌的時代，富人的資產可能縮水，沒錢的人有機會轉而致富，就是在這種時代產生的。如果將財產托付給錯誤的投資項目或基金買賣，可能一夕之間財產蒸發。雷曼兄弟( Lehman Brothers Holdings Inc )的倒閉，讓很多人失去畢生的積蓄。冰島也是因為投資不利，讓整個國家破產的例子。

據統計數字顯示，美國德州地區的幾個城市在地產方面的表現都不錯，所以吸引大量外州的投資者來尋找機會，與本地投資人有競爭性，其眼光和看法與當地投資人大不相同。外州投資人下手很快，也比較容易開出更高的Offer，造成德州的房地產市價維持不下。現又有最新消息指出，聯邦政府慾延長$8,000首次購屋優惠計劃，甚至放寬條例以帶動房地產市場。

許多人預測商業房地產的海嘯即將來到，但為甚麼還未發生？有人認為現在是金融風暴第三波，可能會有更多的巨浪在後。關鍵要看政府的政策以及經濟數據的顯示，來分析整體經濟有無惡化。在這期間，投資人一定要小心謹慎，不能衝動。現在油價往上衝破每桶$70，對休斯頓是一個利多消息，但對全國來講不見得是好事。

銀行的Short Sale ( 短賣 )

失業率往上漲反映在房子被銀行的回收拍賣。查封使銀行成為最大的輸家，因為在手上的查封地產只能低價賣出，所以銀行也在致力降低回收屋的數量。

銀行如何防止查封屋的增加，那就要採用Short Sale ( 短賣 )，其實就是一個Pre-Foreclosure Sale。當此房的市價已低於貸款金額，屋主因種種因素無法支付貸款，賣掉房子也無法還清( Cover ) 銀行的貸款金額。此時銀行和屋主必須共同承擔一些損失把這房子賣出去。但是條件比較繁瑣，銀行要核實你是否真的無法支付貸款，還是認為房價減值，支付這種貸款不划算，想丟回給銀行，果然如此則不能批准Short Sale。

李雄提醒，一定要找地產專業人士來服務，才能完成Short Sale手續，並非每位經紀人都懂得如何處理。Short Sale比較容易出現在高價位的房子，也許是高薪或雙薪家庭的工作出現了變化，面臨房貸的問題。李雄建議，有問題一定要面對和解決，加上現在銀行和政府相關部門都很樂意幫助屋主解決這類問題。不要因為礙於面子，等到最後把屋子拋售，信用也沒了。Short Sale 是一個沒有辦法中的辦法，但條件是屋主不能申請破產，一旦如此，就不符合申請 Short Sale 的章程了。◇ (//www.dajiyuan.com)