新浪网房地產与网絡研討會實錄
(//tvsmo.com)
【大紀元8月7日訊】 北京時間下午三點，新浪网在北京香格里拉飯店召開了房地產与网絡的研討會。下面是研討會實錄：
研討會三點准時開始，嘉賓已陸續到場。
趙影：各位朋友，各位來賓，感謝大家來參加新浪房地產与网絡的研討會。新浪歡迎你們的到來。
在這樣好的天气里，又坐在這樣比較寬敞舒适的房間里，我們今天的話題跟房子有關，我們所請到的嘉賓就是北京房地產業界的巨商，還有著名的資深的家，以及我們房地產方面的媒體、資深的記者，現在允許我向大家介紹部分到會的嘉賓。
新浪网執行副總經理夏冬立先生、新浪网北京地區銷售總監張進先生、還有IT界的資深評論家、易凱网絡之星有限公司首席評論官王冉先生、CE房地產公司的副總經理孫泓慧先生、精品家園的總經理蔡鴻岩先生、中興聯房地產公司的張大衛先生、還有傳立數字媒體的總監陳俐江女士，今天還有眾多的房地產公司的一些老總和人士，以及房地產報、北京青年報、北京晚報、精品購物指南、北京晨報、大陸建設報，大陸經濟報，大陸房地產報以及時報還有中央電視台的各路資深的新聞記者朋友們，一并表示熱烈的歡迎。
今天坐在一起，气氛比較困寬松，我們共同研究一個話題。北京申辦下來2008年的奧運會，無論是對全國人民，全球的華人來說是非常好的大喜事，同時對我們的房地產的發展商也是一個不容錯過的商机，我想大家已經躍躍欲試，准備大干一番了，信息傳播，如何傳播銷售信息，房地產資訊等等，是房地產商要考慮的問題。首先請新浪网的夏冬立副總經理介紹一下互聯网絡究竟能夠給房地產們帶來怎樣的商机。
夏冬立：很高興今天在這里跟大家討論房地產以及网絡怎么樣一塊成長的研討會。今天，我想主要跟大家介紹的是互聯网對房地產商的商業机會。我的表述分五個方面，一是美國房地產网絡應用趨勢，為什么拿美國做例子呢？美國是网絡的開始，有很多的經驗；二，介紹新浪网民結构和購房者的相關資料；三，新浪房地產平台的產品特點和优勢；四，新浪房地產平台給房地產商帶來的收益；五，新浪房地產平台的一個走勢。
首先看美國的情況，美國在五年的時間里，房地產网站增長了一百倍，在1995年的時候，有一百家的房地產网站，到了2000年的時候，這個數目已經突破了一万家。
在美國，最大的房地產网站“家居顧問”的待售房屋有一百万單位以上，占全美房地產銷售量的20%。美國72%的房地產商利用互聯网銷售房屋。有70万以上房地產經紀人，90%經常利用网絡与購房用戶交流。
美國三大房地產网站總的使用人數超過了一千万，這個數字看起來不大，但是想想美國人口的基數來說，這是一個蠻大的數量了。
新浪在大陸來說，房地產廣告的机會在什么地方呢？我們是這樣看的，購買人群与网民的人群越來越趨于接近，据調查，新浪76%的用戶希望网絡能夠查到房地產信息，而在北京的用戶當中，我們發現有60%的人有一种在三年內購房的意愿。
再看看這些网民，到底有沒有購房的能力呢？据調查所知，我們新浪北京的网民收入平均數為3417元，這個數字遠遠高于北京的平均收入水平，接近三倍。而新浪的大專、本科以上的教育程度的用戶一夜已經達到82%。
從以上的數据可以看到，相信以現在購買房地產的人群來看，新浪的用戶應該說是絕對接近于實際購房人口的素質的基本要求了。
我們可以看到，76.3%的新浪用戶都表示會利用互聯网進行查詢，當然這個調查是在新浪网上做的，也就是說76.3%的新浪网民表示會考慮利用互聯网進行查詢，這跟新浪网本身的人口素質比較成熟這一點有很大的關系。
在北京新浪總共的注冊用戶是290万，据調查所知，80%以上的北京网民表示會在新浪网上查找他們需要的房地產信息。
新浪房地產平台有什么特色以及优勢呢？一，我們相信，我們可以采取多种的网絡廣告手段在房地產品牌推廣中使用，包括我們傳統的畫中畫等等一系列。通過這些手段，我們可以多角度以及互動式的构成樓盤展示系統，客戶可以通過按動鼠標，可以走遍每一個房間，看看這個房間是什么樣的。同時我們還可以組織与購房相關的線上線下的互動活動，包括我們新浪聊天室，包括在外面的一些展示會等等，都可以協助你們。換句話說，我們可以作出一种多組合的銷售方案，我們希望新浪和業內的朋友能夠有一种供應的平台，我們相信我們能做到這一點。
新浪給房地產商帶來怎么樣的商机呢？我們相信，通過互聯网這种媒體，因為我們可以承載更詳細的資料，承載更多的信息，我們可以讓更多的网民用戶關注、了解你們的項目，這樣的話，對于樓盤的品牌會是一個有利的提升，尤其是這种新的手段，注入這种營銷政策，對于房地產商本身的一种品牌，絕對是一种提升。更加重要的是，我相信我們這個手段的出現，是擴大了你們以往緊緊依靠報紙、雜志或者電視這种宣傳渠道，我相信互聯网會提供給大家一個更加有利的互動渠道，這种互動渠道在我們來看，我們相信是一种經濟的推廣方式，節約了大家的推廣成本。
尤其是我們的電子樓書，你們就節省了很多印發精美樓書的印刷費用花掉的成本。
至于房地產平台的走勢，我們相信，我們必須要做到的是与我們的業界朋友共建共贏的模式，這是我們的一個中心思想。在整個發展的過程里，我們首先會在全國四個地區推廣這個項目，包括了北京、上海、廣州以及深圳，在短期之內，我們會把這個活動推廣到其他的城市，比如說南京、沈陽、天津等等大中城市里做，同時間，我們也會盡快將房地產頻道，除了房子介紹以外，我們加進了建材、裝修等平台，讓無論是購房者還是發展商，都能夠得到更多的資訊型的資料。
最后，我想用IT界的天王泰斗比爾蓋茨的一句話作為今天的結束語，他說，房地產業將由于网絡技術的進步而發生變化，這种改變開始并以極快的速度進行，只有意識到這一點，并且接受，才能在房地產業更好地生存下去。最后新浪預祝各房地產商能夠与我們互聯网業有更好的共同的收益。謝謝。
趙影：俗話說干什么吆喝什么，夏總就是干网絡的，對网絡的數字、信息爛熟于心，我相信他提供的相近的數字，會對我們房地產開發商以及新聞界的朋友們都有所幫助。今天新浪搞的這個活動是一個研討會，希望大家都能夠自由發言，因為我們都是來自房地產這個行業但是各個不同方面的資深的人物。剛才我已經介紹了部分到會的嘉賓，剩下的嘉賓請采取自我介紹的方式，我是北京交通台的主持人我叫趙影，我想我跟房地產還是有關系的，最起碼我是房地產的消費者。今天到場的都是我的老師，我想，在座的嘉賓前面有名牌的朋友們是不是自我介紹一下。
可以說，今天的主題是房地產与网絡，剛才夏總已經給我們展示了网絡為房地產提供的一個空間。我們今天圍繞著房產資訊网上的傳播方面，网上傳播的資訊會給業內帶來什么樣的變化和机遇，會對未來人們消費資訊的獲取產生什么樣的影響，以及使業內人士認識到网絡傳播對房地產產生什么樣的影響，這樣的主題，我們想進行一下探討。
IT界資深評論者王冉先生應該有發言權，請他給我們在座的朋友做一個帶動的發言。
王冉：我覺得今天這個比較有意思，給我的頭銜是IT人士，前兩天我還跟汪延抱怨，說你們新浪科技頻道有聲音的，挺煩的，我說怎么把聲音取消了，他說你把聲音關了不就完了嘛，我說我不會，作為IT人士的話，我想我是整個屋子里最名不副實的一個。我的職業是投資行業，包括這些新興公司從事收購和融資的業務，正是因為這個業務，我們和新浪有一年多的合作。
這件事如果簡單概括的話，實際上就是三句話。第一句話，盤子足夠大，什么意思？我想從兩個方面，一個是說本身房地產市場的盤子，特別是跟房地產的廣告，因為這跟新浪的收入相關聯的一個方面。
我們知道，去年整個全國的廣告市場差不多是八千億人民幣左右，在這八千億人民幣里面，大概7%左右是跟房地產相關的廣告，這也就意味著六百億人民幣的樣子。當然，這里面絕大多數還是線下的廣告，真正線上的還比較少，但是這個比例會不斷增加，所以從這個意義上來講，從本身這個市場的發展趨勢來講，這一塊會越來越大。
另外，從所謂网上提供跟房地產相關服務的市場而言，這個市場在一點一點成熟起來，剛才夏總介紹的時候，沒有更多的做案例分析，但是在美國做的非常不錯的公司，到今年全年的收入已經達到了五億七千万美元左右，預計明年的全年收入能夠達到六億八千万美元，而且已經做到了盈利，在美國所有的電子商務网站里是最出色的代表之一。從這個意義來講，房地產跟互聯网的結合，确實在成熟經濟里面，特別是成熟的网絡經濟里面已經有了比較好的案例。而且從這家公司的股票的价值來看，也能反映出基本的公司業績的認可。
我看了几個數字，雅虎作為門戶的代表，最高价是140美元，最低是11美元左右，現在反彈到18，离最高价的距离有相當大的差距。亞馬遜也是，最高是49，最低是8元，現在漲到12。藝翠最高是20美元，最低是5美元，現在是6美元左右。剛才我說的這家公司最高是55美元，最低是16美元，現在是27美元，也就是說是最高价的一半。說明這家公司基本价值的認可，這是第一點，市場的盤子足夠大，市場的机會正在到來。
第二句話，工夫在商家，我們在這個模式里面，實際上真正的收入來源都是從房地產發展商以及相關的中介，就是房地產的出租、中介服務机构，相關的專門搬家公司等等，是從商家來的，而不是從用戶來的，這是基本的市場趨勢。我們剛才講的公司的收入結构里面，為他們的客戶提供了應該提供的產品和服務，而三分之一是純粹的网上廣告。從這個意義上講，因為畢竟是經營新浪房地產頻道的意義或者目的，不在于為新浪帶來更多的眼球，我想新浪的眼球已經足夠多了，主要是要有一個盈利的模式，這方面是非常重要的。
從商家的角度來講，我昨天跟現代城的負責人聊過，他們說也跟新浪网上有過合作，他們感覺這里面最大的問題，發展商有一個普遍的心態，他們感覺网上的廣告的效果不好衡量。我就跟他們說，你們覺得如果推出這樣一個服務怎么樣。他們就談到將來，包括未來的發展趨勢，新一代家庭的數字電視，或者新一代家庭接收終端以及寬帶帶來的嶄新的网上的房地產的營銷模式，是類似网上路演等等。
說到這個的時候，他們也覺得將來看起來還是有前景的，今天讓他們增大這方面的投入，最大的困難，你要說服他你針對的用戶群正是他想針對的用戶群，第二，這個東西是可以衡量的，确實是有效果的，這個東西根据很好的溝通，是可以做的。作為房地產發展商來講，還是希望拓展自己的商机，包括傳統的投放也有下降的趨勢，現在已經把閱歷越多的廣告費用或者是銷售費用，非用盡的銷售費用放在做活動上，而不是純粹的打房地產廣告，這樣做的越來越少。
第三句話，就是線上加線下，這跟新浪整體的發展戰略有關，包括新浪，雖然因為种种原因不會大張旗鼓地談這個事情，但是實際上做任何一個業務，都要為新浪從事一項服務的，如果把新浪看成一個跨媒體的公司的話，就是要看房地產頻道能夠跟線下的媒體相結合，比如說做專業分類廣告市場上，類似精品購物的模式，雖然現在有下滑，但是本身也是非常成功的模式，怎樣利用新浪的品牌，做到線上和線下的互動，這是非常有意思的事情。
今天主要講這几句，謝謝大家。
趙影：感謝王冉先生的三句話，為我們的IT和房地產業指路。
可以說，房地產是比較傳統的和比較現代的IT网絡的結合，必定會產生出火花。我想還是請房產業的專家，他們可能更有所體會。請三義房地產的孫泓慧先生發言。
孫泓慧：對网絡，我更是外行，我上网一般也是玩玩儿游戲。房地產商進行廣告宣傳的時候，無非也就是几种宣傳形式，一個是平面媒體，我們說的報紙、雜志等等，再一個就是電視、廣播，還有就是包括固定的廣告宣傳，擎天柱、燈箱廣告等等。
互聯网進入千家万戶以后，互聯网會給房地產商提供一個新的應該說是有效的傳播手段，我們這個項目在中關村，在蘇州橋的西邊，叫新起點家園，在九九年的時候，北京市政府曾經有一個政策，中關村地區不再重新審批新的住宅項目，當時我們在市場定位的時候，也沒有抓住這個机遇做住宅，我們想，中關村西區是三百万平方米的寫字樓，中關村號稱大陸的硅谷，硅谷有很多成長型的企業，中小型的公司，象長江后浪推前浪的形式。這些小公司有足夠多的中小公司，他們的辦公生活怎么辦？所以當時我們的這個項目的定位，就是為這些中小公司的安居樂業，給他們提供這么一個場所。
既然我們的目標市場是中關村的這些中小公司，也就是說中關村一些成長型的公司，所以我們一直想能夠网絡上對我們項目的宣傳有一定的效果。
我們曾經跟新浪网的一些人做了很長時間的溝通，看了新浪給我們做的模板，我們覺得比傳統的媒體會有一定的优勢，因為新浪在网上，可以把宣傳的東西做成3D的效果，等于是把每一個樣板間都搬到了每一台電腦上，因為我們這些目標客戶群都是一些中關村的中小公司，他們的老板或者說行政管理人員可能一上班就把電腦打開，把自己挂在网上了，所以我們希望，在网上做這种廣告能夠更直觀，資料更詳細。
再比如，在网上有可能做到房地產商和客戶之間以及客戶和客戶之間的直接溝通，是我們其他媒體做不到的。另外這种溝通對房地產商和客戶都有好處，客戶可以在這种溝通之中，給房地產商提出很多建議，我們也可以根据這些建議改進我們的項目，這樣對我們的房地產商更好地做好項目是有意義的。
最后，我希望新浪网能夠充分發揮网絡媒體的优勢，把房地產頻道辦好，為我們房地產商提供一個宣傳的新手段。
趙影：謝謝孫總，他在實踐中的體會，體現了网絡給他們帶來的實惠，更對新浪网提出了殷切的希望和要求。据我了解，新浪网是全球化人的第一大网站，在北京注冊的网民已經有290多万人，另外，跟房地產比較貼近的客戶群，大專以上的占到82.4%，平均年齡也在27.6歲，工程師、總經理之類的占到了52%，這樣的客戶群跟房地產行業有所交叉。我們請新浪北京地區的總監張進先生介紹無限精采盡在新浪房產家居。
張進：大家好，我是負責北京地區銷售的張進，題目是無限精采盡在房產頻道。我的演講分三個部分，一個是新浪房產平台的簡單介紹，第二是產品以及功能，第三是關于我們的用戶。
首先，新浪网是全球四地的一個方式，是我們的頻道和媒體。
大家知道，新浪网在、香港、台北、大陸大陸四站四地的方式，在北京，新浪网大陸區，房地產頻道做成了北京、上海、廣州、深圳四個地方，在座有很多老朋友，我們都明白，房地產頻道不象是沒有人做房地產廣告做，它一定是特別本地化的媒體，北京就是北京，上海、廣州都是非常不同的，說到北京，今天北京房地產的媒體都已經到了。我們知道，在過去的一年里，在北京的房地產廣告有85%是直線，在北京之間的房地產統計是4.34億的廣告都投在了報紙上，而我們上海的統計是3.43億，北京和上海加起來都不如廣州9億的房地產廣告，深圳地方非常小，也沒有几份報紙，但是兩個報紙的廣告總收入是2億多。
剛才王冉也講了，其實房地產頻道的空間是拓展了，尤其是北京申奧成功以后，房地產業務在增加，我們能夠給房地產發展商提供到位的服務的功能，我們的蛋糕在增大。新浪的房地產頻道有几個特點，就是我們的信息量是比較丰富的一個水平，它的操作，剛才有一位朋友在講，看廣告的時候，听到里面有聲音，有的聲音很喜歡，有的不喜歡。
恰恰在這里我們會提到，互聯网廣告的特點，我們有一些3D的樓盤展示，會有自己的聲音、會有自己的視頻。現在房產頻道的廣告，下周會有一個廣告投放，是類似于電視上三秒表板上的廣告投放，希望大家到我們那儿看板。我們有專家評房、樓盤的快訊。
欄目的設置，和傳統的主流媒體在學習，不會有很大的出入的。
這是新頻道的頁面設置，整個的頁面有自己的樓盤，有專家看房，有精品展示等等。
其中說到房地產頻道和傳統媒體比較的時候，我們發現有這么一些特點，首先傳統媒體已經是很好地得到主流媒體或者是絕對主流的地位，房地產頻道在學習傳統的媒體的時候，發現我們有如下一些特點，比如說互聯网的特點，能夠很好的互動，与購房者互動。比如說在那之前，很多房地產的欄目上大家會發現，比如我們會在BBS上評哪個家園特別好，新起點在樓盤里排得特別好，我們買了房子的人會展示這個房子的优點和缺點，有的可能罵得很厲害，但是他們提的意見和建議非常中肯，非常有用。
另外，我們房產頻道在信息量上和報紙相比，空間更加拓展，信息量更加丰富，能夠准确地將信息傳遞給購房者。在我們的廣告里，可以實現的技術是說，比如你要投放廣告，我們在北京地區投放的廣告，只限于在北京的网民看得到，關于上海廣州的發行量的數目，我們就不會浪費我們多的廣告預算。
第二，關于我們的房地產廣告，會特別強地有一個指標，我們都知道，關于廣告效果的傳遞，我們不希望超過七次，我們會通過自己的技術，同一個房地產廣告被同一個网民看的次數不超過三次，這樣是一個更好的模式和宣傳效果。
關于新浪网的房地產頻道，其實是整個整合了新浪网的品牌优勢和整個的發行量。
廣告方式有几种，大家看到，這是我們的一個畫中畫的廣告，最近上网的同事會看到，新浪廣告里有類似于電視里畫中畫的方式，這种廣告方式出來以后，有一些特別好的公司、大的品牌，比如說IBM、因特爾，以及我們房地產商，他們以前覺得互聯网廣告沒有辦法展示自己的良好形象，因為我們跟發展商溝通的時候，比如新起點、比如現代城等等很多物業，他們在報紙上打廣告，要選精品，要選豪華版，絕對不打半版以下的廣告，因為怕降低品牌，在這里我們有很好的展示。
長虹的空調廣告，報紙的同仁可能會看到我們四分之一半版的廣告效果。
這個稱為摩天大樓，在每一個頁面的右邊，這個廣告方式已經被因特爾采用，取得了非常好的廣告效果。
這是跳出的窗口，我們申奧成功以后，有很多商家是采用這种方式共同祝賀我們申奧的成功，這种方式的好處就是說，打開頁面的同時，就會彈出這個窗口，不會影響你的閱讀效果。
還有360度全方位展示的效果，這個效果已經起到了電視那樣畫面的效果，而且在這里我們加聲音進來，有了聲音以后，這個廣告效果可以把房間拉近，想看那個部位，可以看得特別仔細等等，這是互聯网的一個很好的优勢。
另外，我們的廣告方式，剛才王冉先生已經講了，很多發展商現在已經把預算的一部分做純廣告以外的一些活動配合，通過這些活動整體配合授權的市場宣傳活動，我們也是同時推出了，除了我們的純廣告以外，還有网上聊天，网上的調查，看房班車，經典樓盤論壇，購房者數据庫，這里有一個特別的功能，因為在傳統房地產的發展上，在購買我們傳統報紙的時候會去算，這個預算花出了五十万，廣告打了一兩次以后，在每周有多少人打電話進來，留下有效數据，約會看房。我們成立了一個數据庫營銷方式，你會發現，他在別的媒體上購買的結果是花多少錢更有效果，我們在這里會把准确的數据提供出來。
另外，房地產商對网絡廣告的需求狀況，這是我們的鋪几個客戶，雖然不多，但是互聯网廣告發展還沒有多遠的時候，我們已經對他提供了很好的幫助，比如現代城、陽光100等等，我們希望新浪网房地產頻道能夠提供很好的服務，有很好的网絡傳播效果，謝謝。
趙影：通過他的發言也給我們傳遞了一個信息，那就是新浪网將開出一個專門的房地產頻道。我們在网絡上進行廣告的宣傳，還算是新的形式，因為比較傳統媒體，張總在發言當中已經提到了和傳統媒體的比較問題，优于傳統媒體的优勢。去年純房地產方面的廣告差不多是六七百万，平面的媒體恐怕更多，我想作為傳統媒體，我們平面的自身的記者們，恐怕對將要推出的房地產頻道以及网絡，能不能适應房地產發展的，他們也會有自己的想法，我想請我們的同行談一談，看看哪位新聞界的同仁談談你們的看法。
呂主任：我和張進是同事，所以隨便一點，說句實話，在去年，好象有些网站想跟我們合作，但是當時是比較抵触的，因為當時网絡的勁頭非常強勁，流動率流向网站，不僅擔心資料會報給報紙，而且對我們的廣告會有沖突。
從美國得到的一些統計网絡實際上真正對報紙的沖擊不是网絡，所以現在好多報紙在和网絡尋找合作，我們坐在一起不能說因為這個，但是在大的方面來看，不會得到很大的沖擊。
我覺得從网上來看，我們現在看的网站一個是看BBS，還有一個是業內人士論壇，其次我看一些個人的网站，他的网站的內容分類比較清晰。另外象BBS能夠看到需要真的東西，我們看到的都是正面的東西，負面的東西也需要了解一些。
但是我覺得网絡一直沒有解決的問題可能是內容的獨立化，沒有自己的東西，就BBS才有自己的東西，所以我覺得要發展。另外一個可能是你們，象剛才張進說的廣告報价，現在比如說信箱還沒有收費，內容大部分是免費的。网絡消費還沒有形成一個社會化的消費群體，這樣的話就能形成對网絡消費的一個商品化的觀念，就導致你報的价格沒有可比性，如果報价的話要考慮你的价格是同什么來比較的。加入跟報紙比，報紙可能會和電視比。我如果是銷售總監的話，我要對上面交代，這個价格是怎么定的，從哪儿來的，如果你們報的不一樣，過兩天就會發現不一樣，這個問題可能是一個有關整個网絡的社會問題，還沒有形成消費的問題。
但我覺得現在憑你們這么強大的閱讀群，做BBS的條件
張進：我想簡單對于剛才呂尚春先生提到的价格方面做一個重申，新浪今天可以很自豪的也很驕傲的跟業界的朋友，無論是廣告公司還是客戶、還是其他行業的朋友們說，新浪的价格是最直接、最公開的，我們執行的价格跟客戶有個价格差，實際上存在著零售价和批發价的概念。對于廣告公司來說，我們基本上是一個六折的政策，對于職業客戶是七折的政策，至于客戶是跟我們直接簽合同，還是通過代理公司簽，我相信是客戶自己的絕對，但是有一點，我們堅持的是批發价和零售价必然是不一樣的，謝謝。
婁立平：進到研討會的現場，我看到房地產与网絡研討會，感覺到在99年另外一個門戶网站有過這樣的研討會，但是房地產与网絡相結合這种模式發展到現在，實事求是講應該是發展到一個比較尷尬的境地，但是從我個人來講，我仍然堅信象比爾蓋茨先生說的那樣，傳統的房地產行業与网絡相結合和發展還是個大的趨勢，這是不言而喻的，但是發展到現在這种情況，跟99年相比又有一些新的變化，一個是在納斯達克上市這些网站股票的股值在下跌，我認為并不是一件坏事，可能又回到一個冷靜的价位。還有一個我打開新浪网的网頁，看到一些頁面的服務廣告越來越多，所以我們還是更冷靜、更客觀的看待网絡与發展的盈利關系。談到房地產項目，它是一個傳統的行業，房地產項目与其他的家電、汽車的產品不太一樣，它不是一個量化的產品，它的每一個樓盤，甚至每一個樓盤的每一個戶型都是不一樣的，還有一個，它的消費客戶群體千差万別，每一個人都有不同的需求，所以從我了解上，傳統的房地產開發商，更愿意用做活動的形式來進行自己樓盤的銷售，這樣更能直接的面對每一個客戶，了解他們的心理，調整自己的銷售策略。
發展到現在，我感覺房地產与网絡的結合還應該找一個更好的切合點，這個切合點在哪里還需要各位深入的研討。謝謝。
趙影：我們謝謝婁立平先生的發言，給我們一個思考，就是房地產与网絡的結合要尋求一個更加有效的結合點。引用了比爾蓋茨的一句話房地產業將會由于技術發生改變，這种改變會以極快的速度進行，只有接受這點才能往下進行。我不是業界的人士，理解比較膚淺，張大衛先生是業界人士，你們跟网絡的合作比較多，而且有成功的經驗，我想你可以跟大家交流一下。
張大衛：我非常同意婁先生的說法，在网絡做媒體方面還有許多路要走，還有許多工作要做。
在這儿，我想談三點，談談网絡和房地產結合方面的一些想法。
各位可能對北京房地產市場有一定的了解，但是我還想在這儿談談申奧成功以后，帶給我們開發商的實際的市場的變化。
各位對申奧成功可能抱有很大的期望，剛才的夏先生和張先生都提到了這個机會非常大，給我們提供一些市場，包括一些机會。但是作為開發商來講，感覺申奧成功以后，對我們來說并不是非常有利的。
首先，從土地方面來講，土地方對土地的期望過高，就造成了土地的成本上漲，另外，申奧成功以后，會大規模開發建設，就造成了一些建材費用的上漲，這些費用都會讓我們開發商吸收、消化。實際上，我們也知道北京市這几年，作為老百姓的工資其實沒有漲，有效需求的群體看起來不會有更多，購房的意愿可能大家都有，但是實際情況來講，這种有效群體不會增加，也就是說，盤子是一定的，在一定的時間內。
剛才夏先生舉了很多例子都是美國的例子，包括提供了一些數据，包括美國的一些网絡現在做的銷售情況，還有一些實際操作成功的實例。我今年三月份曾經參加了法國嘎納的房展會，這個房展會已經有12年的歷史了，歐洲的開發情況跟大陸有很多不同的地方，在歐洲，還有在美國一些開發商已經經歷了大規模的工業化生產的階段，已經走過了這個階段。但是因為在歐洲和美國土地是私有化的，不可能進行這种大規模的生產。他們進行這些小面積的開發，包括二級市場非常成熟，政府又提供了很多的服務，作為政府來說，做了很多的服務，包括市政的建設，包括配套，在地面上把一些東西做好。
作為開發商來說，你來做的話就是做方案，包括資金的情況，你有實力就做，政府審核你的方案，是否符合發展的趨勢，整個社區的情況等等工作。
其中，我還想講講北京的市場，現在北京的市場比起來大陸的南部市場，可能市場化率不是很高，我想業界在前兩年，包括媒體的朋友都三番五次講過，北京的房地產炒作是一流的，房子是二流的，服務是三流的，業界都講過這些問題，這些問題也是确實存在的。造成這些問題的因素已經逐漸消失了，福利分房已經逐漸消失。但是北京市有一些實際的情況，包括建設部的規定，二級市場到現在為止還沒有真正做起來，這對房地產并不是一個好的事情。
第一點就是北京市的市場并不是很明朗。
第二點，剛才夏先生和張先生都講了，現在在网絡的同行業競爭是非常激烈的，我還不太知道新浪的房地產网的特色是什么，因為在這之前，网絡涉足房地產，新浪還不是第一家，在這之前有很多网絡公司，包括一些政府的网絡也在做這個事情。政府的网絡能夠提供更多的政策性的東西，包括我們開發商，還有用戶都會去瀏覽政府的网站去了解一些政策的情況，這是政府网站的一些特點。
另外，我們也知道市房地局的网站，到北京來購房的人，還要到网上注冊，我們房地產商如果有這批客戶的話，還必須得去网上注冊。
做房地產軟件的公司也在參与這方面的工作，它的特點就是除了提供一些客源，包括房屋的介紹以外，還有一些軟件方面的提供，其中有東方線，還有其他的网站，我們都去瀏覽過，也有一些感覺。
所以我在這里提一些問題，新浪今后的房地產网運作起來以后，注重的是哪些，是政策方面，還是房屋信息方面，到底房屋發展方向是哪方面？
第三點，講講傳統媒體和网絡的差別。剛才呂先生有些擔心，說傳統媒體，网絡現在參与進來，分傳統媒體的一杯羹，其實傳統媒體和网絡還是有很大的差別，包括受眾。我們開發一個小區的經濟适用房的話，我們選擇媒體的話，可能會選擇北京晚報，因為是老百姓的報紙，大家都看，如果是別墅、公寓等等，我可能會選擇其他一些媒體，比如北青報等等，還是有所側重的，不太一樣。我想知道一下，新浪現在在做房地產頻道的時候，會不會在這方面下一些工夫。
最后，希望新浪提供一些更成熟的頻道，和我們開發商能夠更好的合作。
趙影：非常感謝張先生非常中肯和實際的問題，有請夏總或者張總回答一下這些問題，也算是給在座的朋友們一些提示。
張進：感謝張先生的發言，新浪房地產頻道在定位上，剛才張先生提到的是以政策法規為主還是購房信息為主，我們有兩端，一端是發展商、一方是購房者，我們是做了一個橋梁，我們把兩個數据庫，一個是就購房者而言，購房者想買房的時候，它需求什么樣的信息，這是我們給他提供的服務，如果我們把网民的群體需要的服務提供好，這個購房人群也正是發展商做廣告、做宣傳想到達的人群，這個橋梁我們就架好了。所以，我們這個產品的定位，是實用、全面、權威、互動的房地產网上平台，這么一個產品的定位。
關于您說的問題，是說新浪网适合什么樣的廣告，或者說大概多少錢一平米的廣告适合在新浪网上投放，就這一點而言，房地產頻道設計的時候，我想是吻合了新浪网网民的一個數据庫，剛才夏總講，新浪网的网民大專畢業以上的是82%，平均收入3400元，有學歷和購買力，我們也請研究公司幫我們做了一個研究，我們比較适合四千到一万平米的房子宣傳和推廣。
趙影：我注意到，我的對面的張先生和謝先生好象比較沉默，還沒有發言，如果你是房地產開發商，除了在傳統媒體上選擇廣告以外，還會不會選擇在网絡上的房地產頻道做廣告？如果你是廣告的使用者或者客戶的話，還希望有什么樣的特色？
張：很遺憾，我既不是開發商，也不是一個純粹的房地產消費者。戴德梁行是香港的物業顧問公司，談起新浪的房地產頻道，是另一個角度。
我思考一些問題，我想談這么几個方面，有一些想法，探討這些問題，我也在思考。首先北京的房地產市場發展的很快。發展到現在，的确這兩种新興事物，往往遇到了合作中很尷尬的境地。但是我想不在補充一點，雖然是尷尬，但是對网絡也好，對房地產市場也好，這個尷尬也是一個很關鍵的挑戰。
我想談几點，第一點，房地產頻道的3D演示，我想這是區別傳統媒體的最大的优勢，從開發商來講，更多的愿意接触這個東西，從消費者來講，也有新鮮感。
第二點，网絡上的房地產頻道自己的一些東西，我也跟一些网站接触，也瀏覽過一些网頁，給我的感覺，現在很多的房地產廣告有自己的特色，各個樓盤羅列的很齊全，各种資料等等，但是我想，這种資料作為消費者來說，互聯网媒體應該更多的發揮自己的优勢，加入自己的東西，比如這個樓盤，從新浪网的角度加一些自己的東西。除了樓的資本資料以外，還需要附帶一些內容，比如說表格數据等等，這對消費者來說都是很好的方式，大家都感興趣，從网上一點擊就得到這种東西，這是很好的优勢。
另外一點，利用我們的优勢，增加三方的更多的交流，針對這個房地產項目讓大家暢所欲言。
還有一點，針對房地產頻道來說，我想网絡、新浪和梁行都是為房地產公司服務的行業，同樣都是提供信息的商品，在完善服務內容的同時，是不是應該更多地考慮宣傳的問題。
開發商有一個認知的過程，雜志也好，報紙也好，网絡這個東西需要一個過程，這個市場需要培養，開發商需要認知。更重要的是要消費者認知，形成這么一种習慣，我拿著咖啡就想瀏覽一下房地產的网頁，這种習慣需要培養，更多的需要网絡公司創造一种環境，創造一种氛圍，讓大家形成習慣。
LS運營：我們跟新浪一樣都是房地產网絡，我們是98年進入大陸的，我們希望盡量做得本土化一些，跟新浪最大的不同點，因為新浪前一段時間一直是品牌的建立，你們前期做市場擴展，我們的网絡的意識性更強一些。今天開房地產与网絡的网頁，可能就是更好的房地產跟互聯网界，給房地產業界敲響了一個春雷。以前网絡總是說要跟房地產結合，就是鼠標加水泥的概念，一直在強調，但是沒有看到實際的東西，最近各种方案都有很多，有一些軟件的推廣，包括网上的模式，我們跟新浪更多的是合作的關系，你們是前期的拓展，我們是后期的播种，收獲是雙方的。
看了大家手里的資料，也介紹了一下我們LX，我補充一下，相關的盈利方面，大部分跟美國的總部方面LX有一些合作，我們也是借這個机會跟新浪學習一些，我們的网站建立的時間不是很長，希望跟新浪多學習一些。
魏偉：我覺得有一些根本問題，大家一直沒有涉及到。關于新浪网要做這樣一個房地產板塊，有一個最基本的問題，就是說咱們的网站是以服務開發商為宗旨還是以服務社會為宗旨，如果這個問題不解決的話，我們會和現在很多网上房地產交易頻道一樣，對客戶來講，會覺得上面有很多信息。
再一個，他們會覺得我們的頻道更多的是反映發展商的聲音，對信息的公正性沒有信賴感。對傳統媒體來講，它在很長時間以來都是一种補充，要形成主流的話，這個道路非常漫長。但是作為一個項目的銷售總監來講，我覺得會對一些信息的發布有所檢測。我們新起點家園有一個項目，一個月花費在傳統媒體的廣告費額度超過了八十万，這樣就反映出一個問題，在北京市，開發商有一千多家，項目每年有四五百個，對于傳統媒體來講，我們花更多的廣告費才能吸引更多我們需要的或者足夠的市場額度。
這樣開發商在网絡上投入的指數會很尷尬，我們每年做廣告預算的時候，就會算一算，對网絡的效果我們不太了解，需要嘗試以后去鑒證，采用才能做正規的計划列出來，有這樣一個過程。
我們希望，能夠在結合主流媒體的同時，去找一些輔助媒體或者輔助渠道，去擴大我們的銷售途徑，同樣，對于我們的廣告預算也有所保留。
网絡的廣告和其他的傳統媒體的廣告，包括電視和報紙的廣告，我想會有一些不同。報紙的平面出去以后，消費者看到的廣告信息，電視廣告也是一樣，一段信息播出來，就是几十秒，网絡有更多的選擇性，比如說一個窗口，客戶可以關掉它，再一個，客戶可以根据需要，了解更多的廣告。我想這樣一种信息傳播的以及深度，選擇性會有所不同。
夏冬立：我簡單回答一下剛才提出來的到底服務于誰的問題，在我個人里看，這里并不存在到底是服務网民還是服務發展商的問題。因為很簡單的一點，如果說我是完全服務房地產商的話，那可能很商業化，到最后也有可能這個頻道的流量會很低，到這個時候，我相信你也不會在我這里放廣告了。反過來說，如果我不是提供一個好的平台宣傳你所需要宣傳的東西，我相信你也不會來。
所以這兩者之間，我相信并不存在到底服務誰的問題，相反，應該存在的問題是我怎么樣把這個頻道令到有更多的网民上來，同時也配合了房地產宣傳的需要，這一點是更重要的。
趙影：在座有一位法律界的人士，他可能有獨特的視點，大家歡迎。
李春雷：今天有話不吐不快，我想說兩句。比方說剛才這位先生談到网絡是服務房地產開發商還是服務消費者客戶，我也比較同意夏總的意見，它應該是一個橋梁。
另外，就房地產与网絡的專題從四個角度稍微談一下。
首先，因為我本身從九八年就開始搞房地產，有一些訴訟解決還有房地產開發商的法律顧問，我現在在政法大學在讀博士，我的方向也是房地產。就我房地產方面的實踐，我想房地產開發商和网絡結合，包括网民、客戶，或者說購房者、客戶通過网絡尋求他的房地產，是一個很好的趨勢，是一個很大的趨勢。
包括頭一個晚上談一個合同，到玉泉小區那邊，談到五點半，小兩口就是通過网絡搜索。有很多非訴代理，很大一部分都是通過网絡，而且很大一部分都是大專以上的文化水平，收入也偏高。
剛才許多先生談到尷尬的境地，我想打一個類似的比方，它最終是一個大觀園，有非常好的信息。計算机成了千家万戶的必配品，上网已經不是時髦，而是習慣，是必需。
房地產与网絡的結合，應該是樂觀的態勢。
第二點，還是結合法律的實務，不管是開發商還是网絡，這兩者都有一种借鑒參考，就是說購房者的心態，購房前和購房后到底是什么樣的心態。
首先，我剛才談到了，大多的購房者想通過网絡了解更多的房地產信息，以便買到自己滿意的家園，這是沒問題的。但是有這么一個問題，大家可能也注意到了，通過网絡可以搜尋，可以了解，但是百分之七八十的人，并不太完全相信网絡提供的信息，當然不是說网絡商故意作祟，故意欺騙誰，不是這樣，目前房地產与网絡的結合還不太完善，不太成熟。我可以通過上网查詢一些信息，但是我可能更要借助一些其他資料、其他資源，或者其他法律方面的人士幫助，或者其他的朋友，這對网絡的可信度打了一個大的問號，這是一個很大的問題。
包括很多委托人委托我做購房代理，也透露出非常強烈的這种心情和信息，就是說网絡只可以給我提供信息，比如說我買西四環什么价位的，我搜尋一下樓盤，但是我選擇的時候會慎之又慎，他提供的業績、資信等等我都不能完全苟同，購房者抱有這樣的心態。
另外，層次越高，确實強烈的依賴网絡，不會看北京晚報，這是很強大的態勢。网絡和傳統媒體都有自己的讀者群，有自己的喜好，有自己的偏好，等等不一。但是网絡的整體的客戶的收入或者學歷都偏高，從我接触的方面可以了解到這一點。
另外，關于客戶和購房者的心態，有相當一部分的購房者已經超越了普通的安居目的。咱們的開發商是不是要注意一下這方面的客戶群。
以租養貸，最大的前提就是把房子買下來，我要出租，所以地理位置非常重要，開發商网絡的時候，是不是要注意逐漸上升的客戶群。
我還想談一點，剛才王冉先生談到盤子足夠大，我非常贊同，因為有這么几點，首先最明顯的一個起動机，一個導火索，就是九九年和兩千年逐漸消失的福利分房，雖然在北京一直是慢剎車，一年一年往后推，但是不管怎么樣，福利分房已經慢慢消失了，拿自己的錢買房，就象拿自己的錢買車、上學一樣，大家已經習慣了。這對于開發商來說是非常利好的態勢。
7月13號申奧成功，給北京的房地產作為了樂觀的態勢。据我所知，我在上海的同學，有的在區政府，有的在法院，他們給我傳遞的信息，上海的資金，尤其是房地產方面向北京注入回流非常大，說明非常看好北京的房地產業，也看好了客戶的購買能力。甚至有的同學說北京申奧成功，可能把上海遠遠甩下十五年，這是對北京一個樂觀的評估。
最后我想談一下，每一個网絡商都在做房地產廣告，特色不一，但是我想，無論是新浪還是其他的网絡，都應該定好自己的一個定位。
比方說北青報、北京晚報或者北京晨報，或者精品購物，都有自己的讀者群，都有自己的特色，我想在宣傳房地產方面，新浪网也應該找到自己的特色，將來逐漸做房地產廣告過程當中，怎樣逐漸形成自己的特色，就象我購房，我一提新浪网有一個大的整體概念，比如我要買什么樣的房子要上什么网，我想參加的网絡商可以參考一下。不然的話，象剛才某位先生說的，你什么樓盤都上，比如軍博、國貿，還不如拿一些資料回去研究一下，何必上网絡簡單的東西看一下，非常不全面，所以我講定位，定自己的品位非常關鍵。
談到网絡對房地產方面做的各种頁面、平台的特色，還有一點需要提高，就是政策法規信息方面。政策法規信息据我自己上网或者接触過的网絡商，普遍的感覺到非常落伍，更新嚴重不足。
其實不止是房地產方面，勞動方面、合同方面都是這樣，都是一些大面的東西，建設部的、建委的東西，北京市房地局的文件，對開發商的要求非常之大，對客戶的要求也非常之大，网絡商由于种种原因，不能很好地做法規的更新，客戶想尋求法律幫助的時候，往往得不到這种幫助，這是一點。
還有，客戶買房的時候，通過网絡也好，通過其他媒體也好，希望有法律方面的專業人士對某些熱點問題或者熱點文化進行評論，給他們啟發，形成自己的思路，但是現在所有的网絡都不是很夠。比如去年我寫了三篇預付定金的退還問題，新的合同法剛剛實行，業務非常之大，咨詢也非常之多，效果也很好，就是通過精品向我們咨詢，向我們辦理這种事，順利把自己的房款拿出來的也非常之多。
很多客戶不明白遇到了難題了，售樓方的人員一介紹，懵懵懂懂，似信非信的，似疑非疑的，怎么辦呢？需要一些法規的幫助。就說這么几點，謝謝。
趙影：從他的講話當中听得出來，他為网絡房地產商提供支持充滿了信心。再介紹一位新來的朋友，就是傳立公司的老總陳俐江女士。值得介紹的是，她是一位擁有美國波士頓大學碩士學位的女士，她的公司也是互聯网媒體方面非常先進的一個公司，請她就今天的主題發表一些看法。
陳俐江：剛才開了一個會，所以晚一點到，剛才講了有關媒體應用的問題，互聯网應用方面都側重于平面或者傳統媒介的應用，傳立在國內也是一家媒介代理公司，傳立數字媒體就是在互聯网上專門幫助客戶做規划等等。我跟各位分享一下怎么幫助客戶做媒介規划，以及我們怎么看互聯网，以及我們即將建議的怎么樣利用互聯网幫你達到更好的效益。
我們看一下，一個消費者作為一個購買的過程的時候，比如說買一個生活品類的東西，比如口香糖等等，他的關心度比較低，隨時想買都可以買，但是購買房子的時候，時間比較長，而且是屬于關心度比較高的，而且他需要很多的資訊幫助做決策，這是我們媒體出現的時候最好的最有效的時間點。
剛才有位先生說預算出來是八十万，如果八十万的話，我們在電視上能做什么，以CCTV來講，新聞聯播沒有三四百万是不能打出那個廣告的。北京青年報，全版要買兩個全刊的話，也要五千万，八十万頂多買不到三次就完了。可是八十万可以在互聯网上做很久很久，很多很多東西的。里面、外面都可以包，甚至很多网站都可以達到很高的曝光率。
我提這個意思不是說其他的媒介就不用投放了，而是說可能這個媒介應用的時候，因為Internet的門檻很低，不需要几百万、几十万的才可以做。第二是互動性很高，傳統的媒介，無論是電視、報紙，消費者都只能接收你的資訊，可能你今天推出的項目是歐洲式的，他想進一步得到消息的時候，除非把報紙留下來，不然的話很難再進一步得到消息。
可是互聯网挂在网上，今天听完了這個項目的演說以后，回到家里，一想他里面樓盤是什么樣子，或者想進一步得到各個樓盤的狀況，你可以上网，二十四小時進行查詢，甚至是分類的查詢都可以的。
剛才張先生提到有關鎖定，比如說這個樓盤是北京的，你打的全國性的投放，那就太貴了，互聯网上可以針對北京的受眾，我只給北京的用戶發這個訊息，或者說我只給北京的用戶看到這個廣告，接到這個信息以后可以到网上查詢，完全可以鎖定時間和地點，所以在針對性上講又更高了。我們也很高興新浪今天推出這樣一個頻道，不是說北京申奧以后才推出這樣一個頻道，目前我們看到各個网站上面，新浪的流量比較高，而且比較穩定，目前在首頁大概有七百万的流量，而且來訪問的人就高達五百万以上。
在同時間散發的力度來講，比起其他的媒介，甚至比其他的网站的強度要高得很多。所以各位如果還需要進一步知道互聯网怎么樣應用以及怎么樣連續做傳播的話，我們會后可以再聊。
趙影：現在請新浪网夏冬立先生做最后的總結發言。
夏冬立：很高興在這里認識大家，剛才有很多朋友也給了中肯的意見，我們一定按照這個想法進一步探討，希望在未來的日子正式推出這個頻道的時候，大家每一方面都滿意，同時為你們帶來經濟效益的頻道。謝謝大家今天的光臨，希望在未來的日子里，能夠看到大家對我們的頻道做進一步的報道，對我們的頻道做進一步的觀摩，以及最重要的，希望大家多光顧我們這個頻道，謝謝。
趙影：房地產与网絡研討會到這里就結束了，感謝大家的光臨，尤其感謝新聞界朋友的光臨，謝謝大家。
現場直播到此結束，謝謝大家。
──原載《新浪財經》
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